{"id":441,"date":"2026-06-11T09:25:55","date_gmt":"2026-06-11T07:25:55","guid":{"rendered":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/demembrement-propriete-immobiliere-usufruit-nue-propriete\/"},"modified":"2026-06-11T09:25:56","modified_gmt":"2026-06-11T07:25:56","slug":"demembrement-propriete-immobiliere-usufruit-nue-propriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/demembrement-propriete-immobiliere-usufruit-nue-propriete\/","title":{"rendered":"D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re en 2026 : usufruit, nue-propri\u00e9t\u00e9 et fiscalit\u00e9"},"content":{"rendered":"

Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 consiste \u00e0 diviser un bien immobilier entre un usufruitier (qui en a la jouissance) et un nu-propri\u00e9taire (qui en a la propri\u00e9t\u00e9). Le bar\u00e8me fiscal de l’article 669 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts fixe la valeur de chacun selon l’\u00e2ge de l’usufruitier. Un parent de 65 ans qui donne la nue-propri\u00e9t\u00e9 d’un bien de 300 000 euros transmet une assiette taxable de 180 000 euros au lieu de 300 000 en pleine propri\u00e9t\u00e9. Combin\u00e9 \u00e0 l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans, ce m\u00e9canisme reste l’un des outils de transmission les plus utilis\u00e9s en France.<\/p>\n

Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re reste en 2026 l’un des dispositifs patrimoniaux les plus mobilis\u00e9s par les notaires fran\u00e7ais pour transmettre un bien tout en all\u00e9geant la facture fiscale. Le principe : s\u00e9parer la pleine propri\u00e9t\u00e9 en deux droits distincts, l’usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9, attribu\u00e9s \u00e0 des personnes diff\u00e9rentes. Les chiffres du Conseil sup\u00e9rieur du notariat confirment la tendance : pr\u00e8s d’une donation immobili\u00e8re sur quatre s’effectue sous forme d\u00e9membr\u00e9e, principalement entre parents et enfants. Voici comment ce m\u00e9canisme fonctionne, ce qu’il co\u00fbte et dans quels cas il s’av\u00e8re r\u00e9ellement pertinent.<\/p>\n

D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, comment \u00e7a marche ?<\/h2>\n

Le d\u00e9membrement repose sur la th\u00e9orie juridique des trois attributs du droit de propri\u00e9t\u00e9 h\u00e9rit\u00e9e du droit romain : l’usus<\/em>, le fructus<\/em> et l’abusus<\/em>. Le propri\u00e9taire en pleine propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9unit ces trois droits dans sa main. Le d\u00e9membrement vient les s\u00e9parer.<\/p>\n

Concr\u00e8tement, le bien est partag\u00e9 entre deux titulaires aux pr\u00e9rogatives compl\u00e9mentaires. L’usufruitier dispose de l’usage et des revenus du bien : il peut y habiter, le louer ou percevoir les loyers. Le nu-propri\u00e9taire d\u00e9tient la propri\u00e9t\u00e9 juridique : il ne peut ni occuper le bien ni en tirer revenu. Il deviendra plein propri\u00e9taire au d\u00e9c\u00e8s de l’usufruitier sans droits de succession \u00e0 r\u00e9gler sur la valeur de l’usufruit reconstitu\u00e9.<\/p>\n

Usus, fructus, abusus : les trois attributs de la propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n

L’usus<\/em> d\u00e9signe le droit d’utiliser le bien pour son usage personnel. Le fructus<\/em> correspond au droit d’en percevoir les fruits, c’est-\u00e0-dire les loyers ou les revenus produits. L’abusus<\/em> repr\u00e9sente le droit de disposer du bien : le vendre, le donner ou le transformer. R\u00e9unis, ces trois droits forment la pleine propri\u00e9t\u00e9. L’usufruitier d\u00e9tient l’usus<\/em> et le fructus<\/em>. Le nu-propri\u00e9taire conserve l’abusus<\/em>. Aucun des deux ne peut vendre seul le bien : toute cession exige l’accord du nu-propri\u00e9taire et de l’usufruitier.<\/p>\n

Usufruitier et nu-propri\u00e9taire : qui a quel droit ?<\/h3>\n

L’usufruitier supporte les charges courantes : taxe fonci\u00e8re, entretien classique, charges de copropri\u00e9t\u00e9 li\u00e9es \u00e0 la jouissance. Il doit conserver le bien en bon \u00e9tat et ne peut pas en d\u00e9naturer la substance. Le nu-propri\u00e9taire prend en charge les grosses r\u00e9parations d\u00e9finies par l’article 606 du Code civil : toiture, gros murs, vo\u00fbtes, \u00e9tanch\u00e9it\u00e9. Cette r\u00e9partition des charges est une source fr\u00e9quente de litiges en succession : nous vous recommandons de la formaliser par \u00e9crit d\u00e8s l’acte notari\u00e9.<\/p>\n

Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 ?<\/h2>\n

Le bar\u00e8me fiscal est fix\u00e9 par l’article 669 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. La valeur respective de l’usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9pend uniquement de l’\u00e2ge de l’usufruitier<\/strong> au jour de la donation ou de la succession. Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit p\u00e8se lourd dans la valeur totale du bien. \u00c0 l’inverse, plus l’usufruitier vieillit, plus la nue-propri\u00e9t\u00e9 prend de la valeur, jusqu’\u00e0 90 % au-del\u00e0 de 91 ans.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u00c2ge de l’usufruitier<\/th>\nValeur de l’usufruit<\/th>\nValeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Moins de 21 ans<\/td>\n90 %<\/td>\n10 %<\/td>\n<\/tr>\n
De 21 \u00e0 30 ans<\/td>\n80 %<\/td>\n20 %<\/td>\n<\/tr>\n
De 31 \u00e0 40 ans<\/td>\n70 %<\/td>\n30 %<\/td>\n<\/tr>\n
De 41 \u00e0 50 ans<\/td>\n60 %<\/td>\n40 %<\/td>\n<\/tr>\n
De 51 \u00e0 60 ans<\/td>\n50 %<\/td>\n50 %<\/td>\n<\/tr>\n
De 61 \u00e0 70 ans<\/td>\n40 %<\/td>\n60 %<\/td>\n<\/tr>\n
De 71 \u00e0 80 ans<\/td>\n30 %<\/td>\n70 %<\/td>\n<\/tr>\n
De 81 \u00e0 90 ans<\/td>\n20 %<\/td>\n80 %<\/td>\n<\/tr>\n
\u00c0 partir de 91 ans<\/td>\n10 %<\/td>\n90 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Exemple chiffr\u00e9 : un parent de 58 ans donne la nue-propri\u00e9t\u00e9 d’un appartement parisien estim\u00e9 400 000 euros \u00e0 son enfant. Selon le bar\u00e8me, la nue-propri\u00e9t\u00e9 vaut 50 % de la pleine propri\u00e9t\u00e9, soit 200 000 euros. L’usufruit conserv\u00e9 par le parent repr\u00e9sente \u00e9galement 200 000 euros. Cette part s’\u00e9teindra automatiquement \u00e0 son d\u00e9c\u00e8s sans nouveaux droits \u00e0 r\u00e9gler. L’enfant ne sera tax\u00e9 que sur 200 000 euros au lieu de la valeur totale du bien.<\/p>\n

D\u00e9membrement et donation : l’optimisation fiscale en pratique<\/h2>\n

La cr\u00e9ation d’une SCI familiale<\/a> et la donation d\u00e9membr\u00e9e restent les deux m\u00e9canismes les plus utilis\u00e9s pour pr\u00e9parer une transmission immobili\u00e8re. Dans le cas du d\u00e9membrement, le parent donne uniquement la nue-propri\u00e9t\u00e9 : il continue d’occuper le bien ou de percevoir les loyers jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s. C’est une transmission \u00ab en douceur \u00bb, r\u00e9versible en partie tant que des droits subsistent.<\/p>\n

Le m\u00e9canisme de la donation avec r\u00e9serve d’usufruit<\/h3>\n

Dans une donation avec r\u00e9serve d’usufruit, le donateur conserve la jouissance du bien jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s. L’enfant donataire devient nu-propri\u00e9taire le jour de la signature de l’acte notari\u00e9. Il ne peut ni habiter le bien ni en tirer revenu pendant la vie du parent. Il deviendra plein propri\u00e9taire automatiquement au d\u00e9c\u00e8s de ce dernier, sans aucun droit de succession \u00e0 r\u00e9gler sur l’usufruit reconstitu\u00e9. Ce m\u00e9canisme est codifi\u00e9 aux articles 578 et suivants du Code civil.<\/p>\n

L’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant<\/h3>\n

Chaque parent peut donner jusqu’\u00e0 100 000 euros<\/strong> \u00e0 chacun de ses enfants tous les 15 ans en franchise totale de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut donc transmettre, sans imposition, 400 000 euros tous les 15 ans. Cumul\u00e9 au d\u00e9membrement, cet abattement d\u00e9cuple l’effet de levier fiscal : c’est la base de toute strat\u00e9gie de transmission patrimoniale en France.<\/p>\n

Cas concret chiffr\u00e9<\/h3>\n

Reprenons un cas type. Madame Martin, 65 ans, poss\u00e8de un appartement de 350 000 euros. Elle souhaite le transmettre \u00e0 sa fille unique. En donation classique de la pleine propri\u00e9t\u00e9, l’assiette taxable s’\u00e9l\u00e8verait \u00e0 350 000 euros, soit 250 000 euros apr\u00e8s abattement de 100 000 euros. Les droits de donation au bar\u00e8me progressif des articles 777 et suivants du CGI atteindraient pr\u00e8s de 41 000 euros.<\/p>\n

En donation d\u00e9membr\u00e9e, l’assiette change radicalement. La nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 65 ans repr\u00e9sente 60 % de la valeur du bien, soit 210 000 euros. Apr\u00e8s abattement de 100 000 euros, seuls 110 000 euros sont tax\u00e9s. Les droits de donation tombent \u00e0 environ 19 500 euros, soit une \u00e9conomie sup\u00e9rieure \u00e0 21 000 euros<\/strong>. Au d\u00e9c\u00e8s de Madame Martin, sa fille r\u00e9cup\u00e9rera l’usufruit sans nouvelle taxation.<\/p>\n

L’\u00e9conomie fiscale d’une donation d\u00e9membr\u00e9e d\u00e9passe souvent 50 % du co\u00fbt d’une donation en pleine propri\u00e9t\u00e9 pour un parent de plus de 60 ans. C’est cette m\u00e9canique qui explique son succ\u00e8s durable en France.<\/p>\n

D\u00e9membrement et succession : prot\u00e9ger le conjoint survivant<\/h2>\n

Le d\u00e9membrement intervient aussi spontan\u00e9ment dans les successions sans planification volontaire. Lors du d\u00e9c\u00e8s d’un \u00e9poux, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit de la totalit\u00e9 de la succession. Les enfants re\u00e7oivent alors la nue-propri\u00e9t\u00e9. Cette configuration pr\u00e9vue par l’article 757 du Code civil \u00e9vite que le conjoint ne soit en concurrence directe avec les enfants en pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Cette protection a un co\u00fbt patrimonial pour les enfants : ils ne disposent ni de l’usage ni des revenus tant que le conjoint usufruitier est en vie. En revanche, ils r\u00e9cup\u00e8rent la pleine propri\u00e9t\u00e9 au d\u00e9c\u00e8s du parent survivant sans nouveaux droits \u00e0 r\u00e9gler. Pour les patrimoines sup\u00e9rieurs au seuil de l’IFI (1,3 million d’euros), le conjoint usufruitier ne d\u00e9clare d\u00e9sormais que la valeur de son usufruit au lieu de la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien : une avanc\u00e9e de la loi de finances 2018 souvent m\u00e9connue des h\u00e9ritiers.<\/p>\n

D\u00e9membrement viager ou temporaire : quelles diff\u00e9rences ?<\/h2>\n

Deux formes coexistent. Le d\u00e9membrement viager<\/strong> dure jusqu’au d\u00e9c\u00e8s de l’usufruitier : c’est la forme la plus r\u00e9pandue, utilis\u00e9e dans la quasi-totalit\u00e9 des donations parents-enfants. Le d\u00e9membrement temporaire<\/strong> est limit\u00e9 \u00e0 une dur\u00e9e fixe (10, 15 ou 20 ans). Il prend fin \u00e0 son terme, m\u00eame si l’usufruitier est encore vivant.<\/p>\n

Le d\u00e9membrement temporaire s\u00e9duit notamment les investisseurs en SCPI ou en immobilier neuf. En achetant uniquement la nue-propri\u00e9t\u00e9 d’un bien pour 10 \u00e0 20 ans avec une d\u00e9cote de 30 \u00e0 40 %, ils anticipent leur retraite tout en \u00e9vitant les revenus fonciers imposables au r\u00e9gime classique<\/a>. Au terme du contrat, ils r\u00e9cup\u00e8rent la pleine propri\u00e9t\u00e9 pour la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 initialement pay\u00e9e. Ce sch\u00e9ma est devenu courant pour les actifs en haute tranche marginale d’imposition.<\/p>\n

Quels sont les avantages du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 ?<\/h2>\n

Au-del\u00e0 de l’optimisation fiscale, le d\u00e9membrement r\u00e9pond \u00e0 plusieurs pr\u00e9occupations patrimoniales concr\u00e8tes. Il permet de transmettre un bien tout en conservant la ma\u00eetrise de son usage, de prot\u00e9ger un conjoint survivant ou encore d’\u00e9viter l’indivision entre h\u00e9ritiers, source r\u00e9currente de blocages familiaux.<\/p>\n