Passoire thermique et interdiction de location en 2026 : ce que les propriétaires doivent savoir

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail. Mais le paysage réglementaire a encore évolué début 2026 avec un nouveau mode de calcul du DPE, la suspension temporaire de MaPrimeRénov’ et des échéances qui se rapprochent pour les logements F. Voici le point complet sur les règles applicables aux propriétaires bailleurs.

Quels logements sont concernés par l’interdiction de location ?

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un cadre progressif. Depuis le 1er janvier 2025, tout logement dont le DPE affiche une étiquette G est considéré comme indécent au sens de la loi. Concrètement, un propriétaire ne peut plus signer de nouveau bail ni renouveler un bail existant pour un bien classé G. Les baux en cours restent valides. Le locataire dispose toutefois désormais d’un droit de recours pour exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Le seuil retenu est celui de la consommation d’énergie finale : un logement est classé G lorsqu’il dépasse 420 kWh/m²/an en énergie primaire ou 100 kg CO₂/m²/an en émissions de gaz à effet de serre. Selon les chiffres du ministère de la Transition écologique, environ 600 000 logements locatifs privés étaient concernés par cette première vague d’interdiction avant la réforme du DPE de 2026.

Nouveau calcul du DPE depuis janvier 2026 : 850 000 logements reclassés

Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Ce changement technique a des conséquences très concrètes : les logements chauffés à l’électricité voient leur consommation d’énergie primaire recalculée à la baisse. Résultat : près de 850 000 logements ont gagné une classe énergétique sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé.

Attention toutefois à ne pas confondre reclassement administratif et amélioration réelle. Un appartement qui passe de G à F grâce au nouveau coefficient n’est ni mieux isolé ni moins énergivore qu’avant. Sa facture de chauffage reste identique. Pour les propriétaires concernés, ce reclassement lève l’interdiction de location immédiate mais n’exonère pas d’une réflexion sur la performance réelle du bien.

Un DPE réalisé avant le 1er janvier 2026 reste valable. L’ADEME propose une mise à jour gratuite en ligne via la plateforme Observatoire DPE-Audit, sans qu’il soit nécessaire de faire intervenir un diagnostiqueur.

Gel des loyers et recours des locataires

L’interdiction de location n’est pas la seule contrainte pesant sur les passoires thermiques. Depuis août 2022, les logements classés F ou G sont soumis à un gel des loyers sur l’ensemble du territoire français. Aucune augmentation n’est autorisée lors d’un renouvellement de bail, d’une relocation ou même au titre de la révision annuelle indexée sur l’IRL. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à engager des travaux plutôt qu’à maintenir en l’état des logements énergivores.

Côté locataires, la loi offre un levier de pression réel. Un occupant d’un logement classé G peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire pour contraindre son bailleur à réaliser des travaux. Si le propriétaire ne répond pas favorablement, le juge peut imposer une réduction de loyer, voire suspendre le versement jusqu’à mise en conformité du logement.

MaPrimeRénov’ 2026 : suspension puis réouverture du dispositif

Le début d’année 2026 a semé la confusion chez les propriétaires bailleurs souhaitant rénover. Faute de vote du projet de loi de finances 2026 par le Parlement, le dispositif MaPrimeRénov’ a été suspendu dès le 1er janvier. Plus aucun dossier ne pouvait être déposé pendant plusieurs semaines. La réouverture est finalement intervenue le 23 février 2026, avec quelques ajustements notables.

L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) dispose d’un budget de 3,4 milliards d’euros pour MaPrimeRénov’ en 2026, avec un objectif de 150 000 rénovations par geste et 120 000 rénovations globales. Nouveauté : toute demande de rénovation d’ampleur nécessite désormais un entretien personnalisé avec un conseiller France Rénov’ avant le dépôt du dossier. L’objectif affiché est de limiter les fraudes et d’améliorer la qualité des chantiers financés, un problème récurrent les années précédentes.

MaPrimeRénov’ a rouvert le 23 février 2026 avec un budget de 3,4 milliards d’euros. Un entretien France Rénov’ est désormais obligatoire avant toute demande de rénovation globale.

Calendrier des prochaines échéances pour les DPE F et E

Les propriétaires de logements classés F disposent d’un sursis limité. Au 1er janvier 2028, l’interdiction de location sera étendue aux biens affichant une étiquette F. Les logements classés E suivront au 1er janvier 2034. Ce calendrier, inscrit dans la loi Climat et Résilience, n’a pas été modifié malgré les discussions parlementaires autour d’un éventuel assouplissement. Une proposition de loi visant à reporter ces échéances a bien été déposée. Elle n’a pas abouti à ce jour.

Pour un propriétaire bailleur détenant un logement F, le compte à rebours est lancé. Deux ans pour engager des travaux de rénovation représentent un délai serré, surtout si l’on tient compte des délais d’obtention des devis, de mobilisation des artisans RGE et de traitement des dossiers MaPrimeRénov’. Anticiper dès maintenant permet d’éviter l’embouteillage prévisible à l’approche de l’échéance.

Rénover, vendre ou attendre : quelle stratégie adopter ?

Face à ces contraintes, trois options se dessinent. La rénovation énergétique reste la voie la plus rentable à moyen terme pour les propriétaires qui souhaitent conserver leur bien en location. Un passage de G à D ou E permet de retrouver la capacité locative tout en revalorisant le patrimoine. Le coût moyen d’une rénovation globale se situe entre 20 000 et 50 000 euros selon la superficie et l’ampleur des travaux, avec des aides pouvant couvrir jusqu’à 60 % du montant pour les ménages modestes.

La vente peut s’avérer judicieuse lorsque le coût de rénovation dépasse la plus-value espérée ou lorsque le bien est situé dans une zone à faible tension locative. Les investisseurs en LMNP doivent aussi prendre en compte les récentes évolutions fiscales du statut avant de prendre une décision. Quant à l’attente d’un assouplissement législatif, c’est un pari risqué. Aucun signal politique clair ne laisse présager un report des échéances. Le temps perdu rend la mise en conformité plus urgente et plus coûteuse.

Pour les propriétaires qui préfèrent déléguer la gestion de leur bien, faire appel à un professionnel de la gestion locative permet d’être accompagné sur les aspects réglementaires et les travaux à engager.

Questions fréquentes sur les passoires thermiques et la location

Voici les interrogations les plus courantes sur ce sujet.

Un bail signé avant le 1er janvier 2025 pour un logement G est-il encore valable ?

Oui, les baux en cours restent valides. L’interdiction concerne uniquement la signature de nouveaux baux et le renouvellement de baux arrivant à échéance. Le locataire peut toutefois exiger des travaux de rénovation auprès de son bailleur.

Mon logement chauffé à l’électricité était classé G : est-il automatiquement reclassé ?

Avec le nouveau coefficient de conversion (1,9 au lieu de 2,3) appliqué depuis janvier 2026, de nombreux logements électriques ont effectivement gagné une classe. Pour vérifier votre situation, consultez la plateforme Observatoire DPE-Audit de l’ADEME qui propose une mise à jour gratuite de votre diagnostic.

Quelles sanctions risque un propriétaire qui loue un logement classé G en 2026 ?

Le locataire peut saisir le juge pour faire reconnaître le logement comme indécent. Les sanctions possibles incluent une réduction de loyer imposée par le tribunal, la suspension du paiement du loyer et l’obligation de réaliser les travaux aux frais du propriétaire. Aucune amende administrative n’est prévue à ce stade.

MaPrimeRénov’ finance-t-elle les travaux sur les passoires thermiques en copropriété ?

Oui, le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés permet de financer des travaux de rénovation énergétique votés en assemblée générale. Le DPE collectif est d’ailleurs obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2026, quelle que soit leur taille.

Les logements classés F seront-ils interdits à la location dès 2028 ?

Le calendrier prévu par la loi Climat et Résilience fixe l’interdiction des DPE F au 1er janvier 2028. Malgré des propositions parlementaires visant à assouplir ou reporter cette échéance, aucun texte n’a modifié cette date à ce jour.

Faut-il refaire son DPE après la réforme du coefficient électrique ?

Pas nécessairement. Les DPE existants restent valables pendant leur durée de validité (10 ans). L’ADEME permet une actualisation gratuite en ligne pour intégrer le nouveau coefficient sans faire intervenir un diagnostiqueur. Cette démarche est recommandée pour les propriétaires de logements chauffés à l’électricité.