{"id":401,"date":"2026-06-02T09:19:45","date_gmt":"2026-06-02T07:19:45","guid":{"rendered":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/statut-bailleur-prive-2026-dispositif-jeanbrun\/"},"modified":"2026-06-02T09:19:48","modified_gmt":"2026-06-02T07:19:48","slug":"statut-bailleur-prive-2026-dispositif-jeanbrun","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/statut-bailleur-prive-2026-dispositif-jeanbrun\/","title":{"rendered":"Statut du bailleur priv\u00e9 2026 : ce que change le dispositif Jeanbrun"},"content":{"rendered":"

En bref :<\/strong> Promulgu\u00e9 le 19 f\u00e9vrier 2026 dans la loi de finances, le statut du bailleur priv\u00e9 (dispositif Jeanbrun) instaure un amortissement fiscal de 3,5 % \u00e0 5,5 % par an pour les propri\u00e9taires qui louent un bien neuf ou ancien r\u00e9nov\u00e9, sous conditions de loyer mod\u00e9r\u00e9, de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE A ou B, RE 2020) et d’engagement locatif de 9 ans. Plafonds annuels d’amortissement : 8 000 \u20ac, 10 000 \u20ac ou 12 000 \u20ac selon la typologie de loyer. Le dispositif s’applique sur tout le territoire et succ\u00e8de \u00e0 la loi Pinel.<\/p>\n

Le statut du bailleur priv\u00e9<\/strong> est entr\u00e9 en vigueur le 1er janvier 2026, apr\u00e8s promulgation de la loi de finances le 19 f\u00e9vrier 2026. Port\u00e9 par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, ce nouveau cadre fiscal succ\u00e8de \u00e0 la loi Pinel arr\u00eat\u00e9e fin 2024. Il introduit pour la premi\u00e8re fois un m\u00e9canisme d’amortissement comptable dans la location nue, jusqu’ici r\u00e9serv\u00e9 au r\u00e9gime LMNP au r\u00e9el<\/a>. Les agences immobili\u00e8res et leurs clients investisseurs disposent d\u00e9sormais d’un dispositif applicable sur l’ensemble du territoire, sans zonage g\u00e9ographique et ouvert au neuf comme \u00e0 l’ancien r\u00e9nov\u00e9.<\/p>\n

Le dispositif Jeanbrun en six chiffres cl\u00e9s<\/h2>\n

Le statut du bailleur priv\u00e9 a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9 dans un contexte de fort recul de l’investissement locatif, malgr\u00e9 la reprise du march\u00e9 immobilier au printemps 2026<\/a>. La construction de logements neufs avait chut\u00e9 \u00e0 son plus bas niveau depuis la crise sanitaire et la fin de la loi Pinel laissait les particuliers sans cadre fiscal incitatif. Le gouvernement vise, \u00e0 travers ce dispositif, la construction de 400 000 logements suppl\u00e9mentaires par an d’ici 2030, dont 50 000 dans le parc priv\u00e9. Les principaux marqueurs du nouveau r\u00e9gime tiennent en quelques donn\u00e9es : 9 ans d’engagement locatif minimum, 80 % du prix d’acquisition retenus comme base amortissable, un taux d’amortissement plafonn\u00e9 \u00e0 5,5 % par an, trois typologies de loyers possibles, des plafonds annuels de d\u00e9duction compris entre 8 000 \u20ac et 12 000 \u20ac, et une \u00e9ligibilit\u00e9 \u00e9tendue \u00e0 l’ancien \u00e0 condition d’engager des travaux repr\u00e9sentant au moins 30 % du prix d’acquisition.<\/p>\n

Comment fonctionne l’amortissement fiscal du statut Jeanbrun<\/h2>\n

Le c\u0153ur du dispositif repose sur la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire chaque ann\u00e9e une fraction du prix d’achat du logement des revenus fonciers imposables. Ce m\u00e9canisme d’amortissement, jusqu’ici r\u00e9serv\u00e9 aux loueurs en meubl\u00e9, vient compenser la perte de valeur comptable du b\u00e2ti dans le temps. La base amortissable correspond \u00e0 80 % du prix d’acquisition : les 20 % restants repr\u00e9sentent la valeur du terrain, consid\u00e9r\u00e9 comme non amortissable. Les annexes construites (parkings, caves, garages) sont en revanche int\u00e9gr\u00e9es dans la base amortissable.<\/p>\n

Trois taux d’amortissement selon la typologie de loyer<\/h3>\n

Le taux annuel d’amortissement varie selon le niveau de loyer pratiqu\u00e9 par le bailleur. Plus le loyer est social, plus le taux est \u00e9lev\u00e9, en contrepartie de la contrainte locative accept\u00e9e. Le dispositif distingue \u00e9galement les biens neufs et anciens, ces derniers b\u00e9n\u00e9ficiant de taux l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieurs pour tenir compte du d\u00e9ficit foncier d\u00e9j\u00e0 mobilisable sur les travaux.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Typologie de loyer<\/th>\nLogement neuf<\/th>\nLogement ancien avec travaux<\/th>\nPlafond annuel de d\u00e9duction<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Interm\u00e9diaire<\/td>\n3,5 %<\/td>\n3 %<\/td>\n8 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Social<\/td>\n4,5 %<\/td>\n3,5 %<\/td>\n10 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Tr\u00e8s social<\/td>\n5,5 %<\/td>\n4 %<\/td>\n12 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Les plafonds s’appliquent par foyer fiscal, tous biens confondus. Concr\u00e8tement, un investisseur d\u00e9tenant plusieurs logements ne peut additionner ind\u00e9finiment les amortissements : la somme d\u00e9ductible chaque ann\u00e9e reste cantonn\u00e9e au plafond correspondant \u00e0 la typologie de loyer pratiqu\u00e9e. L’exc\u00e9dent \u00e9ventuel d’amortissement n’est pas reportable sur les exercices suivants.<\/p>\n

Un exemple chiffr\u00e9 pour visualiser l’avantage<\/h3>\n

Prenons le cas d’un investisseur qui ach\u00e8te un appartement neuf \u00e0 250 000 \u20ac et choisit de le louer au niveau interm\u00e9diaire. La base amortissable s’\u00e9tablit \u00e0 200 000 \u20ac (80 % du prix). Avec un taux d’amortissement annuel de 3,5 %, l’amortissement d\u00e9ductible th\u00e9orique atteint 7 000 \u20ac par an, sous le plafond de 8 000 \u20ac applicable au loyer interm\u00e9diaire. Si le bien g\u00e9n\u00e8re 9 600 \u20ac de loyers annuels et 1 900 \u20ac de charges d\u00e9ductibles, le r\u00e9sultat foncier devient : 9 600 \u20ac \u2013 1 900 \u20ac \u2013 7 000 \u20ac = 700 \u20ac. Le revenu foncier imposable n’est plus que de 700 \u20ac au lieu de 7 700 \u20ac dans le r\u00e9gime de droit commun. Sur la dur\u00e9e de location, l’\u00e9conomie d’imp\u00f4t peut repr\u00e9senter plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un foyer impos\u00e9 dans la tranche marginale \u00e0 30 %.<\/p>\n

L’ensemble des amortissements pratiqu\u00e9s sur la dur\u00e9e de location ne peut exc\u00e9der la valeur du bien (major\u00e9e du montant des travaux pour l’ancien). L’amortissement r\u00e9duit \u00e9galement la base d’imposition \u00e0 terme en cas de plus-value, un point que les conseillers patrimoniaux invitent \u00e0 anticiper avec leurs clients.<\/p>\n

Quels logements sont \u00e9ligibles au statut du bailleur priv\u00e9<\/h2>\n

Le dispositif Jeanbrun couvre un p\u00e9rim\u00e8tre plus large que la loi Pinel : il vise les logements neufs ou en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (VEFA), mais s’\u00e9tend aussi aux logements anciens \u00e0 condition que les travaux repr\u00e9sentent au moins 30 % du prix d’acquisition. Cette ouverture \u00e0 l’ancien constitue l’une des principales avanc\u00e9es du texte, dans un march\u00e9 o\u00f9 le march\u00e9 de l’immobilier neuf<\/a> marque le pas et o\u00f9 la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique du parc existant devient une priorit\u00e9 nationale.<\/p>\n

Pour \u00eatre \u00e9ligible, le logement doit \u00e9galement entrer dans l’une des trois cat\u00e9gories de loyers (interm\u00e9diaire, social ou tr\u00e8s social) et respecter les crit\u00e8res de performance \u00e9nerg\u00e9tique : DPE A ou B<\/a> pour les biens anciens r\u00e9nov\u00e9s, conformit\u00e9 \u00e0 la RE 2020 pour les constructions neuves. Les maisons individuelles, les r\u00e9sidences avec services (\u00e9tudiantes, seniors, tourisme) et les locations \u00e0 un ascendant ou descendant jusqu’au deuxi\u00e8me degr\u00e9 sont exclues du dispositif.<\/p>\n

Les obligations du bailleur<\/h3>\n

Le candidat au statut doit louer le bien nu, \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale du locataire, pendant une dur\u00e9e minimale de 9 ans sans interruption durable. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’ach\u00e8vement des travaux ou la livraison. Les plafonds de loyers s’alignent sur le dispositif Loc’Avantages pour les loyers sociaux et tr\u00e8s sociaux et sur le zonage Pinel pour le loyer interm\u00e9diaire. \u00c0 titre indicatif, le plafond du loyer interm\u00e9diaire au m\u00e8tre carr\u00e9 s’\u00e9tablit en 2026 \u00e0 19,71 \u20ac en zone Abis, 14,64 \u20ac en zone A, 11,80 \u20ac en zone B1 et 10,26 \u20ac en zone B2\/C.<\/p>\n

Statut du bailleur priv\u00e9 vs loi Pinel : les vraies diff\u00e9rences<\/h2>\n

La logique d’investissement n’a plus rien \u00e0 voir avec celle de la loi Pinel. L\u00e0 o\u00f9 Pinel offrait une r\u00e9duction d’imp\u00f4t imm\u00e9diate calcul\u00e9e sur le prix d’achat, le statut Jeanbrun mise sur un amortissement \u00e9tal\u00e9 qui r\u00e9duit chaque ann\u00e9e les revenus fonciers imposables<\/a>. Les professionnels du secteur estiment que ce m\u00e9canisme s’adresse \u00e0 un profil d’investisseur diff\u00e9rent : plut\u00f4t patrimonial, dot\u00e9 d’un horizon long et d\u00e9j\u00e0 impos\u00e9 dans des tranches marginales \u00e9lev\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Crit\u00e8re<\/th>\nLoi Pinel<\/th>\nStatut du bailleur priv\u00e9<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Zone g\u00e9ographique<\/td>\nZones tendues Abis, A, B1 uniquement<\/td>\nTout le territoire fran\u00e7ais<\/td>\n<\/tr>\n
Type de biens<\/td>\nNeuf uniquement<\/td>\nNeuf et ancien avec travaux (30 %)<\/td>\n<\/tr>\n
Type de location<\/td>\nLocation nue<\/td>\nLocation nue<\/td>\n<\/tr>\n
Dur\u00e9e d’engagement<\/td>\n6, 9 ou 12 ans<\/td>\n9 ans<\/td>\n<\/tr>\n
Avantage fiscal<\/td>\nR\u00e9duction d’imp\u00f4t imm\u00e9diate (12 \u00e0 21 %)<\/td>\nAmortissement \u00e9tal\u00e9 jusqu’\u00e0 5,5 % par an<\/td>\n<\/tr>\n
Plafond annuel<\/td>\nInvestissement plafonn\u00e9 \u00e0 300 000 \u20ac<\/td>\nAmortissement plafonn\u00e9 \u00e0 8 000 \u00e0 12 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Le dispositif Jeanbrun est plus souple sur la localisation g\u00e9ographique et plus avantageux pour les investisseurs disposant d\u00e9j\u00e0 d’importants revenus fonciers \u00e0 compenser. Pinel restait plus imm\u00e9diatement lisible, avec une \u00e9conomie d’imp\u00f4t visible d\u00e8s la premi\u00e8re ann\u00e9e. Les conseillers en gestion de patrimoine voient dans le nouveau statut un outil mieux adapt\u00e9 \u00e0 la d\u00e9fiscalisation des revenus fonciers existants, mais qui demandera davantage de simulation pr\u00e9alable que son pr\u00e9d\u00e9cesseur.<\/p>\n

Comment d\u00e9clarer ses revenus de bailleur priv\u00e9<\/h2>\n

Les revenus tir\u00e9s du statut Jeanbrun remontent dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers et non dans la cat\u00e9gorie des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux comme c’est le cas pour le LMNP. Le bailleur doit utiliser le formulaire 2044-EB, d\u00e9di\u00e9 aux r\u00e9gimes sp\u00e9ciaux fonciers, en compl\u00e9ment de la d\u00e9claration 2042 globale. Deux r\u00e9gimes restent possibles selon le montant des recettes locatives :<\/p>\n