mise en location saisonni\u00e8re<\/a> pour g\u00e9n\u00e9rer un revenu compl\u00e9mentaire pendant la dur\u00e9e de mise en march\u00e9.<\/p>\nComment calculer la plus-value sur une r\u00e9sidence secondaire<\/h2>\n
Le calcul s’effectue en deux temps. Le vendeur d\u00e9termine d’abord la plus-value brute (prix de vente moins prix d’acquisition), puis applique les abattements l\u00e9gaux pour obtenir la plus-value imposable. Le notaire est charg\u00e9 de cette op\u00e9ration lors de la signature de l’acte de vente.<\/p>\n
Du prix d’achat au prix d’acquisition major\u00e9<\/h3>\n
Le prix d’acquisition retenu n’est pas seulement le montant pay\u00e9 \u00e0 l’origine. Il peut \u00eatre major\u00e9 pour tenir compte des frais et des travaux support\u00e9s par le propri\u00e9taire. Deux m\u00e9thodes existent.<\/p>\n
La premi\u00e8re option, dite forfaitaire, ajoute automatiquement 7,5 % au prix d’achat au titre des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) et 15 % au titre des travaux, \u00e0 condition que le bien soit d\u00e9tenu depuis plus de cinq ans. Aucun justificatif n’est demand\u00e9.<\/p>\n
La seconde option consiste \u00e0 d\u00e9duire les montants r\u00e9els, sur pr\u00e9sentation de factures. Cette voie devient pertinente lorsque les travaux effectu\u00e9s d\u00e9passent 15 % du prix d’acquisition. Les travaux concern\u00e9s sont ceux d’am\u00e9lioration, d’agrandissement ou de reconstruction, \u00e0 l’exclusion des d\u00e9penses d’entretien et des travaux r\u00e9alis\u00e9s par le propri\u00e9taire lui-m\u00eame.<\/p>\n
Le prix de vente diminu\u00e9 des frais de cession<\/h3>\n
Sym\u00e9triquement, le prix de cession peut \u00eatre minor\u00e9 des frais support\u00e9s par le vendeur : diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, \u00e9lectricit\u00e9, gaz), commissions d’agence si elles sont \u00e0 la charge du vendeur, frais de mainlev\u00e9e d’hypoth\u00e8que. La diff\u00e9rence entre prix de cession net et prix d’acquisition major\u00e9 constitue la plus-value brute.<\/p>\n
Quels taux d’imposition en 2026<\/h2>\n
La plus-value imposable est soumise \u00e0 deux pr\u00e9l\u00e8vements distincts. L’imp\u00f4t sur le revenu est appliqu\u00e9 au taux forfaitaire de 19 %. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (CSG, CRDS, contribution de solidarit\u00e9) atteignent 17,2 %. Le taux global s’\u00e9tablit donc \u00e0 36,2 % de la plus-value nette d’abattements.<\/p>\n
Pour un gain net de 50 000 euros, la facture fiscale ressort \u00e0 18 100 euros, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux inclus. Le notaire pr\u00e9l\u00e8ve l’imp\u00f4t directement sur le prix de vente lors de la signature et reverse les sommes \u00e0 l’administration.<\/p>\n
Une surtaxe sur les plus-values \u00e9lev\u00e9es<\/h3>\n
Au-del\u00e0 de 50 000 euros de plus-value imposable, une taxe suppl\u00e9mentaire s’ajoute. Ses taux progressent de 2 % \u00e0 6 % selon le montant du gain, avec un syst\u00e8me d’att\u00e9nuation entre les paliers. Cette surtaxe concerne essentiellement les propri\u00e9taires d\u00e9tenant un bien depuis longtemps dans des zones o\u00f9 les prix ont fortement progress\u00e9 : littoral atlantique, stations alpines, p\u00e9riph\u00e9rie parisienne, fa\u00e7ade m\u00e9diterran\u00e9enne.<\/p>\n
Abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention : la m\u00e9canique ann\u00e9e par ann\u00e9e<\/h2>\n
La dur\u00e9e pendant laquelle le bien a \u00e9t\u00e9 d\u00e9tenu d\u00e9termine le niveau d’abattement appliqu\u00e9. Les premi\u00e8res ann\u00e9es n’ouvrent aucun droit. C’est \u00e0 partir de la sixi\u00e8me ann\u00e9e que la m\u00e9canique se d\u00e9clenche, \u00e0 un rythme diff\u00e9rent pour l’imp\u00f4t sur le revenu et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n
Pour l’imp\u00f4t sur le revenu, l’abattement est de 6 % par ann\u00e9e de d\u00e9tention entre la sixi\u00e8me et la vingt et uni\u00e8me ann\u00e9e, puis de 4 % pour la vingt-deuxi\u00e8me ann\u00e9e. L’exon\u00e9ration totale est atteinte au bout de 22 ans.<\/p>\n
Pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, le rythme est plus lent : 1,65 % par an de la sixi\u00e8me \u00e0 la vingt et uni\u00e8me ann\u00e9e, 1,60 % la vingt-deuxi\u00e8me ann\u00e9e, puis 9 % par an jusqu’\u00e0 la trenti\u00e8me ann\u00e9e. L’exon\u00e9ration totale n’est donc acquise qu’apr\u00e8s 30 ans de d\u00e9tention.<\/p>\n
Cons\u00e9quence concr\u00e8te : un bien vendu apr\u00e8s quinze ans de d\u00e9tention a d\u00e9j\u00e0 b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de 60 % d’abattement sur l’imp\u00f4t sur le revenu mais seulement de 16,5 % sur les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. La fiscalit\u00e9 reste significative tant que le seuil des 22 ans n’est pas franchi.<\/p>\n
Quels sont les cas d’exon\u00e9ration totale<\/h2>\n
Plusieurs situations permettent d’\u00e9chapper totalement \u00e0 l’imposition, ind\u00e9pendamment de la dur\u00e9e de d\u00e9tention. La plus connue est l’exon\u00e9ration de la premi\u00e8re cession d’un logement autre que la r\u00e9sidence principale, \u00e0 condition que le vendeur n’ait pas \u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire de sa r\u00e9sidence principale au cours des quatre derni\u00e8res ann\u00e9es et qu’il r\u00e9investisse le prix de vente dans l’achat ou la construction de sa r\u00e9sidence principale dans les 24 mois.<\/p>\n
Un autre cas concerne les biens vendus pour un prix inf\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 15 000 euros : l’exon\u00e9ration est automatique. Les retrait\u00e9s et les personnes en perte d’autonomie h\u00e9berg\u00e9es en maison de retraite ou en foyer m\u00e9dicalis\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficient \u00e9galement d’un r\u00e9gime de faveur, sous conditions de ressources.<\/p>\n
Les non-r\u00e9sidents europ\u00e9ens disposent d’une exon\u00e9ration sp\u00e9cifique sur la premi\u00e8re vente d’un logement d\u00e9tenu en France, dans la limite de 150 000 euros de plus-value et sous r\u00e9serve de l’avoir occup\u00e9 pendant au moins un an avant son d\u00e9part \u00e0 l’\u00e9tranger.<\/p>\n
Budget 2026 : un raccourcissement des d\u00e9lais \u00e0 l’\u00e9tude<\/h2>\n
Un projet d’amendement int\u00e9gr\u00e9 aux discussions du Budget 2026 envisage de ramener la dur\u00e9e n\u00e9cessaire \u00e0 l’exon\u00e9ration totale de 22 \u00e0 17 ans pour l’imp\u00f4t sur le revenu et de 30 \u00e0 25 ans pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. L’objectif affich\u00e9 est de fluidifier le march\u00e9 immobilier en levant un frein \u00e0 la mise en vente des r\u00e9sidences secondaires d\u00e9tenues de longue date.<\/p>\n
Cette mesure, si elle est adopt\u00e9e, modifierait sensiblement le calcul d’opportunit\u00e9 des propri\u00e9taires h\u00e9sitant entre conserver leur bien ou le c\u00e9der. Les chiffres montrent que pr\u00e8s de 3,5 millions de logements sont aujourd’hui class\u00e9s en r\u00e9sidence secondaire en France, selon les donn\u00e9es de l’Insee, dont une part importante d\u00e9tenue depuis plus de dix ans.<\/p>\n
\u00c0 ce stade, il ne s’agit que d’un projet en discussion. Les propri\u00e9taires qui veulent vendre dans les prochains mois doivent toujours raisonner sur la base du r\u00e9gime actuel. L’\u00e9volution r\u00e9glementaire sera \u00e0 suivre lors du vote d\u00e9finitif de la loi de finances.<\/p>\n
Vendre sa r\u00e9sidence secondaire en 2026 : les bonnes pratiques<\/h2>\n
Le march\u00e9 immobilier conna\u00eet une phase de stabilisation au printemps 2026 apr\u00e8s deux ann\u00e9es de repli. Selon les professionnels du secteur, les transactions repartent \u00e0 la hausse dans les zones touristiques, port\u00e9es par le retour des investisseurs et la baisse progressive des taux de cr\u00e9dit. Vendre une r\u00e9sidence secondaire dans ce contexte demande de bien pr\u00e9parer le dossier fiscal.<\/p>\n
Trois recommandations s’imposent. D’abord, rassembler en amont tous les justificatifs de travaux pour pouvoir comparer l’option forfaitaire et l’option au r\u00e9el. Ensuite, faire estimer le bien par un agent immobilier qualifi\u00e9<\/a> qui conna\u00eet le march\u00e9 local : une sur\u00e9valuation cr\u00e9e artificiellement une plus-value plus \u00e9lev\u00e9e que la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique. Enfin, simuler le calcul de l’imp\u00f4t avant de fixer le prix de mise en vente, pour mesurer le net r\u00e9ellement per\u00e7u.<\/p>\nLe r\u00f4le du notaire reste central. Il assure le calcul officiel de la plus-value et la d\u00e9claration aupr\u00e8s du fisc. Une visite pr\u00e9alable \u00e0 l’\u00e9tude permet d’identifier les optimisations possibles avant la mise en march\u00e9.<\/p>\n
Questions fr\u00e9quentes sur la plus-value d’une r\u00e9sidence secondaire<\/h2>\n
Les interrogations les plus courantes sur l’imposition de la vente d’une r\u00e9sidence secondaire.<\/p>\n
Comment ne pas payer de plus-value sur une r\u00e9sidence secondaire ?<\/h3>\n
Trois voies principales : attendre 22 ans de d\u00e9tention pour l’imp\u00f4t sur le revenu et 30 ans pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, vendre un bien de moins de 15 000 euros, ou utiliser le dispositif de remploi du prix de vente dans l’achat de la r\u00e9sidence principale (sous conditions strictes de non-propri\u00e9t\u00e9 ant\u00e9rieure).<\/p>\n
Quel d\u00e9lai pour vendre sa r\u00e9sidence secondaire sans plus-value ?<\/h3>\n
L’exon\u00e9ration totale de l’imp\u00f4t sur le revenu est acquise apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention. Pour \u00e9chapper \u00e9galement aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, il faut attendre 30 ans. Le Budget 2026 pourrait raccourcir ces d\u00e9lais \u00e0 17 et 25 ans respectivement, si le projet est adopt\u00e9.<\/p>\n
Comment se calcule la plus-value sur une r\u00e9sidence secondaire ?<\/h3>\n
La plus-value brute est \u00e9gale au prix de vente diminu\u00e9 des frais de cession et au prix d’acquisition major\u00e9 des frais et travaux. Les abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention s’appliquent ensuite. Le r\u00e9sultat est tax\u00e9 \u00e0 19 % au titre de l’imp\u00f4t sur le revenu et \u00e0 17,2 % au titre des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n
Quelle est la nouvelle loi sur la plus-value en 2026 ?<\/h3>\n
Aucune nouvelle loi n’est entr\u00e9e en vigueur d\u00e9but 2026. Un projet d’amendement, int\u00e9gr\u00e9 aux discussions du Budget 2026, pr\u00e9voit de raccourcir la dur\u00e9e d’exon\u00e9ration de 22 \u00e0 17 ans pour l’imp\u00f4t et de 30 \u00e0 25 ans pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. L’issue d\u00e9pendra du vote parlementaire.<\/p>\n
La surtaxe sur les plus-values \u00e9lev\u00e9es concerne-t-elle tout le monde ?<\/h3>\n
Non. Elle s’applique uniquement lorsque la plus-value nette imposable d\u00e9passe 50 000 euros. Le taux progresse de 2 % \u00e0 6 % selon le montant, avec un m\u00e9canisme d’att\u00e9nuation pour \u00e9viter les effets de seuil. Les biens situ\u00e9s dans des zones tendues ou d\u00e9tenus depuis longtemps sont les plus concern\u00e9s.<\/p>\n
Faut-il d\u00e9clarer la plus-value \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu ?<\/h3>\n
Le notaire pr\u00e9l\u00e8ve l’imp\u00f4t directement lors de la signature de la vente. Le contribuable doit n\u00e9anmoins reporter le montant de la plus-value imposable sur sa d\u00e9claration de revenus annuelle, dans la case d\u00e9di\u00e9e. Ce report n’entra\u00eene pas de double imposition mais sert au calcul du revenu fiscal de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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