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La fiscalité du marchand de biens repose sur trois piliers : l’impôt sur les bénéfices (IS ou IR au régime BIC), la TVA immobilière et les droits d’enregistrement réduits liés à l’engagement de revendre. Chaque opération peut voir sa rentabilité grimper ou s’effondrer selon le régime fiscal retenu.
Ce professionnel de l’immobilier achète des biens pour les revendre avec une plus-value, souvent après travaux. À la différence du particulier, il ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention. Ses marges sont donc très dépendantes de son optimisation fiscale.
Marchand de biens en 2026 : activité commerciale imposée à l’IS (25%) ou à l’IR (BIC), TVA sur la marge ou sur le prix total selon la nature du bien, droits de mutation réduits à 0,715% si engagement de revendre dans 5 ans.
Quel statut juridique et quel régime d’imposition choisir
L’activité de marchand de biens est commerciale par nature, au sens de l’article 35 du Code général des impôts. Elle impose l’inscription au registre du commerce et des sociétés. La majorité des professionnels exercent via une société (SAS, SARL ou SCI soumise à l’IS), plus rarement en nom propre.
Au régime de l’impôt sur les sociétés, les bénéfices sont taxés à 15% jusqu’à 42 500 € puis 25% au-delà. Les dividendes versés aux associés subissent ensuite la flat tax de 30%. À l’IR, les bénéfices entrent dans la catégorie des BIC et sont imposés au barème progressif, majorés des cotisations sociales au titre des travailleurs non-salariés.
Selon les professionnels du secteur, l’IS reste majoritairement choisi pour sa souplesse : il autorise le report des déficits, la constitution de réserves et l’optimisation via la rémunération du dirigeant. Le statut de SAS offre la meilleure flexibilité pour accueillir des investisseurs ou des partenaires financiers.
TVA immobilière : marge ou prix total
La TVA constitue le point le plus technique de la fiscalité marchand de biens. Deux régimes s’appliquent selon la nature du bien acheté et revendu. La TVA sur marge concerne les terrains à bâtir et immeubles achevés depuis plus de cinq ans acquis sans TVA déductible. L’assiette se limite alors à la marge réalisée, soit la différence entre prix de vente et prix d’achat majoré des frais.
La TVA sur prix total s’applique aux immeubles neufs (moins de cinq ans) et aux terrains à bâtir acquis auprès d’un vendeur assujetti. Le marchand collecte 20% sur le prix de vente total et déduit la TVA supportée en amont. Ce régime est généralement plus lourd en trésorerie mais plus simple dans sa mécanique.
Un arrêt du Conseil d’État de 2024 a durci les conditions d’application de la TVA sur marge : si le bien a subi des modifications physiques substantielles entre l’achat et la revente (division, changement de destination, travaux lourds), l’administration peut requalifier l’opération en TVA sur prix total. Cette jurisprudence impose une analyse au cas par cas avant chaque acquisition.
Droits d’enregistrement et engagement de revendre
L’avantage fiscal phare du marchand de biens réside dans la réduction des droits de mutation à titre onéreux. Lors de l’acquisition, en prenant l’engagement de revendre le bien dans les cinq ans (article 1115 du CGI), les droits sont limités à 0,715% du prix, contre 5,80% à 5,81% pour un acheteur particulier.
Sur une acquisition à 300 000 €, l’économie atteint près de 15 000 €. Cet avantage se cumule avec un engagement alternatif : celui de construire dans les quatre ans, qui ramène les droits à 125 € forfaitaires. En 2026, la loi de finances a maintenu ces dispositifs, confirmant leur rôle structurant dans l’équilibre économique des opérations de marchand de biens.
Si l’engagement de revendre n’est pas respecté dans le délai de cinq ans, l’administration réclame le paiement des droits de mutation au taux plein, majorés de l’intérêt de retard et d’une pénalité. La prolongation d’un an est possible sur demande motivée auprès du service des impôts.
Plus-values et autres prélèvements à anticiper
Contrairement au particulier, le marchand de biens ne bénéficie pas du régime des plus-values immobilières des particuliers. Aucun abattement pour durée de détention, aucune exonération après 22 ou 30 ans. Chaque opération de revente génère un résultat imposable au titre des BIC (ou de l’IS selon la structure), calculé sur la différence entre prix de vente et prix de revient augmenté des frais et travaux.
À cela s’ajoutent la cotisation foncière des entreprises (CFE), la cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE) pour les structures dépassant 500 000 € de chiffre d’affaires ainsi que la contribution sociale de solidarité des sociétés. Le marchand doit également tenir une comptabilité commerciale complète avec bilan annuel et liasse fiscale, ce qui représente un coût de gestion non négligeable, souvent entre 2 500 et 5 000 € par an.
Pour mesurer la rentabilité réelle d’une opération, nous vous conseillons de raisonner en marge nette après fiscalité. Un projet affichant 20% de marge brute peut tomber à 10-12% une fois l’IS, la TVA et les frais de structure déduits. À titre de comparaison, un investissement en SCPI offre une rentabilité plus modeste mais sans la charge opérationnelle d’un marchand de biens.
Les pièges fiscaux fréquents à éviter
Le premier piège concerne la requalification du statut. Un particulier qui enchaîne les opérations d’achat-revente peut être requalifié d’office en marchand de biens par l’administration, avec redressement rétroactif sur l’ensemble des plus-values perçues. La jurisprudence retient un faisceau d’indices : fréquence des opérations, importance des travaux, intention spéculative.
Le deuxième concerne la TVA sur marge, dont l’application erronée conduit à un rappel avec majoration de 40% pour manquement délibéré. Le troisième porte sur la récupération des travaux : seuls les travaux facturés par des entreprises assujetties à la TVA sont déductibles, ce qui exclut le travail au noir ou l’auto-entrepreneur non soumis à TVA.
Pour approfondir les enjeux du métier de marchand de biens, la compréhension préalable du cadre fiscal demeure essentielle avant toute première opération.
Questions fréquentes sur la fiscalité du marchand de biens
Voici les interrogations les plus courantes des professionnels et investisseurs qui envisagent cette activité.
Peut-on être marchand de biens en micro-entreprise ?
Non. L’activité de marchand de biens est explicitement exclue du régime micro-BIC. Elle impose une comptabilité commerciale complète et donc un régime réel d’imposition, en société ou en entreprise individuelle.
Quelle est la différence fiscale entre marchand de biens et promoteur immobilier ?
Le marchand de biens achète un bien existant pour le revendre, éventuellement après travaux. Le promoteur construit des biens neufs à partir d’un terrain. Leurs régimes TVA diffèrent : le promoteur applique systématiquement la TVA sur prix total, le marchand peut relever de la TVA sur marge.
Les travaux de rénovation sont-ils déductibles du résultat imposable ?
Oui, les travaux réalisés pour valoriser le bien avant revente sont intégrés au prix de revient et viennent donc diminuer la marge imposable. Ils doivent être justifiés par des factures conformes mentionnant la TVA le cas échéant.
Combien de temps faut-il conserver un bien pour éviter la requalification en marchand de biens ?
Il n’existe pas de durée officielle. L’administration examine l’intention spéculative et la fréquence des opérations. Un particulier réalisant une seule opération de rénovation-revente sur plusieurs années est rarement inquiété. Trois opérations en quatre ans constituent un signal fort de requalification.
La SCI est-elle adaptée à l’activité de marchand de biens ?
Une SCI classique à l’IR n’est pas adaptée : elle a un objet civil incompatible avec l’achat-revente commercial. Une SCI soumise à l’IS peut exercer l’activité mais la SAS ou la SARL restent préférées pour leur souplesse statutaire et leur capacité à accueillir des investisseurs.
Faut-il une assurance spécifique pour exercer cette activité ?
L’assurance responsabilité civile professionnelle est obligatoire. Pour les opérations avec travaux, la garantie dommages-ouvrage et la responsabilité décennale des entreprises mandatées doivent être systématiquement vérifiées avant toute revente, sous peine de voir la responsabilité du marchand engagée pendant dix ans.
