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Un propriétaire qui veut vendre à Arras consulte trois estimateurs en ligne et repart avec trois résultats différents. Entre le plus bas et le plus haut, l’écart dépasse 700 euros du mètre carré, de quoi déplacer le prix d’une maison de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Cet écart n’a rien d’une anomalie. Il s’explique.
Cet écart vient de la source des données
Les sites ne mesurent pas la même chose. Pappers, qui s’appuie sur la base des Demandes de valeurs foncières, donc sur des ventes réellement signées, affiche 2 130 euros du mètre carré. PAP, qui croise cette base avec ses propres annonces, retient 2 284 euros au 1er août 2026. Netvendeur, qui observe uniquement les biens en cours de commercialisation, atteint 2 890 euros fin juillet. Un prix demandé n’est pas un prix signé : il suffit de parcourir les annonces en cours dans le Pas-de-Calais pour mesurer la marge de négociation qui sépare les deux.
Ce qu’aucun algorithme ne mesure
Les estimateurs en ligne travaillent sur une surface, une adresse et un type de bien. Ils ne voient ni l’exposition, ni l’état de la toiture, ni le montant des travaux à prévoir, ni la nuisance sonore d’un axe passant. C’est cette part invisible que corrigent les estimations sur place, proposées gratuitement par les agences de secteur comme Pulp Immobilier. Plus un bien s’écarte du standard, moins la moyenne statistique le décrit correctement.
Maison ou appartement, deux marchés distincts
À Arras, SeLoger situait la maison à 2 114 euros du mètre carré en janvier 2026, et l’appartement à 2 691 euros. Une moyenne tous biens confondus mélange donc deux marchés séparés par près de 600 euros. Le biais est accentué par la structure du parc arrageois, où les appartements représentaient 66 % des logements en 2021 contre 22 % à l’échelle départementale. Un vendeur d’appartement qui se fie à la moyenne tous biens sous-évalue son logement de plusieurs milliers d’euros.
Le Pas-de-Calais avance à plusieurs vitesses
Solvimo relevait en juin 2026 la maison à 1 544 euros du mètre carré à Lens, 1 621 à Béthune, 1 642 à Liévin et 1 926 à Carvin. Sur la côte, l’appartement au Touquet-Paris-Plage dépassait 8 800 euros. À l’intérieur d’Arras elle-même, Netvendeur relève une fourchette de 1 289 à 3 024 euros selon le quartier.
Une donnée publique qui accuse du retard
La base DVF, seule source adossée à des ventes réelles, paraît avec plusieurs mois de décalage. Sur un marché arrageois qui a reculé de 1,2 % en deux ans selon PAP, ce délai suffit à fausser une estimation. La prochaine mise à jour dira si la baisse se confirme.
