{"id":524,"date":"2026-07-09T09:25:52","date_gmt":"2026-07-09T07:25:52","guid":{"rendered":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/coliving-france-marche-rentabilite-investissement\/"},"modified":"2026-07-09T09:25:53","modified_gmt":"2026-07-09T07:25:53","slug":"coliving-france-marche-rentabilite-investissement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/coliving-france-marche-rentabilite-investissement\/","title":{"rendered":"Coliving en France en 2026 : le march\u00e9, la rentabilit\u00e9 et le cadre \u00e0 conna\u00eetre avant d’investir"},"content":{"rendered":"

Longtemps consid\u00e9r\u00e9 comme une curiosit\u00e9 venue de la c\u00f4te ouest am\u00e9ricaine, le coliving s’installe durablement dans le paysage immobilier fran\u00e7ais. Avec pr\u00e8s de 14 500 lits exploit\u00e9s fin 2023 selon l’Institut Paris Region et une croissance annuelle de 20 \u00e0 30 % depuis 2021, ce mod\u00e8le d’habitat partag\u00e9 attire aussi bien les jeunes actifs urbains que les investisseurs \u00e0 la recherche de rendements sup\u00e9rieurs \u00e0 la location meubl\u00e9e classique.<\/p>\n

Le coliving se distingue de la colocation par un haut niveau de services mutualis\u00e9s et une gestion souvent d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e \u00e0 un op\u00e9rateur. Il s\u00e9duit les investisseurs en zones tendues avec des rendements nets annonc\u00e9s entre 4 et 7 % et des loyers pratiqu\u00e9s de 700 \u00e0 900 euros par r\u00e9sident. Le cadre reste toutefois complexe : ticket d’entr\u00e9e cons\u00e9quent, cadre juridique en construction et concurrence croissante des grands acteurs institutionnels.<\/p>\n

En bref :<\/strong> le march\u00e9 du coliving fran\u00e7ais compte environ 14 500 lits en 2023 selon l’Institut Paris Region, soit une croissance de 70 % en deux ans. Rentabilit\u00e9 nette vis\u00e9e : 4 \u00e0 7 %. Loyer moyen : 700 \u00e0 900 euros par r\u00e9sident. Statut fiscal privil\u00e9gi\u00e9 : LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el. Ticket d’entr\u00e9e : de 300 000 euros pour un petit projet \u00e0 plus d’un million d’euros pour une r\u00e9sidence compl\u00e8te.<\/p>\n

Coliving : de quoi parle-t-on exactement ?<\/h2>\n

Le coliving d\u00e9signe une forme d’habitat partag\u00e9 meubl\u00e9 associant des espaces privatifs (chambre, parfois salle de bain et kitchenette) \u00e0 de vastes espaces communs \u00e9quip\u00e9s : cuisine, salon, coworking, salle de sport ou terrasse. Le mod\u00e8le repose sur une prestation globale tout compris<\/strong> int\u00e9grant loyer, charges, wifi, m\u00e9nage et services de conciergerie.<\/p>\n

Chaque r\u00e9sident signe g\u00e9n\u00e9ralement un bail individuel de courte dur\u00e9e, d’un mois \u00e0 un an, sans clause de solidarit\u00e9. C’est cette flexibilit\u00e9 qui distingue fondamentalement le coliving du bail classique. Elle r\u00e9pond \u00e0 la mobilit\u00e9 professionnelle croissante des \u00e9tudiants, expatri\u00e9s, freelances et jeunes actifs en d\u00e9but de carri\u00e8re.<\/p>\n

Coliving et colocation : deux mod\u00e8les \u00e0 ne pas confondre<\/h3>\n

La colocation classique repose sur un bail commun sign\u00e9 entre plusieurs locataires qui organisent eux-m\u00eames leur quotidien. Le coliving d\u00e9place le curseur : l’op\u00e9rateur g\u00e8re l’ensemble des services, la s\u00e9lection des r\u00e9sidents et l’animation de la vie collective. Le loyer inclut tout, du wifi \u00e0 l’entretien des espaces communs.<\/p>\n

Cette professionnalisation change la donne pour le bailleur. Il ne loue plus un appartement mais un produit d’h\u00e9bergement<\/em> hybride entre r\u00e9sidence services et logement classique. La contrepartie : une exigence de standing et un investissement initial sup\u00e9rieur.<\/p>\n

Un march\u00e9 en forte croissance en France<\/h2>\n

Selon l’Institut Paris Region, le parc fran\u00e7ais comptait environ 8 300 lits en 2021 contre 14 500 fin 2023. Une progression d’environ 70 % en deux ans<\/strong>, port\u00e9e par une soixantaine d’exploitants recens\u00e9s sur le territoire. La Cushman & Wakefield et BNP Paribas Real Estate estiment que le march\u00e9 pourrait doubler d’ici 2028 si le rythme actuel se maintient.<\/p>\n

Cette dynamique s’inscrit dans une tension croissante sur les logements des grandes m\u00e9tropoles. Les tendances du march\u00e9 immobilier au premier semestre 2026<\/a> montrent que la pression fonci\u00e8re ne faiblit pas dans les villes \u00e9tudiantes et \u00e0 fort bassin d’emploi, pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 o\u00f9 le coliving trouve son public.<\/p>\n

Les villes phares du coliving fran\u00e7ais<\/h3>\n

Paris concentre encore la majorit\u00e9 de l’offre, port\u00e9e par des op\u00e9rateurs comme Colonies, The Babel Community ou Sharies. Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse et Lille suivent avec une acc\u00e9l\u00e9ration notable depuis 2023. \u00c0 Lille, la vitalit\u00e9 \u00e9tudiante et la pr\u00e9sence de grandes \u00e9coles ont favoris\u00e9 l’implantation de plusieurs r\u00e9sidences comme le rappellent les strat\u00e9gies d’investissement immobilier \u00e0 Lille<\/a>.<\/p>\n

Les zones dites tendues au sens du nouvel encadrement des loyers 2026<\/a> restent les cibles prioritaires. Les op\u00e9rateurs recherchent des b\u00e2timents d’au moins 500 \u00e0 1 500 m\u00e8tres carr\u00e9s, souvent d’anciens immeubles de bureaux reconvertis, \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate des transports en commun.<\/p>\n

Les op\u00e9rateurs qui structurent le march\u00e9<\/h3>\n

Le march\u00e9 fran\u00e7ais reste encore \u00e9miett\u00e9 avec une soixantaine d’exploitants selon l’Institut Paris Region. Colonies domine largement l’offre parisienne avec plus de 2 000 lits ouverts ou en d\u00e9veloppement. Lime, pionnier historique install\u00e9 \u00e0 Bayonne d\u00e8s 2017, s’est ensuite d\u00e9ploy\u00e9 \u00e0 Bordeaux, Toulouse et Marseille. The Babel Community, ECLA et Sharies compl\u00e8tent le paysage avec des positionnements vari\u00e9s, du haut de gamme au segment \u00e9tudiant.<\/p>\n

Des fonds d’investissement comme Colivim structurent \u00e9galement l’offre en achetant des ensembles immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la colocation premium. Cette financiarisation progressive rapproche peu \u00e0 peu le mod\u00e8le des r\u00e9sidences \u00e9tudiantes ou seniors sur le plan capitalistique.<\/p>\n

\u00c0 qui s’adresse le coliving ?<\/h2>\n

La cible principale reste les 25-35 ans en mobilit\u00e9<\/strong> : jeunes actifs en d\u00e9but de carri\u00e8re, \u00e9tudiants en \u00e9cole de commerce ou en master, expatri\u00e9s en retour, freelances, professionnels en mission ponctuelle et personnes r\u00e9cemment s\u00e9par\u00e9es. La moyenne d’\u00e2ge tourne autour de 30 ans selon les donn\u00e9es consolid\u00e9es par les principaux op\u00e9rateurs.<\/p>\n

Ce public partage trois attentes convergentes : un logement cl\u00e9s en main sans d\u00e9marches administratives, une exp\u00e9rience de vie communautaire pour rompre la solitude urbaine et une flexibilit\u00e9 contractuelle adapt\u00e9e aux parcours professionnels non lin\u00e9aires. Le turnover est \u00e9lev\u00e9 mais les taux d’occupation restent excellents, souvent au-dessus de 90 %.<\/p>\n

Investir en coliving : quelle rentabilit\u00e9 viser ?<\/h2>\n

Les op\u00e9rateurs et cabinets sp\u00e9cialis\u00e9s convergent sur une fourchette de 4 \u00e0 7 % de rendement net<\/strong> pour un investissement en coliving, \u00e0 condition d’\u00eatre bien positionn\u00e9 g\u00e9ographiquement. Cette performance d\u00e9passe celle d’une location meubl\u00e9e classique (2 \u00e0 4 % net en m\u00e9tropole) sans atteindre celle d’un immeuble de rapport optimis\u00e9.<\/p>\n

Le calcul se construit \u00e0 partir de plusieurs param\u00e8tres : prix d’acquisition, loyer moyen par chambre, taux d’occupation, co\u00fbt des services mutualis\u00e9s et r\u00e9gime fiscal choisi. \u00c0 Lyon ou Bordeaux, un op\u00e9rateur peut viser 5,5 \u00e0 6,5 % net apr\u00e8s charges. \u00c0 Paris intra-muros o\u00f9 le foncier plombe la rentabilit\u00e9 brute, on descend souvent \u00e0 4 ou 4,5 %.<\/p>\n

Les loyers pratiqu\u00e9s et le taux d’occupation<\/h3>\n

Les loyers moyens par r\u00e9sident s’\u00e9tablissent entre 700 et 900 euros mensuels, tous frais compris. Ce niveau peut monter \u00e0 1 200 euros pour les r\u00e9sidences premium parisiennes int\u00e9grant salle de sport, coworking et services de conciergerie. Ce positionnement place le coliving nettement au-dessus des loyers d’une chambre en colocation classique, g\u00e9n\u00e9ralement factur\u00e9e entre 450 et 700 euros.<\/p>\n

Les taux d’occupation observ\u00e9s sur les r\u00e9sidences matures d\u00e9passent r\u00e9guli\u00e8rement 92 %, port\u00e9s par la forte demande dans les zones tendues. Cette performance repose sur une commercialisation professionnelle et une dur\u00e9e moyenne de s\u00e9jour de six \u00e0 neuf mois.<\/p>\n

Statut LMNP et r\u00e9gime r\u00e9el : le duo gagnant<\/h3>\n

Le statut de loueur en meubl\u00e9 non professionnel<\/a> s’impose comme le cadre fiscal privil\u00e9gi\u00e9 pour les investisseurs particuliers en coliving. Il permet d’amortir le bien, les travaux et le mobilier sur 20 \u00e0 30 ans, ce qui r\u00e9duit consid\u00e9rablement la base imposable. Le r\u00e9gime r\u00e9el est presque toujours plus int\u00e9ressant que le micro-BIC compte tenu du niveau de loyers pratiqu\u00e9s.<\/p>\n

Attention toutefois au plafond des 23 000 euros de recettes annuelles ou de la comparaison avec les autres revenus du foyer. Au-del\u00e0, le loueur bascule automatiquement en LMP avec des cons\u00e9quences fiscales et sociales significatives. Les investisseurs multipliant les projets doivent anticiper ce basculement en amont, souvent via une SCI \u00e0 l’IS pour cadrer l’ensemble.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
R\u00e9gime fiscal<\/th>\nPlafond de recettes<\/th>\nFiscalit\u00e9 applicable<\/th>\nPertinence pour le coliving<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Micro-BIC location classique<\/td>\n77 700 euros<\/td>\nAbattement forfaitaire 50 %<\/td>\nRarement optimal (amortissement plus favorable)<\/td>\n<\/tr>\n
LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el<\/td>\n23 000 euros ou < revenus foyer<\/td>\nAmortissement du bien et du mobilier<\/td>\nCadre le plus utilis\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n
LMP (loueur professionnel)<\/td>\n> 23 000 euros et > revenus foyer<\/td>\nD\u00e9ficit imputable sur revenu global<\/td>\nAdapt\u00e9 aux investisseurs multi-projets<\/td>\n<\/tr>\n
SCI \u00e0 l’IS<\/td>\nSans plafond<\/td>\nImp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s<\/td>\nStructuration patrimoniale et cession<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Le coliving vu par les professionnels de l’immobilier<\/h2>\n

Pour les agences et les mandataires, le coliving repr\u00e9sente un segment en pleine structuration. Les projets d’ampleur passent souvent par des \u00e9quipes sp\u00e9cialis\u00e9es ma\u00eetrisant \u00e0 la fois la commercialisation d’immeubles complets, la ma\u00eetrise d’ouvrage et le montage juridique. Le r\u00f4le du bon expert immobilier<\/a> devient central pour \u00e9valuer la faisabilit\u00e9 d’un montage.<\/p>\n

La gestion locative constitue l’autre pan crucial. Certains investisseurs d\u00e9l\u00e8guent int\u00e9gralement \u00e0 l’op\u00e9rateur via un bail commercial de 9 \u00e0 12 ans, d’autres conservent la gestion en s’appuyant sur les meilleurs outils de gestion locative<\/a>. Le choix conditionne la charge op\u00e9rationnelle et le niveau de risque per\u00e7u par l’\u00e9tablissement pr\u00eateur.<\/p>\n

Les points de vigilance avant d’investir<\/h2>\n

Le principal obstacle reste le ticket d’entr\u00e9e<\/strong>. Un coliving complet exige un b\u00e2timent d’au moins 500 m\u00e8tres carr\u00e9s, soit un investissement compris entre 800 000 et 2 millions d’euros pour un projet parisien, entre 500 000 et 1,2 million d’euros en r\u00e9gion. Les projets plus modestes portent sur des maisons de 200 \u00e0 400 m\u00e8tres carr\u00e9s adapt\u00e9es \u00e0 6 \u00e0 10 r\u00e9sidents, avec un budget de 300 000 \u00e0 700 000 euros travaux inclus.<\/p>\n

Le cadre juridique du coliving n’est toujours pas d\u00e9fini sp\u00e9cifiquement par la loi. Les projets s’appuient sur le r\u00e9gime du bail meubl\u00e9, du bail mobilit\u00e9 ou de la sous-location professionnelle selon les cas. Un montage mal calibr\u00e9 peut entra\u00eener une requalification en r\u00e9sidence services et des contraintes r\u00e9glementaires suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n

Le second risque concerne la concurrence locale. Dans certaines villes moyennes, l’ouverture de deux \u00e0 trois r\u00e9sidences a suffi \u00e0 saturer le march\u00e9 en moins de dix-huit mois. Une \u00e9tude de commercialisation s\u00e9rieuse<\/a> reste indispensable avant tout engagement financier. Les grandes m\u00e9tropoles offrent plus de r\u00e9silience face \u00e0 ce risque.<\/p>\n

L’impact de la loi Le Meur sur le coliving<\/h3>\n

La loi Le Meur de 2024<\/a> a durci le cadre des meubl\u00e9s de tourisme et rebattu les cartes de la location courte dur\u00e9e. Le coliving, dont les baux d\u00e9passent en g\u00e9n\u00e9ral le mois, \u00e9chappe largement \u00e0 ce durcissement puisqu’il rel\u00e8ve du bail d’habitation classique. Certains op\u00e9rateurs ont d’ailleurs profit\u00e9 de la sortie de propri\u00e9taires du r\u00e9gime Airbnb pour racheter des biens \u00e0 un prix d\u00e9cot\u00e9.<\/p>\n

Cette dynamique renforce l’attractivit\u00e9 relative du coliving par rapport \u00e0 la location saisonni\u00e8re. Les investisseurs qui h\u00e9sitaient entre les deux mod\u00e8les ont d\u00e9sormais un signal r\u00e9glementaire clair en faveur des baux longs et professionnels, mieux prot\u00e9g\u00e9s contre les \u00e9volutions futures.<\/p>\n

Coliving en 2026 : quelles perspectives ?<\/h2>\n

Les projections des grands cabinets convergent : le march\u00e9 fran\u00e7ais devrait passer d’environ 15 000 lits en 2024 \u00e0 pr\u00e8s de 30 000 lits d’ici 2028. Cette croissance sera port\u00e9e par l’entr\u00e9e d’acteurs institutionnels (assureurs, fonci\u00e8res cot\u00e9es) et par la reconversion de bureaux devenus obsol\u00e8tes apr\u00e8s la g\u00e9n\u00e9ralisation du t\u00e9l\u00e9travail. Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nantes et Lille concentreront l’essentiel du d\u00e9veloppement.<\/p>\n

La structuration r\u00e9glementaire attendue dans les prochaines ann\u00e9es clarifiera aussi le cadre applicable aux r\u00e9sidences coliving. Un statut sp\u00e9cifique, comparable \u00e0 celui des r\u00e9sidences services, est \u00e9voqu\u00e9 de longue date. Il permettrait de s\u00e9curiser les investisseurs particuliers tout en pr\u00e9servant la flexibilit\u00e9 contractuelle qui fait la valeur du mod\u00e8le.<\/p>\n

Foire aux questions sur l’investissement en coliving<\/h2>\n

Quelle rentabilit\u00e9 peut-on attendre d’un investissement en coliving ?<\/h3>\n

Le rendement net d’un coliving se situe g\u00e9n\u00e9ralement entre 4 et 7 % selon la ville, le positionnement et le r\u00e9gime fiscal. Paris intra-muros plafonne autour de 4 \u00e0 4,5 % net compte tenu du prix du foncier. Lyon, Bordeaux ou Lille permettent de viser 5,5 \u00e0 6,5 %. Les villes moyennes bien positionn\u00e9es peuvent atteindre 7 % mais avec un risque de saturation locale plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n

Peut-on transformer une maison classique en coliving ?<\/h3>\n

Oui, \u00e0 condition de respecter les normes d’habitabilit\u00e9, de disposer d’espaces communs suffisants et d’obtenir les autorisations d’urbanisme requises. Les maisons de 200 \u00e0 400 m\u00e8tres carr\u00e9s adapt\u00e9es \u00e0 6 \u00e0 10 r\u00e9sidents constituent des cibles fr\u00e9quentes. Un permis de construire ou une d\u00e9claration pr\u00e9alable est souvent n\u00e9cessaire pour cr\u00e9er les cuisines et salles de bain compl\u00e9mentaires. Le passage d’une r\u00e9sidence principale \u00e0 un usage locatif meubl\u00e9 peut aussi impliquer une d\u00e9claration en mairie dans les zones tendues.<\/p>\n

Le statut LMNP est-il compatible avec le coliving ?<\/h3>\n

Le LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el est le cadre fiscal privil\u00e9gi\u00e9 pour un particulier investissant dans le coliving. Il autorise l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux, ce qui neutralise souvent l’imposition des loyers pendant les premi\u00e8res ann\u00e9es. Attention au seuil de 23 000 euros de recettes annuelles ou \u00e0 la comparaison avec les autres revenus du foyer : au-del\u00e0, le loueur bascule en LMP.<\/p>\n

Combien co\u00fbte concr\u00e8tement un investissement en coliving ?<\/h3>\n

Le budget d\u00e9pend de la taille du projet. Une maison de 300 m\u00e8tres carr\u00e9s destin\u00e9e \u00e0 8 r\u00e9sidents en r\u00e9gion co\u00fbte de 300 000 \u00e0 700 000 euros travaux inclus. Une r\u00e9sidence compl\u00e8te en centre-ville demande entre 800 000 et 2 millions d’euros. Il faut y ajouter le mobilier, la d\u00e9coration et les frais de commercialisation, souvent 10 \u00e0 15 % du budget global.<\/p>\n

Quelle diff\u00e9rence entre coliving et colocation classique ?<\/h3>\n

La colocation classique repose sur un bail commun sign\u00e9 entre locataires qui g\u00e8rent le quotidien ensemble. Le coliving propose un bail individuel de courte dur\u00e9e, une prestation tout compris avec services et une gestion op\u00e9r\u00e9e par un professionnel. Le loyer est plus \u00e9lev\u00e9 mais couvre toutes les charges et les services annexes. C’est un produit d’h\u00e9bergement hybride entre r\u00e9sidence services et location meubl\u00e9e.<\/p>\n

Quelles sont les meilleures villes pour investir en coliving ?<\/h3>\n

Paris reste le march\u00e9 historique avec la plus forte demande mais la plus faible rentabilit\u00e9. Lyon, Bordeaux, Toulouse, Marseille et Lille figurent parmi les territoires les plus dynamiques. Nantes et Rennes \u00e9mergent \u00e9galement. Le crit\u00e8re d\u00e9cisif reste la pr\u00e9sence d’un bassin \u00e9tudiant ou d’emplois de cadres, coupl\u00e9e \u00e0 une tension locative av\u00e9r\u00e9e. Il faut v\u00e9rifier localement la concentration d’op\u00e9rateurs d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sents pour \u00e9viter le risque de saturation.<\/p>\n

Faut-il d\u00e9l\u00e9guer la gestion \u00e0 un op\u00e9rateur ou g\u00e9rer soi-m\u00eame ?<\/h3>\n

La d\u00e9l\u00e9gation \u00e0 un op\u00e9rateur via un bail commercial de 9 \u00e0 12 ans s\u00e9curise les loyers et lib\u00e8re l’investisseur des contraintes op\u00e9rationnelles. Le rendement est l\u00e9g\u00e8rement r\u00e9duit par la commission (g\u00e9n\u00e9ralement 15 \u00e0 25 % des loyers) mais le risque locatif dispara\u00eet. La gestion en direct offre un meilleur rendement mais exige du temps, une \u00e9quipe et des outils d\u00e9di\u00e9s. Le choix d\u00e9pend du profil et de la disponibilit\u00e9 de l’investisseur.<\/p>\n

Le coliving r\u00e9sistera-t-il \u00e0 un retournement du march\u00e9 immobilier ?<\/h3>\n

Le mod\u00e8le repose sur une demande structurelle : mobilit\u00e9 professionnelle, tension locative dans les m\u00e9tropoles et \u00e9volution des modes de vie. Ces tendances de fond ne s’inverseront pas \u00e0 court terme. Un ralentissement immobilier affecterait surtout la valorisation \u00e0 la revente. Sur le plan locatif, les taux d’occupation observ\u00e9s depuis 2020 sont rest\u00e9s stables autour de 90 %, y compris pendant les p\u00e9riodes de crise. La flexibilit\u00e9 du bail individuel constitue un avantage face aux vacances longues d’une location meubl\u00e9e classique.<\/p>\n

Peut-on financer un projet coliving avec un pr\u00eat immobilier classique ?<\/h3>\n

Oui pour les projets modestes port\u00e9s en nom propre au titre du LMNP. Les banques acceptent le montage \u00e0 condition que le taux d’endettement reste sous 35 % et que le loyer soit correctement document\u00e9. Pour les r\u00e9sidences compl\u00e8tes, un pr\u00eat professionnel ou une structuration en SCI \u00e0 l’IS est souvent requise. Le passage par un courtier sp\u00e9cialis\u00e9 en investissement locatif facilite grandement l’obtention du financement.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le coliving explose en France : 14 500 lits en 2023, rendement 4 \u00e0 7 %, LMNP adapt\u00e9. March\u00e9, op\u00e9rateurs, prix et pi\u00e8ges \u00e0 conna\u00eetre avant d’investir.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":523,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[],"class_list":["post-524","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investissement-immobilier"],"yoast_head":"\nColiving en France : march\u00e9, rentabilit\u00e9 et fiscalit\u00e9<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Le coliving explose en France : 14 500 lits en 2023, rendement 4 \u00e0 7 %, LMNP adapt\u00e9. 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