Plus-value sur une résidence secondaire : calcul, taux et exonérations en 2026

La plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire reste taxée à 36,2 % en 2026, en cumulant l’impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Une surtaxe peut s’ajouter au-delà de 50 000 euros de gain net. L’exonération totale intervient après 22 ans de détention pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le Budget 2026 envisage de ramener ce délai à 17 ans : un projet à surveiller de près pour les propriétaires qui hésitent à vendre.

À retenir : la fiscalité reste lourde sur les courtes durées de détention, mais les abattements rendent la vente progressivement indolore après quinze ans. Travaux justifiés et frais d’acquisition viennent réduire l’assiette taxable.

Plus-value sur résidence secondaire : ce que dit la loi

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien. Sur une résidence principale, elle est totalement exonérée d’impôt. Sur une résidence secondaire, le régime est radicalement différent : la plus-value entre dans le champ de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cette imposition concerne toutes les ventes de logements qui ne constituent pas la résidence principale du vendeur au moment de la cession. Selon la définition fiscale, la résidence principale est celle effectivement occupée la majeure partie de l’année. Une maison de famille louée par intermittence ou utilisée uniquement l’été tombe donc dans la catégorie des résidences secondaires. Les propriétaires qui souhaitent rentabiliser leur bien avant la vente peuvent aussi envisager la mise en location saisonnière pour générer un revenu complémentaire pendant la durée de mise en marché.

Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire

Le calcul s’effectue en deux temps. Le vendeur détermine d’abord la plus-value brute (prix de vente moins prix d’acquisition), puis applique les abattements légaux pour obtenir la plus-value imposable. Le notaire est chargé de cette opération lors de la signature de l’acte de vente.

Du prix d’achat au prix d’acquisition majoré

Le prix d’acquisition retenu n’est pas seulement le montant payé à l’origine. Il peut être majoré pour tenir compte des frais et des travaux supportés par le propriétaire. Deux méthodes existent.

La première option, dite forfaitaire, ajoute automatiquement 7,5 % au prix d’achat au titre des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) et 15 % au titre des travaux, à condition que le bien soit détenu depuis plus de cinq ans. Aucun justificatif n’est demandé.

La seconde option consiste à déduire les montants réels, sur présentation de factures. Cette voie devient pertinente lorsque les travaux effectués dépassent 15 % du prix d’acquisition. Les travaux concernés sont ceux d’amélioration, d’agrandissement ou de reconstruction, à l’exclusion des dépenses d’entretien et des travaux réalisés par le propriétaire lui-même.

Le prix de vente diminué des frais de cession

Symétriquement, le prix de cession peut être minoré des frais supportés par le vendeur : diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz), commissions d’agence si elles sont à la charge du vendeur, frais de mainlevée d’hypothèque. La différence entre prix de cession net et prix d’acquisition majoré constitue la plus-value brute.

Quels taux d’imposition en 2026

La plus-value imposable est soumise à deux prélèvements distincts. L’impôt sur le revenu est appliqué au taux forfaitaire de 19 %. Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, contribution de solidarité) atteignent 17,2 %. Le taux global s’établit donc à 36,2 % de la plus-value nette d’abattements.

Pour un gain net de 50 000 euros, la facture fiscale ressort à 18 100 euros, prélèvements sociaux inclus. Le notaire prélève l’impôt directement sur le prix de vente lors de la signature et reverse les sommes à l’administration.

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable, une taxe supplémentaire s’ajoute. Ses taux progressent de 2 % à 6 % selon le montant du gain, avec un système d’atténuation entre les paliers. Cette surtaxe concerne essentiellement les propriétaires détenant un bien depuis longtemps dans des zones où les prix ont fortement progressé : littoral atlantique, stations alpines, périphérie parisienne, façade méditerranéenne.

Abattements pour durée de détention : la mécanique année par année

La durée pendant laquelle le bien a été détenu détermine le niveau d’abattement appliqué. Les premières années n’ouvrent aucun droit. C’est à partir de la sixième année que la mécanique se déclenche, à un rythme différent pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par année de détention entre la sixième et la vingt et unième année, puis de 4 % pour la vingt-deuxième année. L’exonération totale est atteinte au bout de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent : 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an jusqu’à la trentième année. L’exonération totale n’est donc acquise qu’après 30 ans de détention.

Conséquence concrète : un bien vendu après quinze ans de détention a déjà bénéficié de 60 % d’abattement sur l’impôt sur le revenu mais seulement de 16,5 % sur les prélèvements sociaux. La fiscalité reste significative tant que le seuil des 22 ans n’est pas franchi.

Quels sont les cas d’exonération totale

Plusieurs situations permettent d’échapper totalement à l’imposition, indépendamment de la durée de détention. La plus connue est l’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années et qu’il réinvestisse le prix de vente dans l’achat ou la construction de sa résidence principale dans les 24 mois.

Un autre cas concerne les biens vendus pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros : l’exonération est automatique. Les retraités et les personnes en perte d’autonomie hébergées en maison de retraite ou en foyer médicalisé bénéficient également d’un régime de faveur, sous conditions de ressources.

Les non-résidents européens disposent d’une exonération spécifique sur la première vente d’un logement détenu en France, dans la limite de 150 000 euros de plus-value et sous réserve de l’avoir occupé pendant au moins un an avant son départ à l’étranger.

Budget 2026 : un raccourcissement des délais à l’étude

Un projet d’amendement intégré aux discussions du Budget 2026 envisage de ramener la durée nécessaire à l’exonération totale de 22 à 17 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 à 25 ans pour les prélèvements sociaux. L’objectif affiché est de fluidifier le marché immobilier en levant un frein à la mise en vente des résidences secondaires détenues de longue date.

Cette mesure, si elle est adoptée, modifierait sensiblement le calcul d’opportunité des propriétaires hésitant entre conserver leur bien ou le céder. Les chiffres montrent que près de 3,5 millions de logements sont aujourd’hui classés en résidence secondaire en France, selon les données de l’Insee, dont une part importante détenue depuis plus de dix ans.

À ce stade, il ne s’agit que d’un projet en discussion. Les propriétaires qui veulent vendre dans les prochains mois doivent toujours raisonner sur la base du régime actuel. L’évolution réglementaire sera à suivre lors du vote définitif de la loi de finances.

Vendre sa résidence secondaire en 2026 : les bonnes pratiques

Le marché immobilier connaît une phase de stabilisation au printemps 2026 après deux années de repli. Selon les professionnels du secteur, les transactions repartent à la hausse dans les zones touristiques, portées par le retour des investisseurs et la baisse progressive des taux de crédit. Vendre une résidence secondaire dans ce contexte demande de bien préparer le dossier fiscal.

Trois recommandations s’imposent. D’abord, rassembler en amont tous les justificatifs de travaux pour pouvoir comparer l’option forfaitaire et l’option au réel. Ensuite, faire estimer le bien par un agent immobilier qualifié qui connaît le marché local : une surévaluation crée artificiellement une plus-value plus élevée que la réalité économique. Enfin, simuler le calcul de l’impôt avant de fixer le prix de mise en vente, pour mesurer le net réellement perçu.

Le rôle du notaire reste central. Il assure le calcul officiel de la plus-value et la déclaration auprès du fisc. Une visite préalable à l’étude permet d’identifier les optimisations possibles avant la mise en marché.

Questions fréquentes sur la plus-value d’une résidence secondaire

Les interrogations les plus courantes sur l’imposition de la vente d’une résidence secondaire.

Comment ne pas payer de plus-value sur une résidence secondaire ?

Trois voies principales : attendre 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux, vendre un bien de moins de 15 000 euros, ou utiliser le dispositif de remploi du prix de vente dans l’achat de la résidence principale (sous conditions strictes de non-propriété antérieure).

Quel délai pour vendre sa résidence secondaire sans plus-value ?

L’exonération totale de l’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention. Pour échapper également aux prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans. Le Budget 2026 pourrait raccourcir ces délais à 17 et 25 ans respectivement, si le projet est adopté.

Comment se calcule la plus-value sur une résidence secondaire ?

La plus-value brute est égale au prix de vente diminué des frais de cession et au prix d’acquisition majoré des frais et travaux. Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite. Le résultat est taxé à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Quelle est la nouvelle loi sur la plus-value en 2026 ?

Aucune nouvelle loi n’est entrée en vigueur début 2026. Un projet d’amendement, intégré aux discussions du Budget 2026, prévoit de raccourcir la durée d’exonération de 22 à 17 ans pour l’impôt et de 30 à 25 ans pour les prélèvements sociaux. L’issue dépendra du vote parlementaire.

La surtaxe sur les plus-values élevées concerne-t-elle tout le monde ?

Non. Elle s’applique uniquement lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 euros. Le taux progresse de 2 % à 6 % selon le montant, avec un mécanisme d’atténuation pour éviter les effets de seuil. Les biens situés dans des zones tendues ou détenus depuis longtemps sont les plus concernés.

Faut-il déclarer la plus-value à l’impôt sur le revenu ?

Le notaire prélève l’impôt directement lors de la signature de la vente. Le contribuable doit néanmoins reporter le montant de la plus-value imposable sur sa déclaration de revenus annuelle, dans la case dédiée. Ce report n’entraîne pas de double imposition mais sert au calcul du revenu fiscal de référence.