Sommaire
- 1 Ce que change la révision du 1er juillet 2026
- 2 L’état des risques et pollutions en 2026 : définition et champ
- 3 Dans quels cas l’ERP est-il obligatoire ?
- 4 Qui délivre l’ERP et comment l’obtenir ?
- 5 Validité, délais de remise et sanctions
- 6 Ce que la réforme change pour les agences immobilières
- 7 Foire aux questions sur l’état des risques et pollutions
Depuis le 1er juillet 2026, l’État des Risques et Pollutions (ERP) peut devoir être refait, même quand le document date de moins de six mois. Un arrêté du 9 janvier 2026 a révisé la cartographie nationale du retrait-gonflement des argiles (RGA), portant à 12,1 millions le nombre de maisons individuelles concernées, contre 10,4 millions auparavant. Pour les vendeurs, les bailleurs et les agences immobilières, la conséquence est concrète : un ERP conforme la veille peut se retrouver caduc le lendemain d’un changement de zonage.
L’ERP reste obligatoire pour toute vente ou location d’un bien situé en zone à risques (naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon, pollution des sols). Depuis le 1er juillet 2026, la révision du zonage RGA fait passer les zones d’exposition moyenne et forte de 48 % à 55 % du territoire métropolitain. Sa validité reste de 6 mois. Tout changement de zonage entre la promesse et l’acte impose un nouveau document. Sanction en cas de manquement : résolution du contrat ou baisse du prix (article L.125-5, V du Code de l’environnement).
Ce que change la révision du 1er juillet 2026
La modification porte sur un seul risque, le retrait-gonflement des argiles. Il touche une part majeure du parc immobilier français. Selon les chiffres publiés par le ministère de la Transition écologique, 61,5 % des maisons individuelles se trouvent désormais en zone d’exposition moyenne (orange) ou forte (rouge), contre 52 % avant la révision. La cartographie précédente, datant de 2019, avait déjà été considérée comme sous-évaluant l’aléa depuis la sécheresse de 2022, année record pour les sinistres RGA reconnus en catastrophe naturelle.
L’incidence est double. D’un côté, un ERP établi avant le 1er juillet 2026 sur un bien qui bascule en zone moyenne ou forte doit être refait avant la signature de l’acte authentique. L’article R. 125-25, II du Code de l’environnement oblige en effet le vendeur ou le bailleur à actualiser le document dès que les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature. De l’autre, dans les zones nouvellement classées orange ou rouge, la vente d’un terrain non bâti constructible impose une étude géotechnique préalable de type G1, en application de l’article L.132-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Pour les agences immobilières, la vigilance porte désormais sur deux moments distincts : la validité du document au moment de la promesse, puis sa cohérence à la signature. Un ERP correct au compromis peut nécessiter un renouvellement six semaines plus tard si un arrêté ou une révision cartographique tombe entre-temps.
L’état des risques et pollutions en 2026 : définition et champ
L’ERP, anciennement ERNT puis ERNMT, informe l’acquéreur ou le locataire de l’exposition d’un bien immobilier aux risques recensés par la réglementation. Contrairement à un diagnostic de performance énergétique ou à un diagnostic amiante, il ne mesure rien sur place : il croise l’adresse du bien avec les zonages officiels et restitue les informations administratives applicables.
Six familles de risques sont couvertes : les risques naturels (inondation, mouvement de terrain, avalanche, cyclone, RGA), les risques miniers, les risques technologiques, la sismicité, le radon selon la zone, et les informations sur la pollution des sols quand le bien se situe dans un secteur d’information sur les sols (SIS). Le document prend la forme d’un formulaire réglementaire (formulaire Cerfa téléchargeable sur le site du portail Géorisques), accompagné des annexes cartographiques et arrêtés préfectoraux qui justifient chaque case cochée.
Dans quels cas l’ERP est-il obligatoire ?
L’obligation vise toute vente ou location d’un bien situé dans une zone couverte par au moins un risque soumis à obligation d’information. Le champ s’est élargi progressivement depuis 2005. Le déclenchement dépend uniquement de la localisation, jamais de l’état du logement. Un immeuble parfaitement rénové situé en zone rouge inondation reste soumis à ERP, un logement dégradé en zone blanche n’y est pas soumis.
Les zones qui déclenchent l’obligation
| Type de zonage | Base réglementaire | Impact sur la transaction |
|---|---|---|
| Plan de prévention des risques (naturels, miniers, technologiques) prescrit ou approuvé | Code de l’environnement, article L.125-5 | ERP obligatoire, mention dans l’annonce |
| Zone de sismicité 2, 3, 4 ou 5 | Décret n°2010-1255 du 22 octobre 2010 | ERP obligatoire, information radon possible |
| Zone à potentiel radon de niveau 3 | Code de la santé publique, article R.1333-29 | ERP obligatoire, ventilation recommandée |
| Recul du trait de côte (PLU) | Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 | ERP obligatoire, indice d’érosion à joindre |
| Débroussaillement obligatoire | Code forestier, article L.134-6 | ERP obligatoire, mention des obligations |
| Secteur d’information sur les sols (SIS) | Code de l’environnement, article L.125-7 | ERP obligatoire, étude de sol parfois exigée |
Un même bien peut relever de plusieurs de ces périmètres. Une maison ancienne située à Bordeaux, par exemple, peut cumuler zone de sismicité 2, potentiel radon de niveau 2, exposition RGA moyenne depuis juillet 2026 et proximité d’un PPRI Garonne : quatre volets à documenter dans un seul ERP. La lecture des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre votre bien aide à cadrer l’ensemble du dossier de diagnostic technique attendu par le notaire.
Qui délivre l’ERP et comment l’obtenir ?
La responsabilité du document appartient au vendeur ou au bailleur, jamais au diagnostiqueur. Contrairement au DPE ou au diagnostic amiante, l’ERP n’exige pas d’intervention d’un professionnel certifié. Trois voies coexistent en 2026, avec des niveaux de fiabilité et de coût très différents.
Les trois options pour établir un ERP
| Voie | Coût | Fiabilité | Adaptée à |
|---|---|---|---|
| Errial (outil officiel gratuit) | 0 € | Correcte si l’adresse est bien renseignée, sous réserve de vérification par le vendeur | Particuliers vendant en direct, biens simples en zone unique |
| Diagnostiqueur immobilier | 25 à 60 € HT | Bonne, souvent intégré au pack diagnostics vente | Vendeurs qui commandent l’ensemble du DDT |
| Société spécialisée ERP | 15 à 45 € HT | Élevée, veille réglementaire intégrée, annexes cartographiques complètes | Agences immobilières, gestionnaires locatifs, portefeuilles multi-adresses |
Errial reste une aide à la rédaction. Le propriétaire coche les cases, l’outil restitue le formulaire pré-rempli. La responsabilité du document reste celle du vendeur. Une case oubliée ou une annexe manquante engage sa responsabilité civile, pas celle du service.
Validité, délais de remise et sanctions
L’ERP est valable 6 mois à compter de sa date d’établissement. Ce délai court pour la remise à l’acquéreur ou au locataire, pas seulement pour sa production. Un document daté du 1er février 2026 devient donc caduc le 1er août 2026, indépendamment de son contenu.
La règle de 6 mois n’est qu’un plancher. Si un arrêté préfectoral tombe, si un plan de prévention des risques est modifié ou si un zonage évolue entre la production de l’ERP et la signature (comme pour le RGA au 1er juillet 2026), le document doit être refait, même s’il a été établi il y a une semaine.
Depuis le 1er janvier 2023, le vendeur ou le bailleur doit remettre l’ERP dès la première visite du bien lorsque celle-ci est organisée. L’annonce immobilière (portail, vitrine, brochure) doit par ailleurs indiquer la mention réglementaire : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». La fin du démarchage téléphonique non sollicité en immobilier a coïncidé avec un renforcement des contrôles sur les annonces qui omettent cette mention.
Les sanctions en cas de manquement
L’article L.125-5, V du Code de l’environnement prévoit trois conséquences possibles quand l’ERP n’est pas fourni ou est incomplet. L’acquéreur peut demander la résolution du contrat, obtenir une diminution du prix ou, dans le cas d’une location, se maintenir dans les lieux sans obligation de paiement du loyer tant que le document régularisé n’a pas été remis. La jurisprudence de la Cour de cassation, notamment un arrêt du 21 mars 2019 (3e chambre civile), a confirmé qu’une simple mention orale ne suffit pas : la preuve écrite de la remise est indispensable.
Autre conséquence pratique moins connue : si l’ERP n’est pas remis avant la promesse ou le contrat préliminaire, le délai de rétractation de 10 jours prévu à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne court qu’à compter du lendemain de sa communication. Un compromis signé sans ERP peut ainsi être rétracté plusieurs semaines après sa signature.
Ce que la réforme change pour les agences immobilières
Dans un contexte où le marché immobilier du 1er semestre 2026 reste sous surveillance, le calendrier des transactions se rigidifie. Là où un ERP produit au moment du mandat pouvait couvrir six mois de commercialisation, les agences doivent désormais anticiper deux points de contrôle systématiques : la production (ou l’actualisation) au moment de la promesse, puis une vérification de conformité juste avant l’acte authentique. Sur un bien situé en zone RGA reclassée, un ERP daté de mai 2026 est devenu obsolète le 1er juillet, alors même qu’il est encore techniquement dans son délai de six mois.
Les pathologies du bâti liées aux sinistres deviennent aussi un sujet commercial : dans les zones RGA reclassées en rouge, les acquéreurs demandent des garanties supplémentaires. Les banques commencent à conditionner l’octroi de prêt à la production d’une étude géotechnique. Pour les locations meublées de tourisme, l’ERP reste obligatoire dès lors que la zone concerne un risque couvert, y compris pour des baux saisonniers courts.
Trois réflexes utiles pour les agences en 2026 : intégrer une clause de vérification ERP dans le mandat de vente, prévoir un budget de renouvellement du diagnostic si la commercialisation dépasse quatre mois et ajouter la mention Géorisques à tous les modèles d’annonces avant publication.
L’ERP nouveau format alourdit particulièrement le dossier des biens côtiers. Notre analyse détaillée : immobilier en bord de mer en 2026, marché, prix et villes du littoral.
Foire aux questions sur l’état des risques et pollutions
Combien coûte un diagnostic ERP en 2026 ?
Gratuit via l’outil Errial pour les particuliers, entre 15 et 45 € HT via une société spécialisée et 25 à 60 € HT intégré à un pack de diagnostics vente chez un diagnostiqueur certifié. Les prix ont légèrement baissé depuis 2023 en raison de la concurrence entre plateformes d’automatisation.
Quelle est la durée de validité de l’ERP ?
Six mois à compter de la date d’établissement, à condition qu’aucun changement de zonage n’intervienne. La révision de la cartographie RGA du 1er juillet 2026 illustre le second cas : un ERP produit fin juin peut être caduc mi-juillet, même s’il a moins d’un mois.
Comment obtenir un ERP gratuitement ?
Via l’outil Errial, accessible depuis le portail Géorisques. Le propriétaire saisit l’adresse exacte, coche les cases proposées, télécharge le formulaire pré-rempli et l’annexe. La vérification finale reste à sa charge : une erreur d’adresse ou une case oubliée engage sa responsabilité, pas celle du service.
Quand faut-il refaire un ERP encore valide ?
Chaque fois qu’un plan de prévention des risques est modifié, qu’un arrêté préfectoral tombe ou qu’une cartographie officielle est révisée (comme le zonage RGA du 1er juillet 2026). L’article R. 125-25, II du Code de l’environnement rend cette actualisation obligatoire dès que les informations ne sont plus exactes à la date de signature.
Que se passe-t-il si l’ERP n’est pas fourni ?
L’acquéreur peut demander la résolution du contrat de vente ou une baisse du prix, en application de l’article L.125-5, V du Code de l’environnement. Pour une location, le locataire peut se maintenir dans les lieux sans payer de loyer jusqu’à régularisation. Le délai de rétractation légal est également suspendu jusqu’à la remise effective du document.
L’ERP est-il obligatoire pour une location saisonnière ?
Oui, dès lors que le bien se trouve dans une zone couverte par un risque soumis à obligation d’information. Le régime de courte durée ne dispense pas de l’ERP. Un modèle simplifié peut être annexé au contrat de location saisonnière plutôt qu’à un bail classique.
Qui rédige l’ERP dans le cas d’une copropriété ?
Chaque copropriétaire reste responsable de l’ERP de son lot en cas de vente ou de location. Le syndic peut fournir les informations réglementaires liées à l’immeuble (arrêtés, zonages, éventuels sinistres). Il n’établit pas le document lui-même. Certains syndics proposent désormais un service groupé pour faciliter le travail des propriétaires vendeurs.
Un diagnostiqueur immobilier est-il obligatoire pour l’ERP ?
Non. Contrairement au DPE, au diagnostic amiante ou au diagnostic plomb, l’ERP ne requiert pas de certification. Le vendeur ou le bailleur peut l’établir seul via Errial. Faire appel à un diagnostiqueur ou à une société spécialisée sécurise la démarche, surtout dans les zones où les zonages se cumulent ou évoluent régulièrement.
Quelle est la place de l’ERP dans le dossier de diagnostic technique ?
L’ERP fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au compromis puis à l’acte authentique. Il complète le DPE, les diagnostics amiante et plomb, l’électricité, le gaz, la loi Carrez ou Boutin selon les cas. Sa présence conditionne la validité du DDT et donc la sécurité juridique de la transaction.
