{"id":321,"date":"2026-04-24T16:18:52","date_gmt":"2026-04-24T14:18:52","guid":{"rendered":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/assurance-dommages-ouvrage-obligations-garanties\/"},"modified":"2026-04-24T16:24:01","modified_gmt":"2026-04-24T14:24:01","slug":"assurance-dommages-ouvrage-obligations-garanties","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/assurance-dommages-ouvrage-obligations-garanties\/","title":{"rendered":"Assurance dommages-ouvrage : qui la souscrit et ce qu’elle couvre en 2026 ?"},"content":{"rendered":"

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour tout ma\u00eetre d’ouvrage qui engage une construction ou une r\u00e9novation lourde. Elle doit \u00eatre souscrite avant l’ouverture du chantier, couvre les d\u00e9sordres relevant de la garantie d\u00e9cennale et pr\u00e9finance les r\u00e9parations sans attendre qu’une responsabilit\u00e9 soit \u00e9tablie. La note peut vite grimper : entre 1 % et 5 % du co\u00fbt des travaux, avec des hausses de 6 \u00e0 10 % constat\u00e9es depuis d\u00e9but 2026.<\/p>\n

Particulier qui fait construire, promoteur en VEFA, marchand de biens ou syndic qui pilote des gros travaux, cette assurance vous concerne directement. Voici ce qu’il faut savoir pour la souscrire correctement et la faire jouer si le chantier tourne mal.<\/p>\n

En bref :<\/strong> l’assurance dommages-ouvrage (DO) est impos\u00e9e par la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Elle couvre pendant 10 ans les d\u00e9sordres qui affectent la solidit\u00e9 du b\u00e2ti ou le rendent inhabitable. Co\u00fbt moyen : 1 \u00e0 5 % du prix des travaux. Ne pas la souscrire expose \u00e0 75 000 \u20ac d’amende, 6 mois de prison et bloque toute revente pendant 10 ans.<\/p>\n

\u00c0 quoi sert l’assurance dommages-ouvrage ?<\/h2>\n

L’assurance dommages-ouvrage pr\u00e9finance les r\u00e9parations des d\u00e9sordres graves qui affectent un b\u00e2timent apr\u00e8s sa r\u00e9ception. Son principe fondateur, issu de la loi Spinetta, tient en une id\u00e9e simple : le ma\u00eetre d’ouvrage n’a pas \u00e0 attendre qu’un tribunal d\u00e9signe le responsable d’une malfa\u00e7on pour voir ses travaux r\u00e9par\u00e9s. Il d\u00e9clare son sinistre \u00e0 son assureur DO, qui indemnise puis se retourne ensuite contre le constructeur fautif et sa d\u00e9cennale.<\/p>\n

Ce m\u00e9canisme \u00e0 double d\u00e9tente distingue la France de la plupart des pays voisins. Sans la DO, un propri\u00e9taire victime de fissures structurelles ou d’une toiture qui s’effondre pourrait patienter des ann\u00e9es avant de voir les travaux financ\u00e9s, le temps que la justice d\u00e9termine entre l’architecte, le ma\u00e7on et le charpentier qui est responsable. La DO court-circuite ce calvaire administratif et technique.<\/p>\n

La couverture d\u00e9marre \u00e0 la fin de la garantie de parfait ach\u00e8vement, soit un an apr\u00e8s la r\u00e9ception des travaux, et s’\u00e9teint 10 ans plus tard, en miroir exact de la garantie d\u00e9cennale des constructeurs.<\/p>\n

Qui doit souscrire la DO en 2026 ?<\/h2>\n

L’article L242-1 du Code des assurances est sans ambigu\u00eft\u00e9 : toute personne physique ou morale qui fait r\u00e9aliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. Cette obligation concerne aussi bien le particulier qui fait b\u00e2tir sa r\u00e9sidence principale que le marchand de biens qui r\u00e9nove pour revendre<\/a>, en passant par le promoteur immobilier, le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 ou la SCI familiale.<\/p>\n

Dans le cadre d’un achat en VEFA<\/a>, c’est le promoteur qui souscrit la DO, mais elle suit le bien : l’acqu\u00e9reur en devient b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u00e8s la livraison et la transmet aux propri\u00e9taires successifs pendant 10 ans. Ce point m\u00e9rite d’\u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 dans l’attestation remise \u00e0 la signature de l’acte authentique.<\/p>\n

Attention, certains particuliers pensent \u00e9chapper \u00e0 l’obligation en r\u00e9alisant eux-m\u00eames les travaux ou en choisissant un petit artisan discret. La loi ne pr\u00e9voit aucune dispense li\u00e9e \u00e0 la taille du chantier. Une simple extension de 20 m\u00b2 ou une sur\u00e9l\u00e9vation de toiture entre dans le champ de la DO.<\/p>\n

Que couvre-t-elle concr\u00e8tement ?<\/h2>\n

La DO prend en charge tous les d\u00e9sordres qui rel\u00e8vent de la garantie d\u00e9cennale. Autrement dit : les malfa\u00e7ons qui compromettent la solidit\u00e9 de l’ouvrage, celles qui le rendent impropre \u00e0 sa destination et celles qui affectent les \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipement indissociables du b\u00e2ti.<\/p>\n

Parmi les sinistres typiquement indemnis\u00e9s : fissures structurelles traversantes, effondrement partiel de toiture, affaissement de fondations, infiltrations massives compromettant l’habitabilit\u00e9, d\u00e9faut d’\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 d’une terrasse au-dessus d’une pi\u00e8ce de vie, rupture de canalisations encastr\u00e9es dans une dalle. Les d\u00e9sordres li\u00e9s aux mouvements de terrain argileux<\/strong> repr\u00e9sentent aujourd’hui une part croissante des dossiers.<\/p>\n

En revanche, certains d\u00e9sordres restent hors champ. Les d\u00e9fauts esth\u00e9tiques non g\u00eanants, les dysfonctionnements d’\u00e9quipements dissociables (chaudi\u00e8re, robinetterie, volets), l’usure normale et les d\u00e9g\u00e2ts li\u00e9s au d\u00e9faut d’entretien sont exclus. Les sinistres survenus avant la fin de la garantie de parfait ach\u00e8vement rel\u00e8vent de cette derni\u00e8re, pas de la DO.<\/p>\n

Combien co\u00fbte une DO en 2026 ?<\/h2>\n

Le tarif moyen oscille entre 1 % et 5 % du co\u00fbt total des travaux, avec une prime unique pay\u00e9e en une fois \u00e0 la souscription. Pour une construction neuve \u00e0 250 000 \u20ac, comptez entre 2 500 \u20ac et 12 500 \u20ac selon le profil de risque, le mode constructif et le volume de travaux confi\u00e9 \u00e0 des entreprises elles-m\u00eames bien assur\u00e9es.<\/p>\n

Depuis le d\u00e9but 2026, le march\u00e9 est marqu\u00e9 par une hausse conjoncturelle de 6 \u00e0 10 % des primes, m\u00eame pour les profils sans sinistre. Les assureurs pointent l’explosion du co\u00fbt des mat\u00e9riaux, la multiplication des litiges li\u00e9s aux r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques<\/a> mal r\u00e9alis\u00e9es et la sinistralit\u00e9 li\u00e9e \u00e0 la s\u00e9cheresse. Pour les professionnels ayant d\u00e9j\u00e0 d\u00e9clar\u00e9 un sinistre, la hausse peut atteindre 25 % ou d\u00e9clencher une r\u00e9siliation pure et simple.<\/p>\n

Le prix d\u00e9pend de plusieurs facteurs : nature de l’ouvrage, surface, techniques constructives, qualifications des entreprises, zone g\u00e9ographique et assurances d\u00e9cennales des intervenants. Un projet confi\u00e9 \u00e0 des artisans titulaires de la qualification Qualibat b\u00e9n\u00e9ficie souvent d’un tarif pr\u00e9f\u00e9rentiel.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Type de chantier<\/th>\nCo\u00fbt moyen des travaux<\/th>\nFourchette prime DO<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Construction maison individuelle<\/td>\n200 000 \u20ac<\/td>\n2 000 \u00e0 8 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Extension 30 m\u00b2<\/td>\n60 000 \u20ac<\/td>\n1 500 \u00e0 3 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9novation lourde avec structure<\/td>\n120 000 \u20ac<\/td>\n2 500 \u00e0 6 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Sur\u00e9l\u00e9vation toiture<\/td>\n80 000 \u20ac<\/td>\n2 000 \u00e0 4 500 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Immeuble collectif neuf (par logement)<\/td>\n180 000 \u20ac<\/td>\n1 800 \u00e0 5 400 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Dommages-ouvrage, d\u00e9cennale, biennale : comment s’y retrouver ?<\/h2>\n

Les garanties constructeur et la dommages-ouvrage forment un \u00e9cheveau o\u00f9 les particuliers se perdent souvent. Chacune joue un r\u00f4le distinct, avec une dur\u00e9e et un p\u00e9rim\u00e8tre propres. Un tableau vaut mieux qu’un long discours :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Garantie<\/th>\nQui souscrit ?<\/th>\nDur\u00e9e<\/th>\nCe qu’elle couvre<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Parfait ach\u00e8vement<\/td>\nEntreprise<\/td>\n1 an apr\u00e8s r\u00e9ception<\/td>\nTous les d\u00e9sordres signal\u00e9s \u00e0 la r\u00e9ception ou apparus pendant l’ann\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n
Biennale (bon fonctionnement)<\/td>\nEntreprise<\/td>\n2 ans apr\u00e8s r\u00e9ception<\/td>\n\u00c9quipements dissociables du b\u00e2ti (volets, chauffage, plomberie)<\/td>\n<\/tr>\n
D\u00e9cennale<\/td>\nConstructeurs et artisans<\/td>\n10 ans apr\u00e8s r\u00e9ception<\/td>\nD\u00e9sordres compromettant solidit\u00e9 ou destination du b\u00e2ti<\/td>\n<\/tr>\n
Dommages-ouvrage<\/td>\nMa\u00eetre d’ouvrage<\/td>\n10 ans (apr\u00e8s GPA)<\/td>\nPr\u00e9finance les d\u00e9sordres d\u00e9cennaux sans recherche de responsabilit\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La DO est l’envers de la d\u00e9cennale : les constructeurs se couvrent pour leur responsabilit\u00e9, le ma\u00eetre d’ouvrage se couvre pour la r\u00e9paration mat\u00e9rielle rapide de son bien. Les deux sont obligatoires et articul\u00e9es par le m\u00eame r\u00e9gime juridique.<\/p>\n

Quand souscrire et aupr\u00e8s de qui ?<\/h2>\n

La souscription doit imp\u00e9rativement intervenir avant l’ouverture du chantier<\/strong>. Concr\u00e8tement : avant le premier coup de pioche, avant toute livraison de mat\u00e9riaux, avant m\u00eame le d\u00e9marrage des fouilles. Une DO contract\u00e9e apr\u00e8s le d\u00e9but des travaux est d\u00e9clar\u00e9e nulle par les tribunaux, exposant le propri\u00e9taire \u00e0 une absence totale de couverture.<\/p>\n

Le march\u00e9 compte une quinzaine d’assureurs sp\u00e9cialis\u00e9s : grandes compagnies g\u00e9n\u00e9ralistes (MAAF, Allianz, Groupama, MMA), mutuelles du BTP (SMA, L’Auxiliaire) et courtiers d\u00e9di\u00e9s comme La D\u00e9cennale ou Protexa. Pour un particulier, passer par un courtier ind\u00e9pendant permet de mettre plusieurs devis en concurrence. L’assureur exige un dossier complet : devis d\u00e9taill\u00e9s, attestations d\u00e9cennales des entreprises, plans, \u00e9tudes de sol pour les zones argileuses, pi\u00e8ces justifiant la qualification des intervenants.<\/p>\n

Le d\u00e9lai d’instruction d’un dossier DO peut atteindre 4 \u00e0 8 semaines. Anticipez la d\u00e9marche d\u00e8s que le permis de construire est obtenu, surtout si votre projet comporte des techniques atypiques (ossature bois, construction paille, piscine \u00e0 d\u00e9bordement) qui font tiquer les assureurs.<\/p>\n

Comment faire jouer la garantie en cas de sinistre ?<\/h2>\n

La d\u00e9claration de sinistre se fait par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception aupr\u00e8s de l’assureur DO. Elle doit contenir la description pr\u00e9cise des d\u00e9sordres, la date de leur apparition, les coordonn\u00e9es du propri\u00e9taire et une copie de l’attestation DO. Un dossier photo dat\u00e9 est presque toujours indispensable.<\/p>\n

Les d\u00e9lais de traitement sont strictement encadr\u00e9s par le Code des assurances. L’assureur dispose de 60 jours<\/strong> pour mandater un expert, prendre position sur la prise en charge et notifier sa d\u00e9cision. Une fois la garantie acquise, il a 90 jours pour formuler une offre d’indemnisation. Pass\u00e9 ces d\u00e9lais, les int\u00e9r\u00eats de retard courent au double du taux l\u00e9gal, un levier de n\u00e9gociation pr\u00e9cieux face \u00e0 un assureur qui tra\u00eene.<\/p>\n

Erreur fr\u00e9quente : attendre que le d\u00e9sordre s’aggrave pour d\u00e9clarer. Au-del\u00e0 de deux ans \u00e0 compter de la connaissance du sinistre, votre droit \u00e0 indemnisation est prescrit. D\u00e9clarez d\u00e8s l’apparition d’une fissure suspecte, quitte \u00e0 ce que l’expertise conclue plus tard \u00e0 un d\u00e9sordre esth\u00e9tique.<\/p>\n

Les risques en cas de non-souscription<\/h2>\n

Le d\u00e9faut de souscription de l’assurance DO est un d\u00e9lit pr\u00e9vu par l’article L243-3 du Code des assurances. Les sanctions p\u00e9nales peuvent atteindre 6 mois d’emprisonnement et 75 000 \u20ac d’amende<\/strong>. En pratique, les poursuites p\u00e9nales restent rares pour les particuliers, mais les cons\u00e9quences civiles sont bien plus dissuasives.<\/p>\n

Sans DO, la revente du bien dans les 10 ans apr\u00e8s ach\u00e8vement devient cauchemardesque. Le notaire mentionne obligatoirement l’absence d’assurance dans l’acte, ce qui fait fuir les acqu\u00e9reurs s\u00e9rieux et leurs banques. Les rares acheteurs qui acceptent n\u00e9gocient syst\u00e9matiquement une d\u00e9cote de 10 \u00e0 20 %. Autre cons\u00e9quence pratique : le propri\u00e9taire assume seul les frais de r\u00e9paration s’il survient un sinistre, avec l’obligation d’engager un contentieux long et co\u00fbteux contre les constructeurs et leurs assureurs d\u00e9cennales.<\/p>\n

Les professionnels de la r\u00e9novation immobili\u00e8re<\/a> confirment qu’un bien sans DO met en moyenne trois fois plus de temps \u00e0 se vendre et subit une d\u00e9cote qui efface toute plus-value. \u00c0 l’\u00e9chelle d’un projet de marchand de biens<\/a>, l’\u00e9conomie \u00e0 la souscription devient une perte s\u00e8che \u00e0 la revente.<\/p>\n

Questions fr\u00e9quentes sur l’assurance dommages-ouvrage<\/h2>\n

Voici les interrogations qui reviennent le plus souvent chez nos lecteurs confront\u00e9s \u00e0 un projet de construction ou de r\u00e9novation lourde.<\/p>\n

L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour un simple particulier ?<\/h3>\n

Oui, la loi Spinetta ne fait aucune distinction selon le statut du ma\u00eetre d’ouvrage. Un particulier qui fait construire sa r\u00e9sidence principale, agrandir son pavillon ou sur\u00e9lever son toit doit souscrire une DO avant l’ouverture du chantier, au m\u00eame titre qu’un promoteur professionnel.<\/p>\n

Quels travaux d\u00e9clenchent l’obligation de souscrire ?<\/h3>\n

Toute construction neuve et toute r\u00e9novation qui touche \u00e0 la structure du b\u00e2ti (fondations, murs porteurs, charpente, toiture), \u00e0 l’\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 ou aux \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipement indissociables. Les travaux d\u00e9coratifs, la peinture, le changement de cuisine ou de salle de bains n’exigent pas de DO.<\/p>\n

Faut-il une DO pour une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique ?<\/h3>\n

Cela d\u00e9pend de l’ampleur. Une isolation thermique ext\u00e9rieure qui modifie l’enveloppe du b\u00e2ti, le remplacement complet d’une toiture avec isolation sous rampants ou une pompe \u00e0 chaleur encastr\u00e9e dans la dalle rel\u00e8vent de la DO. Un simple changement de menuiseries ou l’installation d’un po\u00eale \u00e0 bois, non.<\/p>\n

Que se passe-t-il si je vends ma maison avant la fin des 10 ans ?<\/h3>\n

L’assurance DO suit le bien, pas le propri\u00e9taire. Les acqu\u00e9reurs successifs b\u00e9n\u00e9ficient de la garantie jusqu’\u00e0 son terme. L’acte de vente mentionne obligatoirement l’existence et la r\u00e9f\u00e9rence du contrat, pi\u00e8ce d\u00e9sormais scrut\u00e9e par les notaires et les banques.<\/p>\n

Peut-on n\u00e9gocier le prix de la DO en 2026 ?<\/h3>\n

Oui, mais la marge de man\u0153uvre reste \u00e9troite dans un march\u00e9 tendu. Passer par un courtier, pr\u00e9senter un dossier complet avec des entreprises bien not\u00e9es, fournir une \u00e9tude g\u00e9otechnique G2 en zone argileuse et \u00e9viter les techniques constructives atypiques permet de r\u00e9duire la prime de 10 \u00e0 20 %.<\/p>\n

Mon constructeur propose de m’offrir la DO, dois-je accepter ?<\/h3>\n

M\u00e9fiance. Le constructeur qui int\u00e8gre la DO dans son pack doit \u00eatre titulaire d’une habilitation ou passer par un courtier. V\u00e9rifiez l’attestation nominative \u00e0 votre nom, la date de souscription ant\u00e9rieure \u00e0 l’ouverture du chantier et le p\u00e9rim\u00e8tre exact des travaux couverts. Une DO fant\u00f4me ou b\u00e2cl\u00e9e se d\u00e9couvre au premier sinistre.<\/p>\n

Que faire si un assureur refuse d’assurer mon projet ?<\/h3>\n

Le Bureau Central de Tarification (BCT) est votre recours. Apr\u00e8s deux refus \u00e9crits d’assureurs, vous saisissez le BCT qui impose \u00e0 un assureur de votre choix une prime et des conditions. Le d\u00e9lai de traitement dure 2 \u00e0 3 mois, p\u00e9riode pendant laquelle le chantier ne peut pas d\u00e9marrer l\u00e9galement.<\/p>\n

La DO couvre-t-elle les d\u00e9g\u00e2ts des eaux apr\u00e8s travaux ?<\/h3>\n

Seulement si le d\u00e9g\u00e2t r\u00e9sulte d’un d\u00e9faut de construction compromettant la destination du bien. Une canalisation mal pos\u00e9e qui \u00e9clate six mois apr\u00e8s la r\u00e9ception est couverte. Une fuite caus\u00e9e par un joint us\u00e9 cinq ans plus tard rel\u00e8ve de votre assurance habitation, pas de la DO.<\/p>\n

Que faire si l’assureur ne r\u00e9pond pas dans les 60 jours ?<\/h3>\n

Le silence vaut acceptation de la garantie. Vous pouvez engager directement les travaux de r\u00e9paration et exiger le remboursement, int\u00e9r\u00eats l\u00e9gaux en sus. Conservez pr\u00e9cieusement l’accus\u00e9 de r\u00e9ception de votre d\u00e9claration initiale, il fait foi.<\/p>\n

La DO est-elle obligatoire pour une piscine ?<\/h3>\n

Oui, d\u00e8s lors que la piscine est encastr\u00e9e ou accol\u00e9e \u00e0 un ouvrage relevant du b\u00e2ti (terrasse porteuse, dalle coul\u00e9e, murs de sout\u00e8nement). Les piscines hors-sol d\u00e9montables \u00e9chappent \u00e0 l’obligation.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toute construction ou r\u00e9novation lourde. 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