{"id":301,"date":"2026-04-14T15:10:00","date_gmt":"2026-04-14T13:10:00","guid":{"rendered":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/fiscalite-marchand-de-biens-2026\/"},"modified":"2026-04-14T15:10:01","modified_gmt":"2026-04-14T13:10:01","slug":"fiscalite-marchand-de-biens-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/fiscalite-marchand-de-biens-2026\/","title":{"rendered":"Fiscalit\u00e9 du marchand de biens en 2026 : TVA, IS et droits r\u00e9duits"},"content":{"rendered":"

La fiscalit\u00e9 du marchand de biens repose sur trois piliers : l’imp\u00f4t sur les b\u00e9n\u00e9fices (IS ou IR au r\u00e9gime BIC), la TVA immobili\u00e8re et les droits d’enregistrement r\u00e9duits li\u00e9s \u00e0 l’engagement de revendre. Chaque op\u00e9ration peut voir sa rentabilit\u00e9 grimper ou s’effondrer selon le r\u00e9gime fiscal retenu.<\/p>\n

Ce professionnel de l’immobilier ach\u00e8te des biens pour les revendre avec une plus-value, souvent apr\u00e8s travaux. \u00c0 la diff\u00e9rence du particulier, il ne b\u00e9n\u00e9ficie d’aucun abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention. Ses marges sont donc tr\u00e8s d\u00e9pendantes de son optimisation fiscale.<\/p>\n

Marchand de biens en 2026 : activit\u00e9 commerciale impos\u00e9e \u00e0 l’IS (25%) ou \u00e0 l’IR (BIC), TVA sur la marge ou sur le prix total selon la nature du bien, droits de mutation r\u00e9duits \u00e0 0,715% si engagement de revendre dans 5 ans.<\/p>\n

Quel statut juridique et quel r\u00e9gime d’imposition choisir<\/h2>\n

L’activit\u00e9 de marchand de biens est commerciale par nature, au sens de l’article 35 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. Elle impose l’inscription au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s. La majorit\u00e9 des professionnels exercent via une soci\u00e9t\u00e9 (SAS, SARL ou SCI soumise \u00e0 l’IS), plus rarement en nom propre.<\/p>\n

Au r\u00e9gime de l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, les b\u00e9n\u00e9fices sont tax\u00e9s \u00e0 15% jusqu’\u00e0 42 500 \u20ac puis 25% au-del\u00e0. Les dividendes vers\u00e9s aux associ\u00e9s subissent ensuite la flat tax de 30%. \u00c0 l’IR, les b\u00e9n\u00e9fices entrent dans la cat\u00e9gorie des BIC et sont impos\u00e9s au bar\u00e8me progressif, major\u00e9s des cotisations sociales au titre des travailleurs non-salari\u00e9s.<\/p>\n

Selon les professionnels du secteur, l’IS reste majoritairement choisi pour sa souplesse : il autorise le report des d\u00e9ficits, la constitution de r\u00e9serves et l’optimisation via la r\u00e9mun\u00e9ration du dirigeant. Le statut de SAS offre la meilleure flexibilit\u00e9 pour accueillir des investisseurs ou des partenaires financiers.<\/p>\n

TVA immobili\u00e8re : marge ou prix total<\/h2>\n

La TVA constitue le point le plus technique de la fiscalit\u00e9 marchand de biens. Deux r\u00e9gimes s’appliquent selon la nature du bien achet\u00e9 et revendu. La TVA sur marge concerne les terrains \u00e0 b\u00e2tir et immeubles achev\u00e9s depuis plus de cinq ans acquis sans TVA d\u00e9ductible. L’assiette se limite alors \u00e0 la marge r\u00e9alis\u00e9e, soit la diff\u00e9rence entre prix de vente et prix d’achat major\u00e9 des frais.<\/p>\n

La TVA sur prix total s’applique aux immeubles neufs (moins de cinq ans) et aux terrains \u00e0 b\u00e2tir acquis aupr\u00e8s d’un vendeur assujetti. Le marchand collecte 20% sur le prix de vente total et d\u00e9duit la TVA support\u00e9e en amont. Ce r\u00e9gime est g\u00e9n\u00e9ralement plus lourd en tr\u00e9sorerie mais plus simple dans sa m\u00e9canique.<\/p>\n

Un arr\u00eat du Conseil d’\u00c9tat de 2024 a durci les conditions d’application de la TVA sur marge : si le bien a subi des modifications physiques substantielles entre l’achat et la revente (division, changement de destination, travaux lourds), l’administration peut requalifier l’op\u00e9ration en TVA sur prix total. Cette jurisprudence impose une analyse au cas par cas avant chaque acquisition.<\/p>\n

Droits d’enregistrement et engagement de revendre<\/h2>\n

L’avantage fiscal phare du marchand de biens r\u00e9side dans la r\u00e9duction des droits de mutation \u00e0 titre on\u00e9reux. Lors de l’acquisition, en prenant l’engagement de revendre le bien dans les cinq ans (article 1115 du CGI), les droits sont limit\u00e9s \u00e0 0,715% du prix, contre 5,80% \u00e0 5,81% pour un acheteur particulier.<\/p>\n

Sur une acquisition \u00e0 300 000 \u20ac, l’\u00e9conomie atteint pr\u00e8s de 15 000 \u20ac. Cet avantage se cumule avec un engagement alternatif : celui de construire dans les quatre ans, qui ram\u00e8ne les droits \u00e0 125 \u20ac forfaitaires. En 2026, la loi de finances a maintenu ces dispositifs, confirmant leur r\u00f4le structurant dans l’\u00e9quilibre \u00e9conomique des op\u00e9rations de marchand de biens.<\/p>\n

Si l’engagement de revendre n’est pas respect\u00e9 dans le d\u00e9lai de cinq ans, l’administration r\u00e9clame le paiement des droits de mutation au taux plein, major\u00e9s de l’int\u00e9r\u00eat de retard et d’une p\u00e9nalit\u00e9. La prolongation d’un an est possible sur demande motiv\u00e9e aupr\u00e8s du service des imp\u00f4ts.<\/p>\n

Plus-values et autres pr\u00e9l\u00e8vements \u00e0 anticiper<\/h2>\n

Contrairement au particulier, le marchand de biens ne b\u00e9n\u00e9ficie pas du r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res des particuliers. Aucun abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention, aucune exon\u00e9ration apr\u00e8s 22 ou 30 ans. Chaque op\u00e9ration de revente g\u00e9n\u00e8re un r\u00e9sultat imposable au titre des BIC (ou de l’IS selon la structure), calcul\u00e9 sur la diff\u00e9rence entre prix de vente et prix de revient augment\u00e9 des frais et travaux.<\/p>\n

\u00c0 cela s’ajoutent la cotisation fonci\u00e8re des entreprises (CFE), la cotisation sur la valeur ajout\u00e9e (CVAE) pour les structures d\u00e9passant 500 000 \u20ac de chiffre d’affaires ainsi que la contribution sociale de solidarit\u00e9 des soci\u00e9t\u00e9s. Le marchand doit \u00e9galement tenir une comptabilit\u00e9 commerciale compl\u00e8te avec bilan annuel et liasse fiscale, ce qui repr\u00e9sente un co\u00fbt de gestion non n\u00e9gligeable, souvent entre 2 500 et 5 000 \u20ac par an.<\/p>\n

Pour mesurer la rentabilit\u00e9 r\u00e9elle d’une op\u00e9ration, nous vous conseillons de raisonner en marge nette apr\u00e8s fiscalit\u00e9. Un projet affichant 20% de marge brute peut tomber \u00e0 10-12% une fois l’IS, la TVA et les frais de structure d\u00e9duits. \u00c0 titre de comparaison, un investissement en SCPI<\/a> offre une rentabilit\u00e9 plus modeste mais sans la charge op\u00e9rationnelle d’un marchand de biens.<\/p>\n

Les pi\u00e8ges fiscaux fr\u00e9quents \u00e0 \u00e9viter<\/h2>\n

Le premier pi\u00e8ge concerne la requalification du statut. Un particulier qui encha\u00eene les op\u00e9rations d’achat-revente peut \u00eatre requalifi\u00e9 d’office en marchand de biens par l’administration, avec redressement r\u00e9troactif sur l’ensemble des plus-values per\u00e7ues. La jurisprudence retient un faisceau d’indices : fr\u00e9quence des op\u00e9rations, importance des travaux, intention sp\u00e9culative.<\/p>\n

Le deuxi\u00e8me concerne la TVA sur marge, dont l’application erron\u00e9e conduit \u00e0 un rappel avec majoration de 40% pour manquement d\u00e9lib\u00e9r\u00e9. Le troisi\u00e8me porte sur la r\u00e9cup\u00e9ration des travaux : seuls les travaux factur\u00e9s par des entreprises assujetties \u00e0 la TVA sont d\u00e9ductibles, ce qui exclut le travail au noir ou l’auto-entrepreneur non soumis \u00e0 TVA.<\/p>\n

Pour approfondir les enjeux du m\u00e9tier de marchand de biens<\/a>, la compr\u00e9hension pr\u00e9alable du cadre fiscal demeure essentielle avant toute premi\u00e8re op\u00e9ration.<\/p>\n

Questions fr\u00e9quentes sur la fiscalit\u00e9 du marchand de biens<\/h2>\n

Voici les interrogations les plus courantes des professionnels et investisseurs qui envisagent cette activit\u00e9.<\/p>\n

Peut-on \u00eatre marchand de biens en micro-entreprise ?<\/h3>\n

Non. L’activit\u00e9 de marchand de biens est explicitement exclue du r\u00e9gime micro-BIC. Elle impose une comptabilit\u00e9 commerciale compl\u00e8te et donc un r\u00e9gime r\u00e9el d’imposition, en soci\u00e9t\u00e9 ou en entreprise individuelle.<\/p>\n

Quelle est la diff\u00e9rence fiscale entre marchand de biens et promoteur immobilier ?<\/h3>\n

Le marchand de biens ach\u00e8te un bien existant pour le revendre, \u00e9ventuellement apr\u00e8s travaux. Le promoteur construit des biens neufs \u00e0 partir d’un terrain. Leurs r\u00e9gimes TVA diff\u00e8rent : le promoteur applique syst\u00e9matiquement la TVA sur prix total, le marchand peut relever de la TVA sur marge.<\/p>\n

Les travaux de r\u00e9novation sont-ils d\u00e9ductibles du r\u00e9sultat imposable ?<\/h3>\n

Oui, les travaux r\u00e9alis\u00e9s pour valoriser le bien avant revente sont int\u00e9gr\u00e9s au prix de revient et viennent donc diminuer la marge imposable. Ils doivent \u00eatre justifi\u00e9s par des factures conformes mentionnant la TVA le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n

Combien de temps faut-il conserver un bien pour \u00e9viter la requalification en marchand de biens ?<\/h3>\n

Il n’existe pas de dur\u00e9e officielle. L’administration examine l’intention sp\u00e9culative et la fr\u00e9quence des op\u00e9rations. Un particulier r\u00e9alisant une seule op\u00e9ration de r\u00e9novation-revente sur plusieurs ann\u00e9es est rarement inqui\u00e9t\u00e9. Trois op\u00e9rations en quatre ans constituent un signal fort de requalification.<\/p>\n

La SCI est-elle adapt\u00e9e \u00e0 l’activit\u00e9 de marchand de biens ?<\/h3>\n

Une SCI classique \u00e0 l’IR n’est pas adapt\u00e9e : elle a un objet civil incompatible avec l’achat-revente commercial. Une SCI soumise \u00e0 l’IS peut exercer l’activit\u00e9 mais la SAS ou la SARL restent pr\u00e9f\u00e9r\u00e9es pour leur souplesse statutaire et leur capacit\u00e9 \u00e0 accueillir des investisseurs.<\/p>\n

Faut-il une assurance sp\u00e9cifique pour exercer cette activit\u00e9 ?<\/h3>\n

L’assurance responsabilit\u00e9 civile professionnelle est obligatoire. Pour les op\u00e9rations avec travaux, la garantie dommages-ouvrage et la responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale des entreprises mandat\u00e9es doivent \u00eatre syst\u00e9matiquement v\u00e9rifi\u00e9es avant toute revente, sous peine de voir la responsabilit\u00e9 du marchand engag\u00e9e pendant dix ans.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Fiscalit\u00e9 du marchand de biens en 2026 : r\u00e9gimes TVA marge ou prix total, IS ou IR, droits de mutation r\u00e9duits \u00e0 0,715 %. Le guide complet.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":300,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-301","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-marchand-de-biens"],"yoast_head":"\nFiscalit\u00e9 marchand de biens 2026 : TVA, IS, droits<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Fiscalit\u00e9 du marchand de biens en 2026 : r\u00e9gimes TVA marge ou prix total, IS ou IR, droits de mutation r\u00e9duits \u00e0 0,715 %. 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