Encadrement des loyers 2026 : les villes concernées et les nouvelles règles

L’encadrement des loyers s’applique en 2026 dans une cinquantaine de grandes villes et une vingtaine d’intercommunalités, soit 72 collectivités au total. Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, le Pays basque ou encore Plaine Commune imposent déjà un plafond au loyer au mètre carré. Marseille et Annemasse devraient basculer au cours de l’année.

Le vote du 11 décembre 2025 à l’Assemblée nationale change la donne : le dispositif, jusqu’ici expérimental, devrait devenir permanent et ses sanctions doubler. Voici ce que vous devez retenir pour louer ou investir en 2026 en connaissance de cause.

Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers en 2026 ?

L’encadrement du niveau des loyers repose sur une candidature volontaire des communes situées en zone tendue. Selon le rapport parlementaire Echaniz remis en novembre 2025, 72 collectivités sont engagées dans le dispositif au premier semestre 2026, contre 48 fin 2024.

Les grandes métropoles historiques restent la colonne vertébrale du dispositif : Paris depuis 2019, Lille depuis 2020, Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021, Bordeaux et Montpellier depuis juillet 2022, puis Grenoble-Alpes Métropole courant 2024. Deux intercommunalités de Seine-Saint-Denis, Plaine Commune et Est Ensemble, ont rejoint le dispositif en 2021 et 2022. Le Pays basque reste à ce jour la seule expérimentation appliquée à un territoire non dense, avec 24 communes concernées depuis novembre 2020.

Liste des villes et territoires concernés en 2026

Territoire	Entrée en vigueur	Communes couvertes
Paris	Juillet 2019	Paris intra-muros
Lille, Hellemmes, Lomme	Mars 2020	3 communes
Pays basque	Novembre 2020	24 communes
Plaine Commune (93)	Juin 2021	9 communes
Lyon, Villeurbanne	Novembre 2021	2 communes
Est Ensemble (93)	Décembre 2021	9 communes
Montpellier	Juillet 2022	Montpellier
Bordeaux Métropole	Juillet 2022	Bordeaux
Grenoble-Alpes Métropole	2024	28 communes
Marseille	Courant 2026	Marseille
Annemasse Agglo	Courant 2026	12 communes

Deux conditions cumulatives pour qu’une commune entre dans le dispositif : être située en zone tendue et avoir déposé une candidature validée par décret. Sans candidature, un maire ne peut pas imposer l’encadrement, même si sa commune connaît une pression locative forte.

Simulateur d’encadrement des loyers

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Comment fonctionne concrètement l’encadrement des loyers ?

Le principe est simple : pour chaque quartier et chaque type de logement, un loyer de référence au mètre carré est fixé par arrêté préfectoral. Ce loyer médian sert de base au calcul de deux bornes : un loyer de référence minoré, qui protège le locataire et un loyer de référence majoré, qui constitue le plafond légal au-delà duquel il est interdit d’aller.

La majoration est plafonnée à +20 % du loyer de référence. À Paris, un studio de 25 m² loué dans un immeuble d’avant 1946 situé dans un secteur recherché est ainsi soumis à un plafond de l’ordre de 36 à 38 €/m² selon le quartier, charges non comprises. Au-delà, le loyer est illégal, sauf à justifier d’un complément de loyer.

Les loyers de référence sont actualisés chaque année, sur proposition de l’observatoire local des loyers. Ils varient selon quatre critères : la localisation, l’époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non du bien. Le loyer d’un T2 meublé construit après 1990 à Lyon 6e n’a donc rien à voir avec un T4 vide d’avant 1946 à Montpellier centre.

Un exemple de calcul concret

Prenons un appartement de 40 m² non meublé à Paris 11e, dans un immeuble construit entre 1971 et 1990. Le loyer de référence médian dans ce secteur tourne autour de 27 €/m², soit 1 080 € hors charges pour ce bien. Le loyer de référence majoré, plafonné à +20 %, est donc de 32,4 €/m², soit 1 296 € maximum. Tout bail fixant un loyer supérieur à ce montant est non conforme, à défaut de complément de loyer dûment justifié.

Attention, les loyers de référence sont publiés zone par zone sur les sites des préfectures et des observatoires locaux. Nous vous conseillons de toujours vérifier la grille en vigueur avant de signer un bail. Celle-ci est actualisée chaque année et peut évoluer avec la redéfinition des secteurs.

L’actualité 2026 : vers un dispositif permanent ?

Le 11 décembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture la proposition de loi Echaniz pour la confiance et l’équilibre dans les relations locatives, par 105 voix contre 56. Le texte vise à pérenniser un dispositif jusqu’ici expérimental, dont l’échéance était fixée au 24 novembre 2026 par la loi ELAN.

Plusieurs mesures fortes accompagnent cette pérennisation : le doublement du plafond des amendes, un complément de loyer nettement plus encadré et la possibilité pour les intercommunalités situées en zone tendue d’étendre l’encadrement à leurs communes voisines sans attendre un décret individuel. Le texte doit désormais passer au Sénat, où son sort reste incertain compte tenu de la majorité sénatoriale.

En parallèle, l’encadrement de l’évolution des loyers, distinct de l’encadrement du niveau, s’applique dans 1 149 communes classées en zone tendue. Ce mécanisme, prorogé par décret jusqu’au 31 juillet 2026, plafonne la hausse à l’IRL (Indice de Référence des Loyers) lors du renouvellement ou de la relocation. Sa pérennisation figure également dans les travaux législatifs en cours.

Pour résumer : vous êtes encadré selon DEUX règles complémentaires. D’abord, le loyer initial ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20%). Ensuite, chaque année, ce loyer ne peut augmenter que de l’IRL, sauf sous-évaluation manifeste. Ces deux règles s’appliquent conjointement en zone tendue.

Complément de loyer : une exception strictement encadrée

Le complément de loyer reste le seul moyen légal de dépasser le plafond. Il n’est toutefois accordé qu’en cas de caractéristiques exceptionnelles : terrasse de grande surface, vue imprenable, équipements rares, hauteur sous plafond supérieure à la moyenne du quartier. Le propriétaire doit pouvoir justifier ces éléments dans le bail, faute de quoi le complément peut être contesté.

Depuis août 2022, un logement classé F ou G au DPE ne peut plus bénéficier de complément de loyer en France métropolitaine. Nous recommandons d’être particulièrement vigilant sur ce point lors de l’interdiction de louer une passoire thermique. Le cumul d’un DPE défavorable et d’un complément de loyer refusé est devenu une source fréquente de redressement.

Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge des contentieux de la protection si aucun accord n’est trouvé. À Paris, environ 30 % des compléments contestés devant la commission en 2024 ont donné lieu à un remboursement au locataire, selon les données de la DRIHL.

Quelles sanctions pour les propriétaires en cas de non-respect ?

Un propriétaire qui loue au-dessus du loyer de référence majoré sans complément justifié s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. La proposition de loi votée le 11 décembre 2025 prévoit un doublement de ces montants, soit 10 000 € et 30 000 €.

Indépendamment de l’amende, le locataire peut saisir le juge pour obtenir la mise en conformité du loyer et le remboursement des sommes trop-perçues depuis la signature du bail. Ces remboursements peuvent représenter plusieurs milliers d’euros, notamment pour des baux anciens et s’accompagnent parfois de dommages et intérêts quand la mauvaise foi du bailleur est établie.

Un bailleur persuadé que son bien échappe à l’encadrement parce qu’il loue en colocation ou en bail mobilité se trompe : ces deux modes de location sont bien concernés. Seules les locations saisonnières, les HLM conventionnés et les meublés de tourisme déclarés en LMNP meublé de tourisme en sont exclus.

Comment fixer le loyer d’un logement en zone encadrée ?

La méthode est balisée. Il faut d’abord identifier le secteur géographique dans lequel se situe le bien, puis lire la grille préfectorale la plus récente pour déterminer le loyer de référence médian et le loyer de référence majoré applicables. Un simulateur officiel est disponible sur la plupart des sites préfectoraux concernés.

Lors de la rédaction du bail, trois mentions sont impératives : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le montant du complément éventuel avec sa justification. L’omission d’une de ces mentions ouvre un droit à régularisation au profit du locataire. Nous conseillons donc de s’appuyer sur un professionnel pour sécuriser la rédaction, qu’il s’agisse d’une agence immobilière mandatée ou d’un notaire.

En cas de doute sur le calcul, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) met à disposition un service gratuit de vérification. Plusieurs ADIL locales proposent également un contrôle du bail avant signature, ce qui reste le moyen le plus sûr d’éviter un contentieux.

Encadrement des loyers et investissement : faut-il encore louer en zone encadrée ?

Le dispositif réduit mécaniquement la rentabilité locative brute dans les centres-villes les plus tendus. À Paris, l’écart entre un loyer de marché libre et un loyer plafonné peut atteindre 15 à 25 % sur un petit studio bien placé, selon les données de la Fnaim. Ce manque à gagner doit être intégré au plan de financement et au choix du régime fiscal de déclaration des revenus fonciers avant tout achat.

Pour autant, le rendement net reste souvent correct car les zones encadrées sont celles où la vacance locative est la plus faible et où la revalorisation du capital demeure soutenue. Les investisseurs qui visent un revenu régulier sans recherche de rendement élevé y trouvent un bon compromis, notamment via le statut LMNP ou des véhicules collectifs comme les SCPI diversifiées.

À l’inverse, les investisseurs à la recherche d’un cash-flow fort regardent désormais les métropoles non encadrées : Nantes, Rennes, Toulouse, Strasbourg, Rouen ou Saint-Étienne. L’arbitrage dépend surtout du profil fiscal et patrimonial de chacun, qui doit aussi intégrer la hausse des frais de notaire entrée en vigueur en 2026.

Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers

Voici les interrogations les plus fréquentes que nous recevons de la part des propriétaires et des locataires.

L’encadrement des loyers s’applique-t-il aux logements meublés ?

Oui, les logements meublés sont soumis au dispositif au même titre que les logements vides, à condition d’être loués à titre de résidence principale. Les grilles préfectorales fixent d’ailleurs des loyers de référence spécifiques pour le meublé, généralement supérieurs d’environ 10 à 15 % au loyer nu équivalent.

Les locations saisonnières et Airbnb sont-elles concernées ?

Non, les meublés de tourisme ne relèvent pas du dispositif et conservent une liberté totale de fixation du prix. Ils obéissent à d’autres règles, notamment à la limite des 120 jours par an pour les résidences principales louées en courte durée et aux obligations déclaratives prévues par la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur.

Comment savoir si mon logement est concerné ?

Il suffit de vérifier que la commune figure dans la liste des 72 territoires couverts en 2026, puis de consulter l’arrêté préfectoral en vigueur. Les observatoires locaux des loyers publient systématiquement une carte interactive permettant d’identifier le secteur précis de chaque bien.

Peut-on augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ?

La hausse reste strictement plafonnée à l’évolution de l’IRL publié par l’Insee, sauf sous-évaluation manifeste par rapport aux loyers de référence du quartier. Dans ce dernier cas, la revalorisation doit être étalée sur six ans et justifiée par la production d’au moins six loyers de référence comparables.

Exemple : à la relocation, vous découvrez que le précédent locataire payait un loyer très en dessous de celui du marché. Vous pouvez proposer une revalorisation, mais elle doit être étalée sur six ans et justifiée par au moins six loyers de référence comparables du quartier. Si le locataire conteste, il faudra le prouver devant le tribunal.

Que risque concrètement un propriétaire qui dépasse le plafond ?

Une amende administrative jusqu’à 5 000 € pour un particulier, bientôt 10 000 € si la loi votée en décembre 2025 est définitivement adoptée, cumulée au remboursement des trop-perçus depuis la signature du bail. À cela s’ajoute l’éventuel versement de dommages et intérêts en cas de mauvaise foi établie.

Un complément de loyer est-il possible dans toutes les villes concernées ?

Oui, le complément de loyer est possible dans l’ensemble des territoires appliquant l’encadrement. Mais ses conditions d’acceptation se sont nettement durcies depuis 2022. Il doit reposer sur des caractéristiques objectivement exceptionnelles du logement et non sur la simple qualité générale du bien.

Le bail mobilité est-il soumis à l’encadrement ?

Oui, le bail mobilité est intégralement soumis à l’encadrement du niveau des loyers, au même titre qu’un bail classique. Cette règle est souvent ignorée des bailleurs qui utilisent ce bail pour des locations courtes de 1 à 10 mois.

Comment contester un loyer trop élevé en tant que locataire ?

Le locataire doit d’abord adresser un courrier recommandé au bailleur pour demander la mise en conformité, puis saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature. En cas d’échec, le juge des contentieux de la protection peut ordonner la restitution des sommes trop-perçues.

L’encadrement est-il définitif ?

Pas encore : il reste expérimental jusqu’au 24 novembre 2026. La proposition de loi votée à l’Assemblée le 11 décembre 2025 prévoit sa pérennisation et son extension. Le Sénat doit se prononcer au premier semestre 2026 et l’issue dépendra du vote final du texte.

Une nouvelle ville peut-elle rejoindre le dispositif ?

Oui, sous réserve d’être située en zone tendue et que l’intercommunalité dont elle fait partie dépose une candidature officielle. Marseille et Annemasse devraient ainsi basculer courant 2026. Le texte en discussion ouvrirait la porte à toutes les communes voisines des agglomérations déjà engagées.