{"id":274,"date":"2026-03-29T21:33:46","date_gmt":"2026-03-29T19:33:46","guid":{"rendered":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/lmnp-2026-changements-loueurs-meuble\/"},"modified":"2026-04-03T18:20:29","modified_gmt":"2026-04-03T16:20:29","slug":"lmnp-2026-changements-loueurs-meuble","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/lmnp-2026-changements-loueurs-meuble\/","title":{"rendered":"Statut LMNP en 2026 : ce qui change vraiment pour les loueurs en meubl\u00e9"},"content":{"rendered":"

Le statut LMNP (Loueur en Meubl\u00e9 Non Professionnel) reste pleinement accessible en 2026. Plusieurs \u00e9volutions fiscales ont toutefois profond\u00e9ment modifi\u00e9 ses contours depuis la loi de finances 2025 et la loi Le Meur. Selon votre profil de bailleur, certains changements s’av\u00e8rent mineurs quand d’autres peuvent remettre en cause la rentabilit\u00e9 de votre projet. Voici ce qu’il faut savoir pour investir avec lucidit\u00e9.<\/p>\n

Le statut LMNP en 2026 : fondamentaux pr\u00e9serv\u00e9s pour la location longue dur\u00e9e<\/h2>\n

Contrairement \u00e0 ce que certains titres alarmistes ont pu laisser croire, le statut LMNP n’a pas \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9 en 2026<\/strong>. Les deux r\u00e9gimes fiscaux historiques subsistent : le micro-BIC (avec abattement forfaitaire) et le r\u00e9gime r\u00e9el qui permet de d\u00e9duire l’ensemble des charges et d’amortir le bien. Pour un propri\u00e9taire qui loue en meubl\u00e9 classique \u00e0 l’ann\u00e9e, un appartement \u00e9tudiant ou une r\u00e9sidence principale dans le cadre d’un bail mobilit\u00e9, les r\u00e8gles du jeu restent identiques \u00e0 celles de 2024.<\/p>\n

Au r\u00e9gime r\u00e9el, le plafond de revenus locatifs permettant de rester en LMNP (et non basculer en LMP) demeure fix\u00e9 \u00e0 23 000 \u20ac annuels ou au seuil o\u00f9 les recettes locatives repr\u00e9sentent moins de 50 % des revenus du foyer. La m\u00e9canique d’amortissement par composants, qui constitue le principal avantage du LMNP, continue de s’appliquer. Avant de s\u00e9curiser vos revenus locatifs<\/a> sur le long terme, nous vous recommandons de v\u00e9rifier dans quelle cat\u00e9gorie de meubl\u00e9 votre logement se classe.<\/p>\n

Meubl\u00e9s de tourisme non class\u00e9s : les nouvelles r\u00e8gles issues de la loi Le Meur<\/h2>\n

C’est sur les meubl\u00e9s de tourisme non class\u00e9s que la rupture est la plus nette. La loi Le Meur, adopt\u00e9e en 2024 et pleinement applicable depuis le 1er janvier 2025, a abaiss\u00e9 le plafond du micro-BIC de 77 700 \u20ac \u00e0 15 000 \u20ac pour cette cat\u00e9gorie. Si vos recettes annuelles de location saisonni\u00e8re (Airbnb, Abritel, etc.) d\u00e9passent ce seuil, vous basculez automatiquement au r\u00e9gime r\u00e9el, ce qui implique de tenir une comptabilit\u00e9 et de faire appel \u00e0 un expert-comptable.<\/p>\n

L’abattement forfaitaire a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 revu \u00e0 la baisse : il passe de 50 % \u00e0 30 % pour les meubl\u00e9s touristiques non class\u00e9s. Concr\u00e8tement, pour 14 000 \u20ac de loyers per\u00e7us, la base imposable en micro-BIC \u00e9tait de 7 000 \u20ac auparavant ; elle s’\u00e9l\u00e8ve d\u00e9sormais \u00e0 9 800 \u20ac. Un propri\u00e9taire dans la tranche \u00e0 30 % voit donc sa facture fiscale progresser de pr\u00e8s de 840 \u20ac par an sur ce seul effet de l’abattement. Les meubl\u00e9s class\u00e9s \u00e9toil\u00e9s ou labellis\u00e9s G\u00eetes de France conservent quant \u00e0 eux un abattement de 71 % et un plafond \u00e0 188 700 \u20ac.<\/p>\n

Attention : si vous n’avez pas encore fait classer votre meubl\u00e9 de tourisme, c’est une d\u00e9marche \u00e0 engager sans tarder. Le classement pr\u00e9fectoral est accessible d\u00e8s lors que le logement atteint un certain niveau de confort et d’\u00e9quipement.<\/p>\n

La r\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans la plus-value : l’impact 2025 qui s’applique en 2026<\/h2>\n

Ce changement, introduit par la loi de finances 2025, est sans doute celui qui modifie le plus profond\u00e9ment l’analyse patrimoniale du LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el. Jusqu’en 2024, les amortissements d\u00e9duits fiscalement pendant la p\u00e9riode de d\u00e9tention n’\u00e9taient pas r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value \u00e0 la revente. Le vendeur b\u00e9n\u00e9ficiait ainsi d’une double exon\u00e9ration : r\u00e9duction de l’imp\u00f4t pendant la location et calcul de la plus-value sur la valeur d’acquisition initiale.<\/p>\n

Depuis 2025, les amortissements pratiqu\u00e9s sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value lors de la cession. Un investisseur qui a amorti 60 000 \u20ac sur un bien achet\u00e9 200 000 \u20ac verra sa plus-value calcul\u00e9e comme si le prix d’acquisition \u00e9tait de 140 000 \u20ac. L’impact fiscal peut s’av\u00e9rer significatif, notamment pour les cessions rapides. \u00c0 noter : cette r\u00e9int\u00e9gration ne s’applique pas aux investissements r\u00e9alis\u00e9s dans des r\u00e9sidences \u00e9tudiantes, des EHPAD ou des r\u00e9sidences pour seniors relevant d’un exploitant sp\u00e9cialis\u00e9.<\/p>\n

La dur\u00e9e de d\u00e9tention reste le meilleur rempart contre cette taxation accrue : apr\u00e8s 22 ans, l’exon\u00e9ration sur la plus-value immobili\u00e8re est totale pour l’imp\u00f4t sur le revenu et apr\u00e8s 30 ans pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n

La hausse des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 18,6 % en 2026<\/h2>\n

La loi de financement de la S\u00e9curit\u00e9 Sociale 2026 a act\u00e9 une hausse de 1,4 point de la CSG, qui s’applique notamment aux revenus du capital et aux plus-values immobili\u00e8res. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux passent ainsi \u00e0 18,6 % \u00e0 compter du 1er janvier 2026, contre 17,2 % pr\u00e9c\u00e9demment. Pour un investisseur qui c\u00e8de un bien en LMNP avec une plus-value nette de 50 000 \u20ac, cela repr\u00e9sente 700 \u20ac de pr\u00e9l\u00e8vements suppl\u00e9mentaires \u00e0 la revente.<\/p>\n

Ce point m\u00e9rite attention : il s’additionne \u00e0 la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements d\u00e9crite ci-dessus. Ensemble, ces deux \u00e9volutions r\u00e9duisent sensiblement l’avantage patrimonial du LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el sur des dur\u00e9es de d\u00e9tention courtes \u00e0 moyennes. Les strat\u00e9gies de d\u00e9tention longue dur\u00e9e ou de transmission du patrimoine immobilier prennent ici tout leur sens.<\/p>\n

Faut-il encore choisir le LMNP pour un investissement locatif en 2026 ?<\/h2>\n

Malgr\u00e9 ces \u00e9volutions, le LMNP conserve des avantages r\u00e9els. Au r\u00e9gime r\u00e9el, la d\u00e9duction des charges (int\u00e9r\u00eats d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe fonci\u00e8re) et l’amortissement du bien permettent de g\u00e9n\u00e9rer une base imposable nulle pendant plusieurs ann\u00e9es, ce qu’aucun autre statut de bailleur particulier ne permet \u00e0 ce niveau. Pour un investissement de 200 000 \u20ac sur un appartement meubl\u00e9 avec 30 000 \u20ac de mobilier, l’\u00e9conomie fiscale annuelle peut d\u00e9passer 3 000 \u20ac en tranche marginale \u00e0 30 %, soit plus de 60 000 \u20ac sur 20 ans.<\/p>\n

Pour diversifier son exposition \u00e0 l’immobilier sans les contraintes de gestion, les SCPI<\/a> restent une alternative compl\u00e9mentaire pertinente, notamment pour les profils qui souhaitent \u00e9viter la gestion locative directe. Le LMNP de longue dur\u00e9e reste, \u00e0 nos yeux, l’un des v\u00e9hicules d’investissement immobilier les plus efficaces fiscalement pour les particuliers, \u00e0 condition de s’y engager sur un horizon minimum de 15 ans.<\/p>\n

Questions fr\u00e9quentes sur le LMNP en 2026<\/h2>\n

Voici les interrogations les plus courantes sur ce statut et ses \u00e9volutions r\u00e9centes.<\/p>\n

Le statut LMNP va-t-il dispara\u00eetre en 2026 ?<\/h3>\n

Non. Aucune mesure adopt\u00e9e dans le projet de loi de finances 2026 ne pr\u00e9voit la suppression du LMNP. Le statut conserve ses deux modes d’imposition, le micro-BIC et le r\u00e9gime r\u00e9el. Il reste pleinement op\u00e9rationnel pour les locations meubl\u00e9es de longue dur\u00e9e.<\/p>\n

Qu’est-ce que la loi Le Meur change pour les propri\u00e9taires de locations Airbnb ?<\/h3>\n

La loi Le Meur abaisse le plafond du micro-BIC \u00e0 15 000 \u20ac et l’abattement \u00e0 30 % pour les meubl\u00e9s de tourisme non class\u00e9s. Les propri\u00e9taires d\u00e9passant ce seuil basculent au r\u00e9gime r\u00e9el et doivent tenir une comptabilit\u00e9. En revanche, les meubl\u00e9s class\u00e9s \u00e9toil\u00e9s conservent leur r\u00e9gime favorable.<\/p>\n

Qu’est-ce que la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements signifie concr\u00e8tement ?<\/h3>\n

Depuis 2025, les amortissements d\u00e9duits fiscalement pendant la p\u00e9riode de location sont ajout\u00e9s au prix d’acquisition pour calculer la plus-value \u00e0 la revente. Cela augmente la base taxable et donc l’imp\u00f4t lors de la cession, surtout pour les ventes intervenant avant 22 ans de d\u00e9tention.<\/p>\n

Quel r\u00e9gime choisir entre micro-BIC et r\u00e9gime r\u00e9el en LMNP ?<\/h3>\n

Le micro-BIC est adapt\u00e9 si vos recettes annuelles sont faibles et vos charges limit\u00e9es. D\u00e8s que vous disposez d’un cr\u00e9dit immobilier et d’un bien r\u00e9cent, le r\u00e9gime r\u00e9el devient presque syst\u00e9matiquement plus avantageux : il permet de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d’emprunt et d’amortir le bien sur 25 \u00e0 40 ans. Les primo-acc\u00e9dants peuvent aussi combiner ce type d’investissement avec un pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro (PTZ)<\/a> pour optimiser leur plan de financement.<\/p>\n

Le LMNP reste-t-il plus avantageux que la location nue en 2026 ?<\/h3>\n

Pour la majorit\u00e9 des investisseurs au r\u00e9gime r\u00e9el, oui. La location meubl\u00e9e permet un niveau de d\u00e9ductions fiscales inaccessible en location nue classique. Le nouveau statut de bailleur priv\u00e9, en cours de discussion, pourrait modifier cet \u00e9quilibre. Aucune mesure d\u00e9finitive n’a encore \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e en ce sens.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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