Réforme du DPE en 2027 : quels logements vont gagner une classe énergétique ?

Un projet d’arrêté soumis à consultation jusqu’au 6 août 2026 confirme la trajectoire annoncée par le gouvernement : le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité passera de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Cette modification technique aura un effet massif sur les étiquettes DPE. Selon la fiche d’impact du texte, elle entraînera une baisse de 14 % du nombre de passoires thermiques dans le parc résidentiel français, soit entre 300 000 et 500 000 logements chauffés à l’électricité qui devraient sortir des classes F et G, sans travaux.

L’arrêté abaissant le coefficient d’énergie primaire de l’électricité à 1,7 s’applique au 1er janvier 2027. Il concerne uniquement les logements chauffés à l’électricité. Aucun DPE n’est à refaire : une attestation actualisée gratuite est téléchargeable sur l’observatoire ADEME. Impact estimé : 300 000 à 500 000 passoires thermiques reclassées, sans travaux.

Deuxième révision du coefficient en deux ans, cette réforme s’inscrit dans le plan d’électrification défendu par le ministère et fait écho aux règles européennes. Pour les professionnels de l’immobilier, elle bouleverse à nouveau le tri des mandats et les stratégies de commercialisation des biens F et G.

Ce que change concrètement l’arrêté au 1er janvier 2027

Le texte modifie un paramètre bien précis du calcul du diagnostic de performance énergétique : le facteur qui convertit la consommation d’électricité finale (celle mesurée au compteur) en consommation d’énergie primaire (celle qu’il a fallu produire en amont). Ce facteur passe de 1,9 à 1,7 dans l’ensemble des DPE et des audits énergétiques réalisés à partir du 1er janvier 2027.

La révision ne concerne que l’électricité. Le gaz et le fioul restent à un coefficient de 1, ce qui signifie que les logements alimentés par ces énergies conservent leur étiquette actuelle. Autre point clé : la réforme ne peut jamais dégrader une note. Au pire l’étiquette reste identique, au mieux elle s’améliore d’une classe, parfois deux pour les logements très chauffés à l’électricité.

L’ADEME estime qu’un logement 100 % électrique (chauffage, eau chaude, ventilation, éclairage) voit sa consommation en énergie primaire recalculée mécaniquement à la baisse d’environ 11 %, soit l’équivalent d’un demi à un cran de lettre DPE selon les cas.

Combien de logements vont réellement gagner une classe ?

La fiche d’impact annexée à l’arrêté avance une estimation médiane : 14 % de passoires thermiques en moins dans le parc résidentiel principal, soit 300 000 à 500 000 logements F ou G qui basculent en E ou D. Certaines fédérations de propriétaires avancent des chiffres plus larges, jusqu’à un million de biens concernés au total si l’on inclut les résidences secondaires et les logements vacants.

Ces projections restent à confirmer une fois l’arrêté signé, mais l’ordre de grandeur est comparable à la révision de 2026, qui avait déjà fait sortir près de 800 000 logements du statut de passoire. C’est donc, en deux ans, plus d’un million de biens qui changent de statut réglementaire sans qu’un seul mur ait été isolé.

Les grands gagnants restent les mêmes : les logements équipés d’un chauffage électrique par convecteurs, particulièrement les studios et deux-pièces urbains construits entre 1970 et 1990, souvent classés F voire G malgré une consommation réelle modérée. Les logements dotés d’une pompe à chaleur bénéficient d’un double effet, la baisse du coefficient venant s’ajouter au gain lié au type d’équipement.

Pourquoi le gouvernement modifie ce coefficient

Le facteur de conversion de l’électricité est une convention statistique héritée des années 1970. Il était fixé à 2,58, un niveau reflétant une production électrique alors dominée par le fioul et le charbon. Depuis la loi de transition énergétique, la France a progressivement révisé ce chiffre pour tenir compte de la décarbonation de son mix : 2,3 en 2022 puis 1,9 en 2026, avant le passage à 1,7 au 1er janvier 2027.

Cette trajectoire répond à une double logique. D’un côté, aligner la méthode française sur la directive européenne, qui autorise un coefficient allant jusqu’à environ 1,7 pour les pays dont l’électricité est majoritairement décarbonée. De l’autre, corriger un biais de calcul qui pénalisait les logements électriques et gonflait artificiellement le nombre de passoires thermiques, alors même que ces biens émettent peu de CO2.

Ce choix n’est pas exempt de critiques. Plusieurs acteurs de la rénovation énergétique estiment que l’abaissement du coefficient masque des enjeux de consommation réelle et pourrait ralentir la dynamique de rénovation. Le débat, technique en apparence, cache une bataille politique sur la trajectoire du logement français d’ici 2030.

Un impact direct sur les propriétaires et le marché de la revente

Le DPE n’est plus un simple document administratif. Il conditionne le prix de vente, le loyer maximal et l’accès à la location. Une sortie du statut de passoire par le seul jeu du recalcul est pleinement opposable : elle lève le gel des loyers, l’interdiction de louer, l’obligation d’audit énergétique et la mention de passoire dans les annonces.

Concrètement, un logement classé F loué aujourd’hui avec un loyer bloqué depuis août 2022 pourra retrouver sa liberté de fixation de loyer une fois la nouvelle étiquette téléchargée. Un bien classé G à la vente pourra à nouveau attirer des acquéreurs qui écartaient les biens interdits à la location. À l’inverse, les logements chauffés au gaz ou au fioul, exclus de la réforme, verront leur décote s’accentuer par contraste.

Pour les propriétaires-bailleurs, l’échéance reste stratégique : au 1er janvier 2028, plus aucun bien classé F ne pourra être mis en location en métropole. Le décalage d’un an entre l’arrêté DPE et cette interdiction laisse une fenêtre courte mais réelle pour anticiper. À noter que ce calendrier fait l’objet de discussions au Parlement, avec des propositions d’assouplissement en cours d’examen. Une estimation actualisée du bien reste indispensable pour arbitrer entre travaux, vente et attente.

Comment récupérer l’attestation gratuite via l’observatoire ADEME

Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 conservent leur durée de validité de dix ans. Aucun propriétaire n’a besoin de refaire son diagnostic. Une attestation gratuite indiquant la nouvelle étiquette sera disponible en ligne à compter de janvier 2027 sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME.

La procédure est simple : se rendre sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr, saisir le numéro ADEME à 13 chiffres qui figure en haut à droite du rapport DPE puis télécharger l’attestation actualisée. Le document a la même valeur légale que le DPE d’origine et peut être remis à un notaire, un acquéreur ou un locataire dans le cadre du dossier de diagnostic technique.

Un tournant à intégrer dans la stratégie des agences immobilières

Pour les agences et mandataires, cette réforme change trois choses. D’abord, le stock de mandats se réorganise : des biens qui étaient encore invendables ou décotés à cause de leur étiquette F ou G redeviennent commercialisables à leur juste valeur. Ensuite, l’estimation d’un bien doit intégrer une projection DPE post-2027 pour ne pas sous-évaluer les logements électriques. Enfin, la prise de mandat devient une occasion de conseil : rappeler au propriétaire qu’une attestation actualisée doit être annexée à la promesse ou au bail permet de sécuriser la transaction.

Évolution du coefficient	Année	Contexte	Effet DPE
2,58	1970-2021	Mix électrique carboné	Réforme historique du calcul
2,3	2022	Loi Climat et Résilience	Ajustement mineur
1,9	1er janv. 2026	Plan Électrification	800 000 logements reclassés
1,7	1er janv. 2027	Arrêté en consultation	300 000 à 500 000 logements estimés

Certains éditeurs de logiciels immobiliers ont déjà mis en ligne des simulateurs de DPE projeté permettant, à partir du numéro ADEME, de connaître la future étiquette d’un bien. Un outil précieux pour argumenter face à un propriétaire hésitant ou pour réévaluer un bien locatif avant mise sur le marché.

Ce qu’il reste à surveiller d’ici l’entrée en vigueur

La consultation publique s’achève le 6 août 2026. Le calendrier annoncé prévoit une publication de l’arrêté à l’automne pour une application au 1er janvier 2027. La signature ne fait guère de doute, le texte s’inscrivant dans la lignée de la révision précédente. Deux points de vigilance restent ouverts : la validation par la Commission européenne du choix du coefficient 1,7 au regard de la directive performance énergétique des bâtiments ainsi qu’un éventuel recours des associations de rénovation énergétique qui contestent la méthode.

Reste une question : cet énième ajustement du DPE va-t-il rassurer les propriétaires ou renforcer la sensation d’un cadre réglementaire mouvant, revu tous les deux ans au gré des arbitrages politiques ? La réponse conditionnera la confiance du marché autant que les futures obligations de rénovation.

Questions fréquentes sur la réforme du DPE en 2027

Faut-il refaire son DPE après le 1er janvier 2027 ?

Non. Les diagnostics réalisés depuis le 1er juillet 2021 restent valides dix ans. Une attestation actualisée gratuite est mise à disposition sur l’observatoire ADEME et remplace l’étiquette d’origine pour toutes les démarches légales.

Ma maison chauffée au gaz va-t-elle gagner une classe DPE ?

Non. La réforme ne concerne que les logements chauffés à l’électricité, y compris pour la production d’eau chaude sanitaire. Les biens équipés d’une chaudière gaz ou fioul conservent leur étiquette actuelle.

Quels logements gagnent le plus de classes avec le nouveau coefficient ?

Les biens dont tous les usages énergétiques sont électriques : chauffage, eau chaude, ventilation, cuisson. Un studio urbain équipé de convecteurs et d’un ballon électrique peut gagner jusqu’à une classe entière. L’installation d’une pompe à chaleur amplifie le gain.

La réforme peut-elle faire baisser mon étiquette DPE ?

Non. Le mécanisme fonctionne uniquement à la hausse. Au pire, l’étiquette reste identique. Aucun logement ne peut être dégradé par l’application du nouveau coefficient.

Un logement passé de F à E peut-il être loué à partir de 2027 ?

Oui, sous réserve de télécharger l’attestation actualisée sur l’observatoire ADEME et de l’annexer au bail. La sortie du statut de passoire lève l’interdiction de location, le gel des loyers et l’obligation d’audit énergétique.

Où trouver le numéro ADEME de son DPE ?

Le numéro à 13 chiffres figure en haut à droite du rapport DPE remis par le diagnostiqueur. Il permet d’identifier le diagnostic dans la base nationale et de récupérer l’attestation actualisée en ligne.

Cette réforme s’applique-t-elle aux DPE réalisés après le 1er janvier 2027 ?

Oui. Tous les DPE et audits énergétiques édités à compter de cette date intègrent automatiquement le nouveau coefficient de 1,7. Aucune démarche supplémentaire n’est nécessaire pour ces diagnostics récents.

Comment estimer aujourd’hui l’impact du nouveau DPE sur un bien à vendre ?

Plusieurs éditeurs de logiciels immobiliers proposent gratuitement des simulateurs de DPE projeté à partir du numéro ADEME. Ces outils indiquent la classe estimée en 2027 et sont utiles pour ajuster l’estimation avant mise en vente.