Sommaire
- 1 Pourquoi les frais de notaire augmentent en 2026
- 2 Combien représente concrètement la hausse pour un acheteur
- 3 Quels départements ont voté la hausse et lesquels y ont renoncé
- 4 Les primo-accédants et l’immobilier neuf restent protégés
- 5 Comment limiter l’impact des frais de notaire en 2026
- 6 Quelles perspectives pour les frais de notaire après 2028
- 7 Questions fréquentes sur la hausse des frais de notaire
Depuis le 1er avril 2025, la quasi-totalité des départements français appliquent la nouvelle taxe départementale à 5 % au lieu de 4,5 %. Pour un achat immobilier de 250 000 euros dans l’ancien, la facture des frais de notaire grimpe d’environ 1 250 euros. Une hausse temporaire de trois ans, votée dans le cadre de la loi de finances 2025 et confirmée par la majorité des conseils départementaux pour 2026.
Voyons précisément combien cette mesure coûte aux acheteurs, qui est concerné et quelles sont les rares exceptions qui permettent d’y échapper.
À retenir : la hausse de 0,5 point des droits de mutation à titre onéreux s’applique aux achats dans l’ancien jusqu’au 31 mars 2028. Les primo-accédants en sont exonérés dans les départements qui l’ont décidé. L’immobilier neuf reste totalement épargné.
Pourquoi les frais de notaire augmentent en 2026
L’article 116 de la loi de finances 2025 autorise les conseils départementaux à relever le plafond de la taxe départementale de publicité foncière de 4,5 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La mesure compense la chute des recettes liée à l’effondrement du nombre de transactions en 2023 et 2024.
Les recettes de DMTO ont reculé de plus de 30 % en deux ans, soit près de 5 milliards d’euros de manque à gagner pour les finances locales. Face à cette saignée, 89 départements sur 96 en métropole avaient déjà voté la hausse au 1er janvier 2026.
Combien représente concrètement la hausse pour un acheteur
Les frais de notaire dans l’ancien tournaient historiquement autour de 7,5 % du prix du bien. Avec la nouvelle taxe à 5 %, ils passent à environ 8 % sur la plupart du territoire. L’écart paraît modeste en pourcentage. Il pèse pourtant en valeur absolue sur le budget de l’acquéreur.
Voici ce que la hausse représente pour différents profils d’acheteurs : un appartement parisien à 400 000 euros entraîne 2 000 euros de frais supplémentaires, une maison à 250 000 euros en province coûte 1 250 euros supplémentaires. Un studio étudiant à 120 000 euros se renchérit de 600 euros. Pour comparer le coût total entre un achat ancien et un achat neuf, notre dossier sur l’arbitrage entre achat et location donne plusieurs cas pratiques chiffrés.
Tableau comparatif avant et après la hausse
Le tableau ci-dessous illustre l’impact de la mesure pour quatre tranches de prix typiques du marché français.
| Prix du bien (ancien) | Frais avant hausse (~7,5 %) | Frais après hausse (~8 %) | Surcoût |
|---|---|---|---|
| 120 000 € | 9 000 € | 9 600 € | + 600 € |
| 250 000 € | 18 750 € | 20 000 € | + 1 250 € |
| 400 000 € | 30 000 € | 32 000 € | + 2 000 € |
| 600 000 € | 45 000 € | 48 000 € | + 3 000 € |
Attention : les frais de notaire ne sont pas finançables par le crédit immobilier. Vous devez les régler en apport personnel le jour de la signature. Une hausse de 1 250 euros peut donc bouleverser le plan de financement d’un primo-accédant déjà juste sur l’apport.
Quels départements ont voté la hausse et lesquels y ont renoncé
La quasi-totalité des départements de France métropolitaine ont appliqué la mesure dès le 1er avril 2025 ou au 1er janvier 2026. Quelques territoires font exception : Mayotte, l’Indre, les Alpes-Maritimes pour une partie de 2025 et le Morbihan figurent parmi les rares à avoir maintenu leur taux historique.
En Île-de-France, Paris, les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis sont passés à 5 % dès avril 2025. Les départements ruraux ont massivement suivi en avançant la difficulté à financer le RSA et la protection de l’enfance.
Les primo-accédants et l’immobilier neuf restent protégés
La loi de finances 2025 prévoit une exonération spécifique : les départements peuvent décider d’exempter les primo-accédants de la hausse, à condition que le bien acheté constitue leur résidence principale et que le prix d’acquisition ne dépasse pas certains plafonds. Cette faculté laissée aux conseils départementaux a été saisie par une vingtaine de territoires, dont la Loire-Atlantique, l’Ille-et-Vilaine, la Gironde et le Rhône.
L’immobilier neuf, quant à lui, n’est pas concerné par la mesure. Les frais réduits applicables à un achat en VEFA restent autour de 2 à 3 % du prix, contre 8 % désormais dans l’ancien. Cette différence, combinée au prêt à taux zéro étendu en 2026, redonne un véritable intérêt financier à l’achat dans le neuf, surtout pour les ménages éligibles aux deux dispositifs.
Le plafond d’éligibilité primo-accédant varie d’un département à l’autre. En Gironde par exemple, l’exonération s’applique aux acquisitions inférieures à 250 000 euros pour une personne seule et 350 000 euros pour un couple avec enfants. Renseignez-vous auprès de votre notaire avant de signer un compromis.
Comment limiter l’impact des frais de notaire en 2026
Plusieurs leviers permettent de réduire la facture sans céder à des montages risqués. Le premier consiste à séparer dans le compromis la valeur du bien et celle du mobilier laissé sur place : la taxe départementale ne s’applique que sur la partie immobilière. Cette pratique est légale tant que le mobilier valorisé existe réellement et que son prix reste cohérent avec le marché de l’occasion.
Le deuxième levier concerne la négociation avec le vendeur. Sur un marché qui reste favorable aux acheteurs en 2026, demander une baisse de prix équivalente à la hausse des frais est un argument recevable. Pour optimiser votre stratégie de négociation, faire appel à un chasseur immobilier indépendant peut s’avérer rentable sur les biens supérieurs à 300 000 euros, où sa commission est largement compensée par la remise obtenue.
Enfin, certaines transactions bénéficient de droits réduits hors hausse : achats Denormandie, biens situés en zone de revitalisation rurale ou acquisitions par une SCI familiale dans certains cas. Pensez à vérifier l’état énergétique du bien avant de signer pour ne pas cumuler frais de notaire élevés et travaux obligatoires liés au calendrier des passoires thermiques.
Erreur fréquente : minorer artificiellement le prix du bien dans l’acte authentique pour réduire les frais. Cette pratique est qualifiée de dissimulation et expose l’acheteur comme le vendeur à un redressement fiscal, à des pénalités de 80 % et à des poursuites pénales. Les notaires ont par ailleurs l’obligation de signaler les sous-évaluations manifestes à Bercy.
Quelles perspectives pour les frais de notaire après 2028
La hausse de 0,5 point est officiellement temporaire et doit prendre fin le 31 mars 2028. Peu d’observateurs croient à un retour automatique au taux antérieur. Les départements ont structurellement besoin de cette recette pour équilibrer leurs budgets sociaux.
Les notaires alertent depuis plusieurs mois sur le risque d’une pérennisation discrète. Le scénario le plus probable est une prolongation jusqu’en 2030 voire au-delà. Pour les acheteurs qui hésitent à se lancer, miser sur une baisse future des frais relève davantage du pari que de la stratégie.
Questions fréquentes sur la hausse des frais de notaire
Voici les interrogations les plus courantes des acheteurs face à cette nouvelle donne fiscale.
La hausse des frais de notaire concerne-t-elle aussi l’immobilier neuf ?
Non. Les achats en VEFA et dans le neuf restent soumis aux frais réduits, soit environ 2 à 3 % du prix du bien. La hausse de 0,5 point ne touche que les transactions dans l’ancien. C’est l’un des arguments financiers qui plaide en faveur du neuf en 2026.
Les primo-accédants sont-ils automatiquement exonérés ?
Pas automatiquement. L’exonération est laissée à l’appréciation de chaque conseil départemental. Environ un département sur cinq l’a actée. Vérifiez auprès de votre notaire ou du site de votre département si vous êtes éligible et quels plafonds de prix s’appliquent localement.
Quand la hausse prendra-t-elle fin ?
Officiellement le 31 mars 2028. Au-delà, les départements devront redescendre au taux de 4,5 %, sauf si une nouvelle loi de finances proroge le dispositif. Plusieurs scénarios de prolongation sont déjà évoqués au Parlement.
Peut-on déduire les frais de notaire de ses impôts ?
Pour une résidence principale, non. En revanche, dans le cadre d’un investissement locatif au régime réel ou en LMNP, les frais d’acquisition peuvent être soit déduits en charges la première année, soit amortis avec le bien. Notre dossier sur le statut LMNP en 2026 détaille les conditions de déduction.
Mon compromis a été signé avant la hausse, suis-je concerné ?
Ce qui compte est la date de signature de l’acte authentique chez le notaire, pas celle du compromis. Si votre acte définitif est signé après l’entrée en vigueur de la hausse dans votre département, vous payez le nouveau taux, même si le compromis est antérieur.
Comment connaître le taux exact appliqué dans mon département ?
Le site officiel de votre conseil départemental publie la délibération de vote. Votre notaire peut aussi vous remettre un décompte précis avant la signature. Le simulateur de l’ANIL intègre les taux à jour.
Existe-t-il un recours si on conteste la hausse ?
Aucun recours individuel n’est possible : la mesure étant légale, elle s’impose. Seuls les conseils départementaux ont le pouvoir de revenir sur leur vote, ce qui reste très peu probable au regard de leur situation financière.
