Marché immobilier au 1er semestre 2026 : bilan des transactions, des prix et perspectives

Le marché immobilier français aborde son second semestre 2026 sur des bases nettement plus solides qu’au printemps dernier. À la mi-année, les volumes de transactions dans l’ancien atteignent un rythme annualisé d’environ 952 000 ventes, les prix se stabilisent autour de 3 100 €/m² en moyenne nationale. Les taux de crédit se sont posés sur un palier proche de 3,40 % sur 20 ans. Cette reprise, amorcée fin 2025, ne profite toutefois pas à tous les segments de la même façon.

En bref : au 1er semestre 2026, la production de crédit progresse de 10 % sur un an, les transactions dans l’ancien dépassent 952 000 ventes annualisées, les prix se stabilisent à +0,8 % en moyenne, les taux moyens s’établissent à 3,37 % sur 20 ans ; le marché locatif reste sous tension avec une demande qui dépasse l’offre de plus de 20 %.

Transactions : la reprise se confirme au 1er semestre 2026

Les chiffres de la première moitié de l’année confirment le rebond entamé fin 2025. Selon les notaires, le volume de transactions dans l’ancien atteint un rythme annualisé de 952 000 ventes en juin 2026, contre 875 000 fin 2024 et un point bas autour de 770 000 en 2023. La reprise observée au printemps s’est donc prolongée au deuxième trimestre, portée par la stabilisation des taux d’intérêt et le retour des projets concrétisés.

La progression est particulièrement nette pour les compromis de vente signés, qui affichent une hausse à deux chiffres dans la majorité des réseaux d’agences. Chez Laforêt, le volume de compromis a progressé de 16 % sur un an, tandis que Century 21 et Orpi rapportent des évolutions comparables. Cette dynamique s’explique par la levée progressive de l’attentisme des acquéreurs, qui anticipaient une poursuite de la baisse des taux jusqu’au début de l’année.

Les délais de vente restent toutefois élevés, autour de 97 jours en moyenne pour un bien correctement valorisé. Les acquéreurs négocient et arbitrent, en particulier sur les biens nécessitant des travaux ou affichant un mauvais diagnostic énergétique. La maîtrise des diagnostics immobiliers obligatoires devient un facteur décisif dans la rapidité d’aboutissement des dossiers.

Prix : une stabilisation apparente, des disparités régionales marquées

Au niveau national, la hausse des prix s’établit à +0,8 % sur un an à fin juin 2026, après plusieurs trimestres de recul. Le prix moyen national se situe désormais autour de 3 100 €/m², avec une fourchette qui s’étend de 1 200 €/m² dans certaines petites villes à plus de 9 800 €/m² à Paris intra-muros. Ce redressement reste modéré et masque des trajectoires régionales très contrastées.

Plusieurs métropoles affichent une reprise franche. Bordeaux progresse de +3,6 % sur douze mois, Nantes de +2,8 %, Lyon de +2,1 %. La demande y reste supérieure à l’offre disponible, en particulier sur les biens familiaux et les surfaces intermédiaires. À l’inverse, le marché parisien continue son ajustement : les prix sont environ 11 % en dessous de leur pic de 2020 ; près d’un vendeur sur cinq cède son bien à perte selon les notaires d’Île-de-France.

Les zones rurales et les villes moyennes connaissent une dynamique propre, soutenue par la persistance du télétravail et l’attractivité des prix au mètre carré. Les communes situées dans un rayon d’une heure des grandes métropoles bénéficient d’un report de demande, avec des hausses comprises entre +1,5 % et +4 % selon les secteurs.

Taux de crédit : un palier autour de 3,40 % après la hausse de la BCE

Après la décision de la Banque centrale européenne de relever ses taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026, applicable dès le 17 juin, les banques françaises ont majoritairement choisi d’absorber cette hausse plutôt que de la répercuter intégralement. Le marché du crédit immobilier affiche donc une stabilité quasi totale en juin, avec seulement une minorité d’établissements ayant ajusté leurs barèmes.

Les taux moyens observés en juin 2026 s’établissent ainsi :

Taux moyens du crédit immobilier en juin 2026

Durée	Meilleur taux	Taux moyen	Barème de marché
10 ans	2,85 %	3,15 %	3,55 %
15 ans	3,01 %	3,20 %	3,78 %
20 ans	3,15 %	3,37 %	3,90 %
25 ans	3,25 %	3,48 %	4,05 %

Sources : baromètres CAFPI, Pretto, Meilleurtaux et Observatoire Crédit Logement, juin 2026.

Cette stabilisation a un effet direct sur le pouvoir d’achat immobilier. Pour une mensualité de 1 200 € sur 25 ans, la capacité d’emprunt atteint désormais environ 239 000 €, contre 215 000 € il y a 18 mois. Les primo-accédants retrouvent ainsi des marges de manœuvre, à condition de disposer d’un apport personnel solide, généralement compris entre 10 % et 20 % du prix du bien.

La production de crédit immobilier progresse de 10 % sur un an au 1er semestre 2026, confirmant le redémarrage du marché. Ce dynamisme reste fragile et dépend largement de l’évolution des décisions de la BCE au second semestre.

Marché locatif : la tension ne faiblit pas malgré une légère détente

Sur le segment locatif, la situation reste préoccupante. La demande a progressé de 11 % sur un an dans la plupart des grandes agglomérations, tandis que l’offre disponible a reculé de 13 % selon les indicateurs des principaux réseaux d’administrateurs de biens. Cet effet ciseau alimente une tension persistante sur les loyers, en particulier dans les villes universitaires et les zones tendues.

La hausse moyenne des loyers a ralenti à +1,5 % en 2025 et s’établit autour de +1,3 % au 1er semestre 2026. Cette modération tient en partie à l’application de l’encadrement des loyers en vigueur dans plusieurs métropoles, dont Paris, Lille, Lyon et Bordeaux. Mais elle masque une réalité plus contrastée : sur les biens hors plafond, les loyers continuent de progresser à un rythme plus soutenu.

La conjonction de la hausse de la taxe foncière, des contraintes énergétiques et de la sortie progressive du Pinel pousse une partie des bailleurs à arbitrer leur patrimoine. Cette désaffection alimente directement la pénurie d’offre, particulièrement visible dans les studios et les deux-pièces.

Profil des acquéreurs : primo-accédants en hausse, investisseurs en retrait

La composition de la demande s’est sensiblement modifiée au 1er semestre 2026. Les primo-accédants représentent désormais 35 % des transactions contre 30 % en 2024, soutenus par les nouvelles conditions élargies du PTZ, étendues à l’ensemble du territoire pour le neuf et assouplies pour l’ancien avec travaux. Cette progression reste néanmoins inférieure aux niveaux d’avant-crise, où la primo-accession concentrait près de la moitié des ventes.

À l’inverse, les investisseurs locatifs demeurent en retrait, à 17 % des transactions, un niveau identique à 2024 mais bien inférieur aux 25 % observés avant 2022. Le nouveau statut du bailleur privé issu du dispositif Jeanbrun, qui doit entrer en vigueur progressivement, n’a pas encore produit ses effets concrets sur les arbitrages des particuliers.

Le segment de l’investissement locatif clé en main connaît également des évolutions notables. Les opérateurs spécialisés revoient leurs modèles à la baisse, avec une diminution des volumes proposés et un recentrage sur des villes secondaires offrant de meilleurs rendements bruts, entre 5,5 % et 7 %.

Le marché du neuf : un segment qui peine à redémarrer

Si l’ancien retrouve des couleurs, le marché de l’immobilier neuf reste durablement fragilisé. Les mises en chantier ont reculé de 23 % au 1er semestre 2026 sur un an, prolongeant la chute observée depuis 2023. Les promoteurs limitent leurs lancements en attendant un redressement durable de la demande et un éclaircissement sur la fiscalité.

Les ventes en VEFA reculent encore de 8 % par rapport au 1er semestre 2025, malgré une demande potentielle stimulée par le PTZ élargi. Les prix de sortie restent élevés, en moyenne 25 % au-dessus de ceux de l’ancien équivalent, ce qui constitue un frein majeur pour les primo-accédants. Le ralentissement de la commercialisation entraîne une réduction des stocks, qui devraient se contracter encore au second semestre.

Quelles perspectives pour le second semestre 2026 ?

Plusieurs facteurs détermineront l’évolution du marché jusqu’à la fin de l’année. Les professionnels du secteur anticipent une poursuite de la reprise des volumes, avec un objectif de 970 000 à 1 million de transactions sur douze mois glissants à fin décembre. Cette projection suppose toutefois une stabilité des conditions de financement, donc une absence de nouvelle hausse marquée des taux directeurs de la BCE.

Sur les prix, le consensus des acteurs converge vers une hausse modérée de 1,5 % à 2 % sur l’ensemble de l’année 2026, avec un atterrissage proche de +1 % dans les zones les plus tendues comme Paris. Les disparités régionales devraient toutefois s’accentuer, certaines villes pouvant afficher des progressions à 4 % tandis que d’autres marchés intermédiaires resteront atones.

Le second semestre 2026 sera marqué par trois échéances structurantes : la décision de la BCE en septembre sur la trajectoire des taux directeurs, l’examen parlementaire du statut du bailleur privé et la finalisation des arrêtés d’application sur les passoires thermiques classées F. Ces trois facteurs conditionneront la dynamique du marché début 2027.

Côté locatif, la décrue des loyers ne semble pas à l’ordre du jour. Sans inflexion significative de la fiscalité ou des contraintes pesant sur les bailleurs, le déséquilibre entre offre et demande devrait perdurer. Les arbitrages patrimoniaux, parfois orientés vers le démembrement de propriété ou le viager occupé, traduisent une recherche d’optimisation fiscale dans un contexte de fiscalité locative tendue.

Chiffres clés du marché immobilier au 1er semestre 2026

Indicateur	S1 2026	S1 2025	Variation
Transactions dans l’ancien (annualisé)	952 000	875 000	+8,8 %
Production de crédit immobilier	+10 % sur un an	+18 %	Reprise confirmée
Prix moyen national (€/m²)	3 100 €	3 075 €	+0,8 %
Taux moyen sur 20 ans	3,37 %	3,52 %	-15 pb
Délai moyen de vente	97 jours	98 jours	-1 jour
Part des primo-accédants	35 %	32 %	+3 pts
Part des investisseurs	17 %	17 %	stable
Mises en chantier (neuf)	-23 %	-18 %	Repli accentué
Évolution moyenne des loyers	+1,3 %	+1,5 %	-0,2 pt

Cette photographie chiffrée confirme la sortie de la zone de turbulence qui a marqué le marché entre 2023 et début 2025. Le redressement reste fragile et conditionné à la stabilité macroéconomique. Pour autant, les agences immobilières qui ont investi dans la digitalisation et la qualité de service constatent un rebond plus marqué de leur activité.

FAQ : le marché immobilier au 1er semestre 2026

Est-ce que l’immobilier va s’effondrer en 2026 ?

Aucun scénario d’effondrement n’est anticipé par les principaux observateurs du marché. Les transactions remontent, les taux se sont stabilisés et la demande reste portée par la reconstitution de l’épargne des ménages. Les ajustements de prix les plus marqués, en particulier à Paris, traduisent une normalisation après le pic de 2020, pas une crise systémique.

Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier au second semestre 2026 ?

Les professionnels anticipent une poursuite de la reprise des volumes, autour de 970 000 à 1 million de transactions annualisées d’ici fin 2026, avec une hausse des prix comprise entre 1,5 % et 2 % sur l’ensemble de l’année. Les disparités régionales devraient s’accentuer, avec des métropoles secondaires en hausse plus marquée que la moyenne nationale.

Quel est le bilan du marché immobilier au 1er semestre 2026 ?

Le 1er semestre 2026 confirme la reprise du marché. Les volumes de transactions atteignent 952 000 ventes annualisées dans l’ancien, en hausse de 8,8 % sur un an. La production de crédit progresse de 10 %, les prix se redressent modérément de 0,8 % et le délai moyen de vente recule légèrement à 97 jours. Le marché locatif reste à l’inverse sous tension.

Quelles sont les prévisions pour les taux immobiliers en 2026 ?

Les taux moyens devraient évoluer dans une fourchette comprise entre 3,30 % et 3,60 % sur 20 ans jusqu’à la fin de l’année, en l’absence de nouvelle hausse marquée de la BCE. Les meilleurs profils continueront à obtenir des décotes significatives, autour de 3,15 % sur 20 ans. Le retour sous les 3 % n’est pas attendu avant la fin 2027 selon le consensus des courtiers.

Faut-il acheter avant ou après l’été 2026 ?

Acheter avant l’été permet de profiter de la stabilisation actuelle des taux et de l’élargissement des stocks observable au printemps. Après l’été, la décision de la BCE en septembre et la trajectoire des prix au second semestre pourraient modifier les conditions. Pour un projet bien préparé, attendre n’est pas nécessairement gagnant : les conditions actuelles offrent un compromis intéressant entre stabilité des taux et choix de biens disponibles.

Pourquoi les prix résistent-ils malgré la baisse des transactions depuis 2023 ?

La résistance des prix tient à plusieurs facteurs structurels. L’offre est restreinte par la rétention de propriétaires ayant acheté à des prix élevés entre 2020 et 2022, qui refusent de céder en moins-value. La demande, même affaiblie, reste portée par les ménages les mieux dotés, peu sensibles aux variations de taux. Enfin, le déficit chronique de logements neufs limite mécaniquement la baisse possible des prix.

Quelles villes affichent les meilleures perspectives pour le second semestre 2026 ?

Bordeaux, Nantes, Lyon, Rennes et Montpellier figurent parmi les marchés les plus dynamiques, avec des hausses de prix comprises entre 2 % et 3,6 % sur douze mois. Les villes moyennes attractives proches des grandes métropoles, comme Angers, Tours, Reims ou Saint-Étienne, bénéficient d’un report de demande lié au télétravail et offrent des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs.

Comment évolue le pouvoir d’achat immobilier des ménages ?

Le pouvoir d’achat immobilier progresse modérément. Avec un taux moyen de 3,37 % sur 20 ans et une mensualité de 1 200 €, la capacité d’emprunt atteint 239 000 €, contre 215 000 € début 2024. Cette amélioration de l’ordre de 11 % reste toutefois insuffisante pour compenser entièrement le repli observé entre 2022 et 2024, période où la capacité d’emprunt avait reculé de plus de 25 %.

Quel est l’impact de l’élargissement du PTZ sur le marché ?

L’élargissement du PTZ à l’ensemble du territoire pour le neuf et son assouplissement pour l’ancien avec travaux a contribué à la progression de la part des primo-accédants, passée de 30 % à 35 % des transactions en deux ans. Cet effet reste néanmoins moins marqué que prévu en raison du niveau toujours élevé des prix du neuf et des contraintes en matière de quotité de travaux exigés.

Pourquoi le marché locatif reste-t-il aussi tendu ?

La tension locative s’explique par un effet ciseau persistant : demande en hausse de 11 % et offre en recul de 13 % sur un an. Cette dynamique tient à la baisse de l’investissement locatif, à la sortie progressive du Pinel, à la hausse de la taxe foncière et aux contraintes énergétiques imposées aux bailleurs. Sans inflexion fiscale significative, la pression sur les loyers devrait se maintenir.