Loi Le Meur 2026 : ce que change la nouvelle reglementation des locations meublees de tourisme

Adoptée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur redessine en profondeur le cadre des locations meublées de tourisme. Depuis le 1er janvier 2025, le texte durcit la fiscalité Airbnb, généralise le numéro d’enregistrement obligatoire en mairie au plus tard le 20 mai 2026, impose un diagnostic de performance énergétique aux meublés touristiques et renforce les pouvoirs des copropriétés. Plus de 800 000 logements sont concernés à l’échelle nationale.

En bref : abattement micro-BIC ramené à 30 % (meublés non classés) et 50 % (classés), plafond de revenus abaissé à 15 000 € pour les non classés, numéro d’enregistrement obligatoire partout au 20 mai 2026, DPE classé E minimum dès 2028 puis D en 2034, durée maximale de location ramenée à 90 jours par an pour une résidence principale, amendes pouvant atteindre 20 000 €.

Pourquoi la loi Le Meur a été votée

Portée par la députée Renaissance Annaïg Le Meur, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Le texte répond à un constat partagé par les élus des zones tendues : la transformation d’un parc résidentiel entier en hébergements courte durée prive les habitants de logements à l’année et nourrit l’envolée des loyers, notamment sur les littoraux atlantique et méditerranéen, à Paris, Lyon, Bordeaux et dans les stations alpines.

Sont concernés les loueurs de meublés de tourisme déclarés en LMNP, qu’il s’agisse de résidences principales louées ponctuellement via Airbnb, Booking ou Abritel ou de biens dédiés à la location touristique permanente. Les chambres d’hôtes et meublés classés entrent également dans le périmètre, avec un régime fiscal distinct des locations non classées. Les agences et conciergeries qui gèrent ces biens doivent s’adapter aux nouvelles obligations déclaratives.

Le numéro d’enregistrement généralisé en mairie au 20 mai 2026

La loi instaure une procédure de déclaration unique pour l’ensemble du territoire. Toute mise en location d’un meublé de tourisme, résidence principale ou secondaire, devra disposer d’un numéro d’enregistrement délivré par la commune au plus tard le 20 mai 2026. Jusqu’ici, seules les communes ayant adopté une délibération spécifique pouvaient l’exiger, ce qui créait des zones grises sur lesquelles la traçabilité était nulle.

Le maire pourra demander aux loueurs de justifier de la conformité du logement : sécurité incendie, DPE, respect du règlement de copropriété. En cas de manquement, le numéro pourra être suspendu et le bien retiré des plateformes. Deux nouvelles amendes administratives encadrent l’obligation : 10 000 € maximum en cas de défaut d’enregistrement et 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration.

Pour les biens gérés par une conciergerie immobilière ou un mandataire, la responsabilité de la déclaration reste celle du propriétaire. Les plateformes comme Airbnb auront l’obligation de bloquer les annonces sans numéro à compter de cette date.

La nouvelle fiscalité Airbnb : abattements et plafonds revus à la baisse

Le volet le plus structurant de la loi concerne la fiscalité du micro-BIC, le régime simplifié choisi par la grande majorité des loueurs occasionnels. Le législateur a aligné le traitement des locations meublées touristiques sur celui des autres revenus locatifs, mettant un terme à ce que certains appelaient la « niche fiscale Airbnb ».

Type de meublé	Abattement avant 2025	Abattement depuis 2025	Plafond de recettes
Meublé classé (gîte, chambre d’hôte)	71 %	50 %	77 700 € (au lieu de 188 700 €)
Meublé non classé (Airbnb standard)	50 %	30 %	15 000 € (au lieu de 77 700 €)
Location meublée longue durée	50 %	50 % (inchangé)	77 700 €

Concrètement, un propriétaire qui perçoit 12 000 € de recettes annuelles via Airbnb sur un appartement non classé voit son abattement passer de 6 000 € à 3 600 €. Son revenu imposable grimpe de 6 000 € à 8 400 €, soit une hausse mécanique de 40 % de la base taxable. Au-delà du plafond de 15 000 €, le régime réel devient obligatoire.

Autre coup porté aux investisseurs : la loi de finances pour 2025 a inscrit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession des biens loués en LMNP. Auparavant, les amortissements déduits chaque année des revenus n’étaient pas repris à la sortie, ce qui constituait un avantage fiscal puissant à la revente. Pour arbitrer entre les régimes, vous pouvez relire notre guide sur le choix entre micro-foncier et régime réel.

Un DPE désormais exigé pour les meublés de tourisme

La loi met fin à l’asymétrie qui existait entre les locations longue durée déjà soumises au DPE et les meublés touristiques qui en étaient exemptés. Cette distorsion poussait les propriétaires de logements énergivores vers la courte durée pour échapper à l’interdiction de location des passoires thermiques.

Le calendrier d’application se déploie en trois temps. Depuis 2025, en zone tendue, tout meublé de tourisme nouvellement mis en location doit afficher un DPE classé entre A et F au minimum. À partir de 2028 le seuil minimal monte à E. À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme existants devront être classés entre A et D. Les propriétaires disposent donc d’un peu moins de huit ans pour engager les travaux nécessaires.

Le maire pourra demander la communication du DPE sous deux mois. À défaut, une astreinte de 100 € par jour de retard pourra être appliquée. Une amende administrative de 5 000 € maximum sanctionne la mise en location d’un bien non conforme.

Pour les agences qui accompagnent les vendeurs, les diagnostics immobiliers obligatoires incluent déjà le DPE. La nouveauté tient à l’extension de ce diagnostic au stock locatif touristique, avec une logique de mise en conformité progressive jusqu’en 2034.

90 jours par an : la nouvelle limite pour les résidences principales

Jusqu’ici, un propriétaire pouvait louer sa résidence principale jusqu’à 120 jours par an en meublé touristique. La loi Le Meur ramène ce plafond à 90 jours et donne aux communes la possibilité d’aller plus loin par délibération. Les propriétaires qui dépasseraient ce seuil encourront une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.

Les communes obtiennent par ailleurs de nouveaux leviers d’urbanisme. Celles qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires ou auxquelles s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants pourront fixer des quotas de meublés de tourisme et réserver, dans leur plan local d’urbanisme, des secteurs exclusivement dédiés aux résidences principales. À Saint-Malo, Biarritz, Annecy ou Bayonne, des dispositifs comparables existaient déjà sur autorisation préfectorale ; la loi en facilite désormais la mise en place autonome.

Les copropriétés reprennent la main avec la majorité des deux tiers

Le texte modifie l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Les copropriétaires d’un immeuble dont le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise pourront désormais interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des deux tiers, contre l’unanimité requise jusqu’alors. Cette barrière dans les faits infranchissable expliquait que la quasi-totalité des règlements existants restaient muets sur le sujet.

Tout copropriétaire ou locataire autorisé qui transforme son logement en meublé de tourisme devra en informer le syndic. Ce dernier inscrira un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pour les règlements de copropriété rédigés à partir du 21 novembre 2024, la mention de l’autorisation ou de l’interdiction des meublés de tourisme devient obligatoire.

Ce que la loi change pour les agences immobilières

Les professionnels du secteur observent depuis 2025 un net repli des nouvelles déclarations de meublés touristiques dans les zones tendues. La FNAIM estime que la rentabilité moyenne d’un Airbnb a reculé de 15 à 25 % selon les villes, sous l’effet combiné de la nouvelle fiscalité et des contraintes locales. Certains propriétaires basculent vers la location meublée longue durée, d’autres testent la formule du bail mobilité (1 à 10 mois) ou rebasculent vers la location nue.

L’enjeu côté agences est triple : accompagner les propriétaires sur les arbitrages fiscaux en lien avec leur expert-comptable, intégrer à leur offre la mise en location saisonnière de son appartement sous régime conforme, et évaluer l’impact sur la valeur des biens. Le marché immobilier au premier semestre 2026 témoigne d’un retour timide des biens autrefois bloqués en location touristique sur le marché de la vente.

Pour les propriétaires détenant plusieurs lots en LMNP, l’effet cumulé de la hausse de l’imposition et des travaux de rénovation énergétique peut justifier une réflexion patrimoniale globale. Le statut de bailleur privé prévu par le dispositif Jeanbrun offre des contreparties fiscales en cas de bascule vers la location nue longue durée.

Questions fréquentes sur la loi Le Meur

Quand la loi Le Meur entre-t-elle en vigueur ?

La loi a été promulguée le 19 novembre 2024. Le volet fiscal s’applique aux revenus locatifs perçus à partir du 1er janvier 2025. Le numéro d’enregistrement est généralisé à toutes les communes au plus tard le 20 mai 2026. Les obligations DPE entrent en vigueur par paliers : F en 2025, E en 2028, D en 2034.

Les meublés classés sont-ils logés à la même enseigne que les Airbnb standards ?

Non. Les meublés de tourisme classés (gîtes, chambres d’hôtes, meublés étoilés) conservent un régime plus favorable : 50 % d’abattement micro-BIC contre 30 % pour les non classés, et un plafond de 77 700 € de recettes contre 15 000 € pour les non classés. Le classement, gratuit pour cinq ans, redevient un véritable levier d’optimisation fiscale.

Faut-il déclarer une location ponctuelle de quelques week-ends ?

Oui, dès lors qu’il s’agit d’une activité de location de meublé de tourisme même occasionnelle. Le numéro d’enregistrement sera exigé sur l’ensemble du territoire au 20 mai 2026, quelle que soit la fréquence des nuitées. Les plateformes auront l’obligation de bloquer les annonces sans numéro.

Une copropriété peut-elle interdire mon activité de location touristique ?

Oui, si le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise et qu’une majorité des deux tiers se prononce en ce sens. Les biens loués en résidence principale ne sont en revanche pas concernés. Pour les règlements rédigés après le 21 novembre 2024, la position sur les meublés de tourisme doit être inscrite dès l’origine.

Que risque un propriétaire qui n’a pas de numéro d’enregistrement ?

Une amende administrative pouvant atteindre 10 000 € en cas d’absence d’enregistrement et 20 000 € en cas de fausse déclaration. À cela s’ajoute le retrait des annonces sur les plateformes. En cas de dépassement du plafond de 90 jours pour une résidence principale, une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 € s’applique.

Mon DPE est en F, puis-je continuer à louer en Airbnb ?

Pour un bien déjà en location avant 2025, oui, jusqu’en 2034 si le DPE est au minimum F en zone tendue et E à partir de 2028. Pour une nouvelle mise en location, un DPE classé entre A et F est exigé dès aujourd’hui. À compter du 1er janvier 2034, plus aucun meublé touristique ne pourra être loué sans un DPE classé entre A et D.

Le passage au régime réel peut-il devenir intéressant ?

Pour les loueurs dont les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion, taxe foncière) dépassent 30 % des recettes, le régime réel devient souvent plus avantageux que le micro-BIC sur les non classés. Au-delà de 15 000 € de revenus il devient obligatoire. La tenue d’une comptabilité par un professionnel coûte en moyenne 500 à 1 200 € par an.

Le bail mobilité est-il concerné par la loi Le Meur ?

Non. Le bail mobilité (1 à 10 mois, pour publics spécifiques type étudiant, mission temporaire, formation) reste une location meublée classique et n’entre pas dans le périmètre des meublés de tourisme. Il devient d’ailleurs une alternative étudiée par les propriétaires qui souhaitent sortir du régime touristique.