{"id":314,"date":"2026-04-22T09:28:37","date_gmt":"2026-04-22T07:28:37","guid":{"rendered":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/revenus-fonciers-2026-micro-foncier-regime-reel\/"},"modified":"2026-04-22T09:35:57","modified_gmt":"2026-04-22T07:35:57","slug":"revenus-fonciers-2026-micro-foncier-regime-reel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/revenus-fonciers-2026-micro-foncier-regime-reel\/","title":{"rendered":"Revenus fonciers 2026 : comment choisir entre micro-foncier et r\u00e9gime r\u00e9el ?"},"content":{"rendered":"<p>La d\u00e9claration des revenus fonciers 2026 porte sur les loyers nus encaiss\u00e9s en 2025. Deux r\u00e9gimes s&rsquo;offrent \u00e0 vous : le <strong>micro-foncier<\/strong>, simple et forfaitaire ou le r\u00e9gime r\u00e9el, plus complexe mais souvent plus avantageux d\u00e8s que les charges d\u00e9passent 30 % des loyers. Le seuil de bascule reste fix\u00e9 \u00e0 15 000 \u20ac de revenus bruts annuels.<\/p>\n<p>Nous vous d\u00e9taillons les r\u00e8gles, les cases \u00e0 cocher et les arbitrages \u00e0 faire pour optimiser votre d\u00e9claration avant la cl\u00f4ture en juin.<\/p>\n<h2>Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;un revenu foncier en 2026 ?<\/h2>\n<p>Un revenu foncier correspond \u00e0 l&rsquo;ensemble des loyers per\u00e7us au titre d&rsquo;une location <strong>nue<\/strong>, c&rsquo;est-\u00e0-dire non meubl\u00e9e. Selon <a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F1991\">la d\u00e9finition officielle de l&rsquo;administration<\/a>, sont concern\u00e9s les appartements, maisons, locaux commerciaux, parkings, terres agricoles ou encore les parts de <a href=\"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/investissement-immobilier-sans-souci-tout-sur-les-scpi-pour-diversifier-son-epargne\/\">SCPI de rendement<\/a> d\u00e9tenues en direct.<\/p>\n<p>Les locations meubl\u00e9es rel\u00e8vent d&rsquo;un autre univers fiscal, celui des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC). Si vous louez en meubl\u00e9, consultez plut\u00f4t notre guide sur le <a href=\"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/lmnp-2026-changements-loueurs-meuble\/\">statut LMNP en 2026<\/a>, qui r\u00e9pond \u00e0 des r\u00e8gles et \u00e0 des abattements diff\u00e9rents.<\/p>\n<p class=\"tldr\">En 2026, vous d\u00e9clarez les loyers nus encaiss\u00e9s du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2025. Les charges r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es sur le locataire sortent du calcul, pas les d\u00e9p\u00f4ts de garantie rembours\u00e9s en fin de bail.<\/p>\n<h2>Le r\u00e9gime micro-foncier : pour qui et comment ?<\/h2>\n<p>Le micro-foncier s&rsquo;applique automatiquement si vos revenus bruts fonciers n&rsquo;exc\u00e8dent pas <strong>15 000 \u20ac par an<\/strong>, tous biens confondus. Ce plafond n&rsquo;a pas boug\u00e9 depuis vingt ans : c&rsquo;est un rep\u00e8re stable \u00e0 retenir en locatif nu.<\/p>\n<p>Le m\u00e9canisme est simple : l&rsquo;administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers d\u00e9clar\u00e9s, cens\u00e9 couvrir l&rsquo;ensemble des charges. Vous reportez simplement le montant brut annuel en case <strong>4BE<\/strong> du formulaire 2042, sans d\u00e9tail de charges ni pi\u00e8ces justificatives \u00e0 joindre. Conservez-les toutefois, l&rsquo;administration dispose de trois ans pour contr\u00f4ler.<\/p>\n<p>Les biens sous dispositifs fiscaux sp\u00e9cifiques (Monuments historiques, Pinel, Cosse, Borloo ancien) en sont exclus. Idem si une partie de vos revenus provient de SCPI : l&rsquo;ensemble bascule au r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n<h2>Le r\u00e9gime r\u00e9el : charges d\u00e9ductibles et formulaire 2044<\/h2>\n<p>Le r\u00e9gime r\u00e9el devient obligatoire au-del\u00e0 de 15 000 \u20ac de loyers bruts et optionnel en-dessous. Il impose de remplir le formulaire <strong>2044<\/strong> (ou 2044 sp\u00e9ciale pour les dispositifs type Monuments historiques), en plus du 2042.<\/p>\n<p>L&rsquo;int\u00e9r\u00eat du r\u00e9el : vous d\u00e9duisez les charges effectives plut\u00f4t qu&rsquo;un forfait de 30 %. Sont admises en d\u00e9duction les d\u00e9penses engag\u00e9es pour obtenir ou conserver le revenu locatif :<\/p>\n<ul>\n<li>int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt et frais de dossier bancaire<\/li>\n<li>primes d&rsquo;assurance (PNO, GLI, emprunteur li\u00e9e au bien)<\/li>\n<li>charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables sur le locataire<\/li>\n<li>taxe fonci\u00e8re (hors ordures m\u00e9nag\u00e8res)<\/li>\n<li>frais de gestion et honoraires d&rsquo;agence<\/li>\n<li>travaux d&rsquo;entretien, de r\u00e9paration et d&rsquo;am\u00e9lioration (hors construction et agrandissement)<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"warning\">Attention, l&rsquo;option pour le r\u00e9gime r\u00e9el vous engage pour trois ann\u00e9es irr\u00e9vocables. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, vous redevenez libre de revenir au micro-foncier si votre situation le permet. Ce verrou triennal m\u00e9rite un calcul s\u00e9rieux avant de cocher la case.<\/p>\n<h2>Micro-foncier ou r\u00e9gime r\u00e9el : comment arbitrer ?<\/h2>\n<p>La r\u00e8gle de base tient en une phrase : si vos charges r\u00e9elles d\u00e9passent 30 % des loyers bruts, le r\u00e9gime r\u00e9el est g\u00e9n\u00e9ralement plus avantageux. Dans le cas inverse, le micro-foncier simplifie la vie sans co\u00fbt fiscal.<\/p>\n<p>Le r\u00e9el prend tout son sens dans trois cas typiques. D&rsquo;abord quand le bien est financ\u00e9 \u00e0 cr\u00e9dit, les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt pesant lourdement les premi\u00e8res ann\u00e9es. Ensuite en cas de travaux r\u00e9cents ou planifi\u00e9s. Enfin pour les biens anciens avec copropri\u00e9t\u00e9 active, o\u00f9 les charges et la taxe fonci\u00e8re montent vite.<\/p>\n<p>\u00c0 l&rsquo;inverse, un studio pay\u00e9 cash, sans travaux, avec une taxe fonci\u00e8re mod\u00e9r\u00e9e et aucun cr\u00e9dit, s&rsquo;accommode tr\u00e8s bien du micro-foncier. L&rsquo;abattement de 30 % est alors cadeau.<\/p>\n<p>Voici un comparatif chiffr\u00e9 pour y voir clair :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Crit\u00e8re<\/th>\n<th>Micro-foncier<\/th>\n<th>R\u00e9gime r\u00e9el<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Seuil de revenus bruts<\/td>\n<td>\u2264 15 000 \u20ac\/an<\/td>\n<td>Obligatoire &gt; 15 000 \u20ac, sinon sur option<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Formulaire<\/td>\n<td>2042 (case 4BE)<\/td>\n<td>2044 + 2042<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges prises en compte<\/td>\n<td>Forfait 30 %<\/td>\n<td>Charges r\u00e9elles justifi\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9ficit foncier<\/td>\n<td>Impossible<\/td>\n<td>Jusqu&rsquo;\u00e0 10 700 \u20ac (21 400 \u20ac avec travaux \u00e9nerg\u00e9tiques)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dur\u00e9e d&rsquo;engagement<\/td>\n<td>Aucune<\/td>\n<td>3 ans irr\u00e9vocables<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Id\u00e9al pour<\/td>\n<td>Biens pay\u00e9s cash, peu de charges<\/td>\n<td>Cr\u00e9dit en cours, travaux, charges \u00e9lev\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Cas pratique : pour 12 000 \u20ac de loyers et 5 000 \u20ac de charges r\u00e9elles, le micro-foncier taxe 8 400 \u20ac apr\u00e8s abattement, quand le r\u00e9el ne retient que 7 000 \u20ac. \u00c0 TMI de 30 % avec 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, l&rsquo;\u00e9conomie atteint environ 660 \u20ac par an au r\u00e9el.<\/p>\n<h2>D\u00e9ficit foncier : 21 400 \u20ac toujours en vigueur en 2026<\/h2>\n<p>Le d\u00e9ficit foncier reste l&rsquo;un des leviers d&rsquo;optimisation les plus puissants du locatif nu. Quand les charges d\u00e9ductibles exc\u00e8dent les loyers, le d\u00e9ficit s&rsquo;impute sur le revenu global dans la limite de <strong>10 700 \u20ac par an<\/strong>. Le surplus li\u00e9 aux int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt se reporte sur les dix ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n<p>La loi de finances 2026 a prorog\u00e9 jusqu&rsquo;au 31 d\u00e9cembre 2027 le rehaussement du plafond \u00e0 <strong>21 400 \u20ac<\/strong> pour les travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique. Ce dispositif, initialement vot\u00e9 pour les d\u00e9penses pay\u00e9es entre 2023 et 2025, s&rsquo;\u00e9tend d\u00e9sormais aux factures acquitt\u00e9es entre 2026 et 2027.<\/p>\n<p>La condition reste stricte : faire passer le bien d&rsquo;une \u00e9tiquette \u00e9nerg\u00e9tique E, F ou G vers A, B, C ou D. Le gain fiscal s&rsquo;ajoute aux aides type MaPrimeR\u00e9nov&rsquo;, ce qui rend la r\u00e9novation des <a href=\"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/passoire-thermique-interdiction-location-2026\/\">passoires thermiques interdites \u00e0 la location<\/a> nettement plus finan\u00e7able.<\/p>\n<p class=\"focus\">En pratique : un propri\u00e9taire qui engage 40 000 \u20ac de travaux \u00e9nerg\u00e9tiques sur un T3 en 2026 peut imputer 21 400 \u20ac sur son revenu global la premi\u00e8re ann\u00e9e, puis reporter le solde sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes. \u00c0 une TMI de 41 %, l&rsquo;\u00e9conomie d&rsquo;imp\u00f4t d\u00e9passe 8 700 \u20ac sur la seule premi\u00e8re ann\u00e9e.<\/p>\n<h2>Calendrier et d\u00e9marches de la d\u00e9claration 2026<\/h2>\n<p>La campagne de d\u00e9claration des revenus 2025 s&rsquo;ouvre d\u00e9but avril 2026 sur <strong>impots.gouv.fr<\/strong>. Les dates limites varient selon votre d\u00e9partement et le mode de d\u00e9claration. Pour la t\u00e9l\u00e9d\u00e9claration en ligne, le d\u00e9lai s&rsquo;\u00e9tend de fin mai \u00e0 fin juin 2026 selon les zones g\u00e9ographiques (consultez le site <a href=\"https:\/\/www.impots.gouv.fr\/\">des imp\u00f4ts<\/a> pour votre calendrier exact). La version papier reste possible mais requiert un d\u00e9p\u00f4t avant mi-mai aupr\u00e8s du centre de finances publiques.<\/p>\n<p>La <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000042907584\/\">loi de finances 2026<\/a> confirme que les revenus fonciers d\u00e9clar\u00e9s doivent correspondre aux loyers effectivement encaiss\u00e9s entre le 1er janvier et le 31 d\u00e9cembre 2025.<\/p>\n<p class=\"warning\">Pensez \u00e0 cocher la case 4BA si vous optez pour le r\u00e9gime r\u00e9el alors que vos revenus restent sous 15 000 \u20ac. Sans cette case, le fisc applique le micro-foncier par d\u00e9faut, m\u00eame si vous remplissez un 2044.<\/p>\n<h2>Deux cas concrets pour trancher entre micro et r\u00e9el<\/h2>\n<p>Pour visualiser l\u2019arbitrage, voici deux profils contrast\u00e9s de bailleurs en location nue.<\/p>\n<p>Premier cas : un studio \u00e0 Marseille achet\u00e9 cash en 2020, lou\u00e9 600 \u20ac par mois soit 7 200 \u20ac annuels. Charges annuelles : taxe fonci\u00e8re 400 \u20ac, assurance PNO 150 \u20ac, entretien courant 200 \u20ac, soit 750 \u20ac au total. En micro-foncier, l\u2019abattement forfaitaire de 30 % ram\u00e8ne la base imposable \u00e0 5 040 \u20ac. Au r\u00e9el, vous ne d\u00e9duiriez que 750 \u20ac pour 6 450 \u20ac imposables. Le micro-foncier vous \u00e9conomise ici environ 660 \u20ac d\u2019imp\u00f4t \u00e0 TMI 30 % + pr\u00e9l\u00e8vements 17,2 %, sans dossier 2044 \u00e0 remplir.<\/p>\n<p>Deuxi\u00e8me cas : un T3 achet\u00e9 250 000 \u20ac \u00e0 cr\u00e9dit sur 20 ans en 2023, lou\u00e9 nu 1 100 \u20ac par mois soit 13 200 \u20ac annuels. Charges r\u00e9elles 2025 : int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt 6 400 \u20ac, assurance emprunteur 420 \u20ac, PNO 180 \u20ac, charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables 900 \u20ac, taxe fonci\u00e8re 950 \u20ac, soit 8 850 \u20ac au total. En micro-foncier, la base imposable ressort \u00e0 9 240 \u20ac. Au r\u00e9el, elle chute \u00e0 4 350 \u20ac. \u00c0 TMI 41 % + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements, l\u2019\u00e9conomie atteint pr\u00e8s de 2 850 \u20ac par an. Le r\u00e9el s\u2019impose clairement tant que les int\u00e9r\u00eats p\u00e8sent lourd dans le prorata de remboursement.<\/p>\n<p class=\"focus\">Retenez la logique : petit bien pay\u00e9 cash et peu charg\u00e9, le micro-foncier reste imbattable de simplicit\u00e9. Bien financ\u00e9, travaux en vue ou copropri\u00e9t\u00e9 active, le r\u00e9gime r\u00e9el devient vite plus rentable, quelle que soit la tranche marginale d\u2019imposition.<\/p>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes sur la d\u00e9claration des revenus fonciers 2026<\/h2>\n<p>Voici les interrogations les plus courantes des propri\u00e9taires au moment de remplir leur d\u00e9claration.<\/p>\n<h3>Quand d\u00e9clarer les revenus fonciers en 2026 ?<\/h3>\n<p>La campagne 2026 porte sur les loyers per\u00e7us entre le 1er janvier et le 31 d\u00e9cembre 2025. Les d\u00e9clarations en ligne doivent \u00eatre valid\u00e9es entre fin mai et d\u00e9but juin 2026 selon votre d\u00e9partement, la version papier avant mi-mai.<\/p>\n<h3>Quel formulaire pour le micro-foncier ?<\/h3>\n<p>Aucun formulaire sp\u00e9cifique : reportez le montant brut des loyers en case 4BE de la d\u00e9claration 2042. L&rsquo;abattement de 30 % s&rsquo;applique automatiquement.<\/p>\n<h3>Peut-on passer du r\u00e9gime r\u00e9el au micro-foncier ?<\/h3>\n<p>Oui mais uniquement apr\u00e8s trois ann\u00e9es compl\u00e8tes au r\u00e9el. Vous devez aussi \u00eatre redescendu sous le seuil des 15 000 \u20ac de revenus bruts. Le retour se fait automatiquement d\u00e8s la d\u00e9claration suivante, sans d\u00e9marche particuli\u00e8re.<\/p>\n<h3>Les travaux de construction sont-ils d\u00e9ductibles ?<\/h3>\n<p>Non. Seules les d\u00e9penses de r\u00e9paration, d&rsquo;entretien et d&rsquo;am\u00e9lioration sont admises. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas d\u00e9ductibles des revenus fonciers et augmentent le prix de revient du bien \u00e0 la revente.<\/p>\n<h3>Comment d\u00e9clarer les loyers impay\u00e9s ?<\/h3>\n<p>Vous ne d\u00e9clarez que les loyers effectivement encaiss\u00e9s. Un loyer impay\u00e9 sort du calcul l&rsquo;ann\u00e9e o\u00f9 il aurait d\u00fb \u00eatre per\u00e7u. Si vous obtenez plus tard une r\u00e9gularisation judiciaire, vous d\u00e9clarez ce rattrapage l&rsquo;ann\u00e9e de l&rsquo;encaissement r\u00e9el.<\/p>\n<h3>Qui paie les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les revenus fonciers ?<\/h3>\n<p>Tous les propri\u00e9taires bailleurs y sont soumis, au taux de 17,2 %. Les non-r\u00e9sidents fiscaux fran\u00e7ais b\u00e9n\u00e9ficient toutefois d&rsquo;un r\u00e9gime all\u00e9g\u00e9 \u00e0 7,5 % sous conditions, s&rsquo;ils rel\u00e8vent d&rsquo;un r\u00e9gime europ\u00e9en de s\u00e9curit\u00e9 sociale.<\/p>\n<h3>Le d\u00e9ficit foncier 2026 s&rsquo;applique-t-il aux SCPI ?<\/h3>\n<p>Le d\u00e9ficit foncier ne concerne que la d\u00e9tention en direct d&rsquo;immeubles. Les porteurs de parts de SCPI ne peuvent pas imputer de d\u00e9ficit foncier sur leur revenu global, m\u00eame si la soci\u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e8re un d\u00e9ficit comptable. L&rsquo;imputation reste possible sur les revenus fonciers positifs des ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n<h3>Quelle case pour opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el ?<\/h3>\n<p>Il faut cocher la case 4BA du formulaire 2042 et remplir un formulaire 2044. L&rsquo;option engage pour trois ans, durant lesquels le retour au micro-foncier est impossible m\u00eame si les revenus baissent sous le seuil.<\/p>\n<h3>Que se passe-t-il en cas d&rsquo;oubli de d\u00e9claration ?<\/h3>\n<p>La majoration va de 10 % pour un retard simple \u00e0 40 % sans r\u00e9gularisation apr\u00e8s mise en demeure, voire 80 % en cas d&rsquo;omission d\u00e9lib\u00e9r\u00e9e. Une d\u00e9claration rectificative spontan\u00e9e sur impots.gouv.fr limite fortement les p\u00e9nalit\u00e9s.<\/p>\n<h3>Peut-on d\u00e9duire les honoraires d&rsquo;un expert-comptable ?<\/h3>\n<p>Oui, au r\u00e9gime r\u00e9el uniquement. Les frais de comptabilit\u00e9 et de gestion confi\u00e9s \u00e0 un professionnel figurent parmi les charges d\u00e9ductibles ligne 221 du formulaire 2044. Gardez la facture acquitt\u00e9e pour justifier la d\u00e9pense en cas de contr\u00f4le.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Comment d\u00e9clarer vos revenus fonciers en 2026 ? 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