{"id":348,"date":"2026-05-06T19:22:30","date_gmt":"2026-05-06T17:22:30","guid":{"rendered":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/facturation-electronique-agences-mandataires-immobiliers\/"},"modified":"2026-05-06T19:22:33","modified_gmt":"2026-05-06T17:22:33","slug":"facturation-electronique-agences-mandataires-immobiliers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/facturation-electronique-agences-mandataires-immobiliers\/","title":{"rendered":"Facturation \u00e9lectronique 2026 : ce que doivent anticiper les agences et mandataires immobiliers"},"content":{"rendered":"

\u00c0 partir du 1er septembre 2026, toutes les agences immobili\u00e8res et tous les mandataires assujettis \u00e0 la TVA devront recevoir leurs factures fournisseurs au format \u00e9lectronique. La g\u00e9n\u00e9ralisation de l’\u00e9mission interviendra le 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entrepreneurs. Une r\u00e9forme de la facturation \u00e9lectronique qui ne se r\u00e9sume pas \u00e0 un changement de PDF mais qui r\u00e9organise en profondeur la cha\u00eene de facturation des professionnels du secteur.<\/p>\n

\u00c0 retenir : tous les professionnels assujettis \u00e0 la TVA doivent disposer d’une plateforme de d\u00e9mat\u00e9rialisation agr\u00e9\u00e9e (PDP) avant le 1er septembre 2026. Sanctions : 50 \u20ac par facture non conforme, plafonn\u00e9es \u00e0 15 000 \u20ac par an. Les micro-entrepreneurs en franchise de TVA ne sont pas exon\u00e9r\u00e9s.<\/p>\n

Le calendrier, les r\u00e9gimes d’e-invoicing et d’e-reporting, les flux concern\u00e9s et les amendes pr\u00e9vues : voici ce que recouvre concr\u00e8tement la r\u00e9forme pour les acteurs de la transaction, de la gestion locative et du syndic.<\/p>\n

Une r\u00e9forme qui s’impose \u00e0 tous les professionnels de l’immobilier<\/h2>\n

Inscrite dans la loi de finances pour 2024 et pr\u00e9cis\u00e9e par l’article 289 bis du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a>, la g\u00e9n\u00e9ralisation de la facturation \u00e9lectronique entre entreprises \u00e9tablies en France est devenue le chantier de conformit\u00e9 prioritaire des cabinets immobiliers. Le p\u00e9rim\u00e8tre est large : toutes les structures assujetties \u00e0 la TVA sont concern\u00e9es, quelle que soit leur taille et leur r\u00e9gime, y compris la franchise en base.<\/p>\n

Le calendrier officiel a \u00e9t\u00e9 stabilis\u00e9 apr\u00e8s plusieurs reports. Au 1er septembre 2026, l’obligation de r\u00e9ception devient effective pour l’ensemble des entreprises et l’obligation d’\u00e9mission s’applique aux grandes entreprises et aux ETI. Au 1er septembre 2027, l’\u00e9mission devient \u00e0 son tour obligatoire pour les PME, TPE et micro-entreprises, soit la quasi-totalit\u00e9 du tissu immobilier fran\u00e7ais.<\/p>\n

La distinction est de taille : une facture \u00e9lectronique au sens de la r\u00e9forme n’est pas un PDF envoy\u00e9 par courriel. Elle doit respecter un format structur\u00e9 reconnu par l’administration et transiter par une plateforme agr\u00e9\u00e9e. Les trois formats accept\u00e9s sont Factur-X, hybride lisible avec donn\u00e9es XML int\u00e9gr\u00e9es, UBL et CII, deux formats XML standardis\u00e9s. La transmission, elle, passe obligatoirement par une plateforme de d\u00e9mat\u00e9rialisation agr\u00e9\u00e9e (PDP), immatricul\u00e9e par la DGFiP.<\/p>\n

E-invoicing ou e-reporting : deux r\u00e9gimes \u00e0 ne pas confondre<\/h2>\n

La r\u00e9forme distingue clairement deux dispositifs aux obligations diff\u00e9rentes. L’e-invoicing s’applique aux flux B2B domestiques : lorsque le client est une entreprise assujettie \u00e0 la TVA \u00e9tablie en France, la facture doit \u00eatre \u00e9mise via une PDP, dans un format structur\u00e9. L’e-reporting concerne les op\u00e9rations B2C (clients particuliers) et internationales : la facture peut rester lisible (PDF, papier) et les donn\u00e9es de transaction doivent \u00eatre transmises \u00e0 l’administration via la plateforme.<\/p>\n

Pour les professionnels de l’immobilier, cette distinction n’est pas th\u00e9orique. Un agent qui facture des honoraires de transaction \u00e0 un particulier rel\u00e8ve de l’e-reporting. La m\u00eame agence qui facture une r\u00e9trocession \u00e0 un confr\u00e8re ou r\u00e8gle une prestation de photographie immobili\u00e8re bascule dans l’e-invoicing. Selon les chiffres de l’AIFE, le co\u00fbt moyen d’une facture papier (9,50 \u20ac) est trois fois sup\u00e9rieur \u00e0 celui d’une facture \u00e9lectronique (3,50 \u20ac), ce qui repr\u00e9sente un gain \u00e9conomique mesurable \u00e0 l’\u00e9chelle d’un portefeuille de gestion.<\/p>\n

Agences et mandataires : qui est concern\u00e9 et pour quels flux ?<\/h2>\n

Le sujet n’est pas l’immobilier en bloc : ce sont les flux de facturation qui d\u00e9terminent les obligations. La structure d’une agence titulaire d’une carte T diff\u00e8re sensiblement de celle d’un agent commercial ind\u00e9pendant. Les premi\u00e8res combinent des flux mixtes B2C et B2B ; les seconds \u00e9mettent quasi exclusivement des factures B2B \u00e0 destination de leur r\u00e9seau ou de leur agence mandante.<\/p>\n

C\u00f4t\u00e9 agence (carte T) : des flux mixtes \u00e0 cartographier<\/h3>\n

Les agences traditionnelles cumulent plusieurs typologies de factures. Les honoraires de transaction<\/a> factur\u00e9s aux particuliers vendeurs ou acqu\u00e9reurs rel\u00e8vent du e-reporting. \u00c0 l’inverse, la r\u00e9trocession d’honoraires entre agences, les prestations de photographie, de visite virtuelle ou de logiciel basculent en e-invoicing. La gestion locative et le syndic ajoutent une couche de complexit\u00e9 : facturation \u00e0 des bailleurs personnes physiques (e-reporting), \u00e0 des SCI assujetties (e-invoicing) ou \u00e0 des copropri\u00e9t\u00e9s selon leur statut.<\/p>\n

Le crit\u00e8re d\u00e9terminant est la qualit\u00e9 du destinataire et son assujettissement \u00e0 la TVA. Les agences ont donc int\u00e9r\u00eat \u00e0 auditer leur base clients en amont, en renseignant syst\u00e9matiquement le num\u00e9ro SIREN et le statut TVA de chaque entit\u00e9 professionnelle. Sans ce travail pr\u00e9paratoire, l’aiguillage automatique vers le bon r\u00e9gime ne peut pas fonctionner.<\/p>\n

C\u00f4t\u00e9 mandataire ou agent commercial : la commission en premi\u00e8re ligne<\/h3>\n

Le mod\u00e8le classique du mandataire repose sur une facturation de commission \u00e0 l’agence ou au r\u00e9seau de mandataires<\/a>. Cette relation est massivement B2B et bascule donc en e-invoicing pur. Cons\u00e9quence pratique : m\u00eame un agent commercial en micro-entreprise avec franchise en base de TVA reste assujetti et concern\u00e9, en r\u00e9ception comme en \u00e9mission. C’est l’un des pi\u00e8ges les plus fr\u00e9quents.<\/p>\n

Le calendrier qui s’applique \u00e0 la majorit\u00e9 des commissions mandataires<\/a> est donc le suivant : r\u00e9ception obligatoire d\u00e8s le 1er septembre 2026 (factures de logiciel, de publicit\u00e9, d’abonnement t\u00e9l\u00e9phonique re\u00e7ues), puis \u00e9mission obligatoire au plus tard le 1er septembre 2027. Le PDF envoy\u00e9 par mail \u00e0 l’agence en ex\u00e9cution du mandat ne sera plus acceptable au-del\u00e0.<\/p>\n

Pour visualiser les obligations selon le profil, le tableau ci-dessous synth\u00e9tise les principales situations rencontr\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Profil<\/th>\nR\u00e9ception (sept. 2026)<\/th>\n\u00c9mission<\/th>\nR\u00e9gime principal<\/th>\nPoint de vigilance<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Agence (carte T) – GE\/ETI<\/td>\nObligatoire<\/td>\n1er sept. 2026<\/td>\nMixte e-invoicing + e-reporting<\/td>\nCartographie des flux clients<\/td>\n<\/tr>\n
Agence (carte T) – PME\/TPE<\/td>\nObligatoire<\/td>\n1er sept. 2027<\/td>\nMixte e-invoicing + e-reporting<\/td>\nAudit base clients SIREN\/TVA<\/td>\n<\/tr>\n
Mandataire en soci\u00e9t\u00e9 (SARL, EURL)<\/td>\nObligatoire<\/td>\n1er sept. 2027<\/td>\nE-invoicing dominant<\/td>\nAdressage annuaire SIRET<\/td>\n<\/tr>\n
Agent commercial en micro-entreprise<\/td>\nObligatoire<\/td>\n1er sept. 2027<\/td>\nE-invoicing (commission B2B)<\/td>\nFranchise TVA non exon\u00e9ratoire<\/td>\n<\/tr>\n
Administrateur de biens \/ syndic<\/td>\nObligatoire<\/td>\n1er sept. 2027<\/td>\nCas mixtes (bailleurs, SCI, copro)<\/td>\nStatut TVA du destinataire<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Attention au pi\u00e8ge de la franchise en base : un agent commercial qui ne facture pas de TVA reste un assujetti au sens fiscal. Il est donc soumis \u00e0 l’obligation de facturation \u00e9lectronique en r\u00e9ception comme en \u00e9mission, sans aucune dispense li\u00e9e \u00e0 son r\u00e9gime micro.<\/p>\n

Comment se pr\u00e9parer en six \u00e9tapes op\u00e9rationnelles ?<\/h2>\n

La pr\u00e9paration se joue sur plusieurs mois. Les \u00e9diteurs de logiciels m\u00e9tier de la profession (LOCKimmo, Hektor, ICS, Crypto, etc.) int\u00e8grent progressivement la connexion \u00e0 une PDP. Une partie du travail reste n\u00e9anmoins \u00e0 la charge du cabinet. Voici les six chantiers \u00e0 conduire avant l’\u00e9t\u00e9 2026 pour une bascule sans rupture.<\/p>\n