{"id":658,"date":"2026-09-10T09:20:47","date_gmt":"2026-09-10T07:20:47","guid":{"rendered":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/gli-visale-2026-garantie-loyers-impayes-comparatif\/"},"modified":"2026-09-10T09:20:48","modified_gmt":"2026-09-10T07:20:48","slug":"gli-visale-2026-garantie-loyers-impayes-comparatif","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agence-immobiliere-france.fr\/blog\/gli-visale-2026-garantie-loyers-impayes-comparatif\/","title":{"rendered":"GLI ou Visale : quelle garantie choisir contre les loyers impay\u00e9s en 2026"},"content":{"rendered":"

Face \u00e0 la hausse des impay\u00e9s locatifs constat\u00e9e depuis 2024, deux dispositifs dominent le march\u00e9 pour s\u00e9curiser un bail : la garantie Visale<\/strong>, caution publique gratuite port\u00e9e par Action Logement, et la GLI (garantie loyers impay\u00e9s)<\/strong>, assurance priv\u00e9e commercialis\u00e9e en direct ou via les agences immobili\u00e8res. Le choix d\u00e9pend du profil du locataire, du montant du loyer et de la strat\u00e9gie patrimoniale du bailleur. En 2026, Visale reste plafonn\u00e9e mais \u00e9largit son \u00e9ligibilit\u00e9 ; la GLI, elle, cible les baux les plus rentables sans plafond de loyer et couvre au-del\u00e0 des seuls impay\u00e9s.<\/p>\n

En bref :<\/strong> Visale couvre jusqu’\u00e0 36 mensualit\u00e9s impay\u00e9es et reste gratuite mais impose un loyer charges comprises sous 1 500 \u20ac en \u00cele-de-France (1 300 \u20ac ailleurs) avec une garantie limit\u00e9e \u00e0 3 ans. La GLI prot\u00e8ge sans plafond de loyer, ajoute d\u00e9gradations et frais de proc\u00e9dure, co\u00fbte 2,5 \u00e0 3,5 % du loyer charges comprises et impose une s\u00e9lection stricte du locataire.<\/p>\n

Combien de bailleurs sont concern\u00e9s par un impay\u00e9 en 2026 ?<\/h2>\n

L’Observatoire des impay\u00e9s locatifs de l’ANIL et l’enqu\u00eate SNPI publi\u00e9es au printemps 2026 convergent sur un chiffre : environ 3,7 % des baux du parc priv\u00e9<\/strong> connaissent un incident de paiement dans l’ann\u00e9e contre 2,9 % en 2022. La tension sur le pouvoir d’achat, la hausse des charges et l’allongement des d\u00e9lais de proc\u00e9dure d’expulsion (dix-huit mois en moyenne d’apr\u00e8s l’INED) poussent les propri\u00e9taires vers un filet de s\u00e9curit\u00e9.<\/p>\n

La rentr\u00e9e 2026<\/a> amplifie l’enjeu : baux \u00e9tudiants sign\u00e9s en ao\u00fbt et septembre, mutations professionnelles concentr\u00e9es \u00e0 la fin de l’\u00e9t\u00e9 et crise du logement \u00e9tudiant<\/a> qui tend le march\u00e9 francilien. Les agences constatent que la garantie propos\u00e9e au bailleur devient un crit\u00e8re de diff\u00e9renciation aussi fort que le prix des honoraires d’agence<\/a>. C’est dans ce contexte que la question GLI ou Visale<\/em> revient \u00e0 chaque signature, y compris pour les bailleurs qui viennent tout juste de mettre leur bien en location<\/a>.<\/p>\n

Visale : la caution publique gratuite d’Action Logement<\/h2>\n

Visale est un cautionnement g\u00e9r\u00e9 par Action Logement, l’organisme paritaire financ\u00e9 par les employeurs via la contribution PEEC. Le dispositif s’adresse aux bailleurs priv\u00e9s qui louent un logement conforme aux plafonds de loyer, avec un locataire \u00e9ligible. Le bailleur n’avance rien : la caution est totalement gratuite pour lui comme pour le locataire.<\/p>\n

Ce que couvre Visale en 2026<\/h3>\n

La garantie prend en charge jusqu’\u00e0 36 mensualit\u00e9s impay\u00e9es<\/strong> de loyer et de charges pendant les trois premi\u00e8res ann\u00e9es du bail dans le parc priv\u00e9, et jusqu’\u00e0 9 mensualit\u00e9s pour un logement du parc social. Les d\u00e9gradations locatives sont indemnis\u00e9es \u00e0 hauteur de deux mois de loyer maximum. Pass\u00e9 le d\u00e9lai de trois ans, la garantie s’arr\u00eate m\u00eame si le bail se poursuit. Cette limite temporelle est le principal angle mort du dispositif.<\/p>\n

Locataires \u00e9ligibles et plafonds de loyer<\/h3>\n

Peuvent souscrire Visale, entre autres : les jeunes de 18 \u00e0 30 ans quel que soit leur statut, les salari\u00e9s en d\u00e9but de contrat (CDI en p\u00e9riode d’essai, CDD, int\u00e9rim), les alternants, les \u00e9tudiants, les m\u00e9nages accompagn\u00e9s par un interm\u00e9diaire agr\u00e9\u00e9 du logement ou tout salari\u00e9 du priv\u00e9 gagnant moins de 1 500 \u20ac nets. C\u00f4t\u00e9 loyer, le plafond charges comprises est fix\u00e9 \u00e0 1 500 \u20ac en \u00cele-de-France<\/strong> et 1 300 \u20ac dans le reste de la France<\/strong>. Pour les \u00e9tudiants et alternants, ce plafond descend \u00e0 800 \u20ac en r\u00e9gion et 1 300 \u20ac en \u00cele-de-France.<\/p>\n

Les limites que les bailleurs sous-estiment<\/h3>\n

Trois angles morts reviennent souvent dans les dossiers d’agence. D’abord la dur\u00e9e : pass\u00e9 36 mois, plus aucun impay\u00e9 n’est couvert et il faut soit rebasculer sur une GLI, soit ren\u00e9gocier une caution. Ensuite le plafond de loyer exclut de fait Paris intra-muros ou les grandes villes tendues au-del\u00e0 d’un T2. Enfin la proc\u00e9dure d’indemnisation impose des d\u00e9lais et une mise en demeure formalis\u00e9e, ce qui allonge le remboursement quand le locataire cesse de payer.<\/p>\n

Point de vigilance :<\/strong> Visale ne couvre ni la vacance locative, ni les frais de contentieux, ni la protection juridique. Ces trois postes repr\u00e9sentent souvent 30 \u00e0 40 % du co\u00fbt r\u00e9el d’un impay\u00e9 pour le bailleur.<\/p>\n

La GLI : assurance priv\u00e9e pour une couverture large<\/h2>\n

La GLI est un contrat d’assurance souscrit par le bailleur aupr\u00e8s d’une compagnie (Solly Azar, Galian, Assurimo, Axa, Allianz, Mila, Luko et plus r\u00e9cemment les banques comme LCL ou la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale). Elle se distribue en direct ou via une agence immobili\u00e8re qui l’int\u00e8gre \u00e0 son mandat de gestion locative<\/a>. Le bailleur paie une cotisation annuelle souvent pr\u00e9lev\u00e9e sur les loyers encaiss\u00e9s.<\/p>\n

Ce que couvre une GLI standard<\/h3>\n

Le socle de garantie inclut : les loyers impay\u00e9s<\/strong> (plafond souvent fix\u00e9 entre 70 000 et 100 000 \u20ac par sinistre), les d\u00e9gradations immobili\u00e8res<\/strong> constat\u00e9es lors de l’\u00e9tat des lieux de sortie<\/a>, les frais de proc\u00e9dure<\/strong> (huissier, avocat, expulsion) et parfois la vacance locative<\/strong> apr\u00e8s l’expulsion. Les meilleurs contrats couvrent aussi la protection juridique et remboursent les charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es. La dur\u00e9e de garantie est illimit\u00e9e tant que le contrat court.<\/p>\n

Les conditions impos\u00e9es au locataire<\/h3>\n

C’est le pendant : le locataire doit passer un filtre de solvabilit\u00e9 exigeant. Les assureurs demandent en g\u00e9n\u00e9ral un revenu net \u00e9gal \u00e0 2,85 \u00e0 3,3 fois le loyer charges comprises<\/strong>, un contrat stable (CDI hors p\u00e9riode d’essai, fonctionnaire, retrait\u00e9, professionnel lib\u00e9ral justifiant de deux bilans) et un dossier de location complet<\/a> (trois derniers bulletins de salaire, deux derniers avis d’imposition, contrat de travail, quittances de loyer sur douze mois). Un CDD, un intermittent ou un jeune actif sans historique locatif sera souvent refus\u00e9, sauf \u00e0 passer par une caution personne physique ou Visale.<\/p>\n

Co\u00fbt moyen et fiscalit\u00e9<\/h3>\n

La prime GLI repr\u00e9sente 2,5 \u00e0 3,5 % du loyer charges comprises<\/strong> en contrat individuel et descend \u00e0 1,5 \u00e0 3 %<\/strong> quand la GLI est int\u00e9gr\u00e9e \u00e0 un contrat collectif d’agence (mandat de gestion). Sur un loyer de 900 \u20ac charges comprises, la cotisation annuelle oscille entre 162 et 378 \u20ac. Bonne nouvelle fiscale : cette prime est int\u00e9gralement d\u00e9ductible des revenus fonciers<\/a><\/strong> pour les bailleurs au r\u00e9gime r\u00e9el, ce qui abaisse le co\u00fbt net d’environ 30 % pour un contribuable \u00e0 la tranche marginale de 30 %.<\/p>\n

GLI ou Visale : le comparatif ligne par ligne<\/h2>\n

Le tableau ci-dessous synth\u00e9tise les six crit\u00e8res qui p\u00e8sent r\u00e9ellement dans la d\u00e9cision d’un bailleur ou d’une agence gestionnaire. Les chiffres sont valables pour un bail sign\u00e9 en septembre 2026 selon les bar\u00e8mes en vigueur.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Crit\u00e8re<\/th>\nVisale<\/th>\nGLI<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Co\u00fbt pour le bailleur<\/td>\nGratuit<\/td>\n2,5 \u00e0 3,5 % du loyer CC (1,5 \u00e0 3 % en collectif)<\/td>\n<\/tr>\n
Plafond de loyer<\/td>\n1 500 \u20ac CC en IDF, 1 300 \u20ac ailleurs<\/td>\nAucun plafond (jusqu’\u00e0 100 000 \u20ac par sinistre)<\/td>\n<\/tr>\n
Dur\u00e9e de la couverture<\/td>\nJusqu’\u00e0 36 mensualit\u00e9s sur 3 ans max<\/td>\nIllimit\u00e9e tant que le contrat court<\/td>\n<\/tr>\n
D\u00e9gradations locatives<\/td>\n2 mois de loyer maximum<\/td>\nJusqu’\u00e0 7 700 \u00e0 10 000 \u20ac selon contrat<\/td>\n<\/tr>\n
Frais de proc\u00e9dure<\/td>\nNon couverts<\/td>\nInclus (huissier, avocat, expulsion)<\/td>\n<\/tr>\n
Vacance locative<\/td>\nNon couverte<\/td>\nOptionnelle sur les contrats haut de gamme<\/td>\n<\/tr>\n
S\u00e9lection du locataire<\/td>\nSouple (jeunes, pr\u00e9caires, CDD)<\/td>\nStricte (revenu x 2,85 \u00e0 3,3, CDI de r\u00e9f\u00e9rence)<\/td>\n<\/tr>\n
Fiscalit\u00e9<\/td>\nSans objet<\/td>\nD\u00e9ductible des revenus fonciers au r\u00e9el<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

La caution personne physique : alternative encore majoritaire<\/h2>\n

Un tiers des baux priv\u00e9s en France reposent encore sur une caution solidaire d’un proche<\/strong> (parent, conjoint hors bail, ami). C’est la formule la plus r\u00e9pandue chez les jeunes actifs et les \u00e9tudiants. Elle pr\u00e9sente l’avantage d’\u00eatre gratuite, sans plafond de loyer et de couvrir toute la dur\u00e9e du bail. Elle a en revanche deux limites : le garant doit lui-m\u00eame \u00eatre solvable (revenu net \u00e9gal \u00e0 3 \u00e0 4 fois le loyer, patrimoine parfois exig\u00e9) puis la proc\u00e9dure de recouvrement contre un proche est souvent lente, conflictuelle et incompl\u00e8te.<\/p>\n

La loi Alur du 24 mars 2014<\/em> encadre strictement cet acte : la caution doit \u00eatre \u00e9crite, comporter des mentions manuscrites pr\u00e9cises et \u00eatre limit\u00e9e dans le montant et la dur\u00e9e. Un manquement formel entra\u00eene la nullit\u00e9. Beaucoup de contentieux locatifs \u00e9chouent aujourd’hui sur ce terrain, ce qui pousse les bailleurs \u00e0 lui pr\u00e9f\u00e9rer Visale ou la GLI.<\/p>\n

Peut-on cumuler Visale, GLI et caution personne physique ?<\/h2>\n

Le cadre juridique a \u00e9volu\u00e9 en 2020. Depuis la loi Elan et la circulaire de mise en \u0153uvre Visale du 21 octobre 2020, un bailleur ne peut pas cumuler une GLI et une caution personne physique<\/strong> pour un m\u00eame bail (sauf si le locataire est \u00e9tudiant ou apprenti). Le cumul GLI et Visale est en revanche possible sur des postes distincts<\/strong>, mais rarement pertinent : l’assureur GLI refuse en g\u00e9n\u00e9ral d’indemniser si Visale peut jouer en premier.<\/p>\n

La r\u00e8gle pratique retenue par les agences : un seul dispositif principal par bail. Le choix se fait selon le profil du locataire, pas selon une strat\u00e9gie de multi-protection.<\/p>\n

\u00c0 retenir :<\/strong> pour un locataire \u00e9ligible Visale avec un loyer sous plafond, opter pour Visale et \u00e9conomiser la prime de GLI est presque toujours le bon r\u00e9flexe les trois premi\u00e8res ann\u00e9es. Au-del\u00e0, basculer sur GLI si le bail se prolonge.<\/p>\n

Cas concret : bailleur d’un T2 \u00e0 Lyon \u00e0 780 \u20ac charges comprises<\/h2>\n

Prenons un bailleur qui loue un T2 lyonnais 780 \u20ac charges comprises \u00e0 une locataire de 27 ans en CDD renouvel\u00e9 deux fois. Trois sc\u00e9narios de couverture :<\/p>\n

    \n
  1. Visale<\/strong> : gratuit. La locataire est \u00e9ligible (moins de 30 ans, loyer sous plafond r\u00e9gional de 1 300 \u20ac). Couverture 36 mensualit\u00e9s max sur 3 ans. Si un impay\u00e9 survient au 30e mois, il est couvert. Pass\u00e9 36 mois, plus rien.<\/li>\n
  2. GLI en direct<\/strong> : cotisation annuelle \u00e0 3 % du loyer, soit 280 \u20ac par an. D\u00e9ductible au r\u00e9el \u00e0 30 % : co\u00fbt net environ 196 \u20ac. Mais l’assureur risque de refuser le dossier CDD, sauf \u00e0 signer une caution personne physique en parall\u00e8le, ce qui est d\u00e9sormais interdit.<\/li>\n
  3. GLI via agence en gestion locative<\/strong> : cotisation collective \u00e0 1,8 %, soit 168 \u20ac par an. Certains contrats acceptent les CDD si le propri\u00e9taire couvre la vacance intercalaire. Co\u00fbt net apr\u00e8s d\u00e9duction : environ 118 \u20ac par an.<\/li>\n<\/ol>\n

    La logique \u00e9conomique et administrative pousse vers Visale sur les trois premi\u00e8res ann\u00e9es puis vers une GLI collective si le bail se renouvelle et que la locataire bascule en CDI. C’est exactement la strat\u00e9gie que recommandent aujourd’hui la majorit\u00e9 des r\u00e9seaux d’agences.<\/p>\n

    Ce que change la r\u00e9glementation 2026<\/h2>\n

    Trois \u00e9volutions marquent cette ann\u00e9e. D’abord, la r\u00e9forme Visale d’avril 2026<\/strong> qui \u00e9largit l’\u00e9ligibilit\u00e9 aux professions lib\u00e9rales d\u00e9butantes et aux micro-entrepreneurs ayant deux ann\u00e9es d’activit\u00e9, jusque-l\u00e0 exclus. Ensuite, la r\u00e9forme du DPE au 1er janvier 2028<\/a><\/strong> qui rendra les logements class\u00e9s G non louables : les bailleurs concern\u00e9s en 2026 doivent d\u00e9j\u00e0 arbitrer entre travaux et vente, ce qui influence l’int\u00e9r\u00eat m\u00eame d’une garantie longue dur\u00e9e. Enfin, plusieurs assureurs GLI ont durci leurs conditions d’indemnisation (d\u00e9lai de carence port\u00e9 \u00e0 60 jours chez certains contrats bancaires), ce qui rebattrait les cartes du comparatif si la tendance se g\u00e9n\u00e9ralisait.<\/p>\n

    C\u00f4t\u00e9 agences, le d\u00e9cret d’application de la loi ALUR de septembre 2026 sur la formation continue obligatoire<\/a> impose d\u00e9sormais aux gestionnaires d’int\u00e9grer un module Visale et GLI dans leurs 14 heures annuelles, ce qui devrait professionnaliser le conseil au bailleur dans les prochains mois.<\/p>\n

    Les erreurs \u00e0 \u00e9viter avant de signer<\/h2>\n

    Trois pi\u00e8ges reviennent r\u00e9guli\u00e8rement dans les dossiers de contentieux. Souscrire une GLI sans v\u00e9rifier que le locataire est \u00e9ligible expose \u00e0 un refus d’indemnisation lors du sinistre. Signer un bail sous Visale sans respecter le formalisme (visa \u00e9tabli avant la signature du bail, informations transmises \u00e0 Action Logement dans les 30 jours) invalide la garantie. Enfin, ajouter un garant personne physique alors qu’une GLI est active rend l’acte de caution nul depuis la loi Elan.<\/p>\n

    Erreur fr\u00e9quente :<\/strong> croire que Visale se prolonge automatiquement au-del\u00e0 des 36 mensualit\u00e9s. Le compteur est calendaire, pas \u00e9v\u00e9nementiel. Pass\u00e9 trois ans jour pour jour \u00e0 compter du d\u00e9but du bail, la garantie ne joue plus, m\u00eame si aucun impay\u00e9 n’a jamais eu lieu.<\/p>\n

    Foire aux questions<\/h2>\n

    Quelle est la garantie Visale pour les loyers impay\u00e9s ?<\/h3>\n

    Visale est une caution gratuite port\u00e9e par Action Logement qui rembourse au bailleur les loyers et charges impay\u00e9s, dans la limite de 36 mensualit\u00e9s sur trois ans pour un logement du parc priv\u00e9. Elle couvre aussi les d\u00e9gradations locatives \u00e0 hauteur de deux mois de loyer. La demande se fait en ligne sur visale.fr avant la signature du bail.<\/p>\n

    L’assurance loyer impay\u00e9 est-elle obligatoire pour un bailleur ?<\/h3>\n

    Non, la souscription d’une GLI n’est jamais impos\u00e9e par la loi. Elle reste une d\u00e9cision de gestion patrimoniale. En revanche, un bailleur qui a souscrit une GLI ne peut plus demander de garant personne physique au locataire, sauf s’il est \u00e9tudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifi\u00e9e par la loi Elan).<\/p>\n

    Quelle est la nouvelle loi 2026 sur les loyers impay\u00e9s ?<\/h3>\n

    Aucune loi sp\u00e9cifique sur les impay\u00e9s n’a \u00e9t\u00e9 promulgu\u00e9e en 2026. Le cadre reste celui de la loi du 6 juillet 1989 modifi\u00e9e par la loi Elan (2018) et la loi Kasbarian-Berg\u00e9 de 2023 sur l’occupation illicite. Cette derni\u00e8re a raccourci les d\u00e9lais de proc\u00e9dure d’expulsion en cas d’occupation sans droit ni titre, sans modifier les garanties Visale ou GLI. Les \u00e9volutions 2026 concernent surtout l’\u00e9largissement de l’\u00e9ligibilit\u00e9 Visale.<\/p>\n

    Quelle est la diff\u00e9rence concr\u00e8te entre Visale et une GLI ?<\/h3>\n

    Visale est publique, gratuite, plafonn\u00e9e en loyer et en dur\u00e9e (36 mensualit\u00e9s sur 3 ans). La GLI est priv\u00e9e, payante (2,5 \u00e0 3,5 % du loyer CC), sans plafond de loyer, sans limite de dur\u00e9e tant que le contrat court : elle couvre en plus les frais de proc\u00e9dure et parfois la vacance locative. Le choix d\u00e9pend du profil du locataire et de la strat\u00e9gie du bailleur.<\/p>\n

    Peut-on cumuler Visale et une GLI sur le m\u00eame bail ?<\/h3>\n

    Techniquement possible mais rarement utile : la plupart des contrats GLI comportent une clause qui exclut l’indemnisation si un autre dispositif (Visale, caution personne physique) peut intervenir en premier. Les agences retiennent la r\u00e8gle d’un seul dispositif principal par bail.<\/p>\n

    Que se passe-t-il en cas d’impay\u00e9 couvert par Visale ?<\/h3>\n

    Le bailleur doit d\u00e9clarer l’impay\u00e9 \u00e0 Visale via l’espace en ligne dans les trois mois suivant la premi\u00e8re \u00e9ch\u00e9ance impay\u00e9e, apr\u00e8s avoir adress\u00e9 une mise en demeure au locataire par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Action Logement rembourse le bailleur puis se retourne contre le locataire pour recouvrer les sommes. Le remboursement intervient g\u00e9n\u00e9ralement sous 30 jours.<\/p>\n

    Un locataire peut-il refuser que son bailleur souscrive une GLI ?<\/h3>\n

    Non, la GLI est un contrat entre le bailleur et son assureur : le locataire n’a rien \u00e0 signer. Mais il doit fournir un dossier complet qui remplit les conditions d’\u00e9ligibilit\u00e9 de l’assureur, faute de quoi la garantie ne sera pas activ\u00e9e. Certains dossiers refus\u00e9s par une GLI trouvent une issue via Visale ou une caution personne physique.<\/p>\n

    La GLI est-elle d\u00e9ductible fiscalement ?<\/h3>\n

    Oui, la prime de GLI est int\u00e9gralement d\u00e9ductible des revenus fonciers pour les bailleurs au r\u00e9gime r\u00e9el (article 31 du CGI). Pour un bailleur imposable \u00e0 la tranche marginale de 30 % avec 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, l’\u00e9conomie d’imp\u00f4t repr\u00e9sente environ 47 % de la prime vers\u00e9e.<\/p>\n

    Que vaut la caution bancaire face \u00e0 Visale ou GLI ?<\/h3>\n

    La caution bancaire (d\u00e9p\u00f4t d’une somme sur un compte bloqu\u00e9 au nom du bailleur) reste marginale : elle immobilise un capital important pour le locataire et n’offre pas les mesures d’accompagnement social de Visale. Elle survit surtout sur les baux commerciaux et sur les biens de prestige lou\u00e9s \u00e0 des cadres expatri\u00e9s.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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