Statut du bailleur privé 2026 : ce que change le dispositif Jeanbrun

En bref : Promulgué le 19 février 2026 dans la loi de finances, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) instaure un amortissement fiscal de 3,5 % à 5,5 % par an pour les propriétaires qui louent un bien neuf ou ancien rénové, sous conditions de loyer modéré, de performance énergétique (DPE A ou B, RE 2020) et d’engagement locatif de 9 ans. Plafonds annuels d’amortissement : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon la typologie de loyer. Le dispositif s’applique sur tout le territoire et succède à la loi Pinel.

Le statut du bailleur privé est entré en vigueur le 1er janvier 2026, après promulgation de la loi de finances le 19 février 2026. Porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, ce nouveau cadre fiscal succède à la loi Pinel arrêtée fin 2024. Il introduit pour la première fois un mécanisme d’amortissement comptable dans la location nue, jusqu’ici réservé au régime LMNP au réel. Les agences immobilières et leurs clients investisseurs disposent désormais d’un dispositif applicable sur l’ensemble du territoire, sans zonage géographique et ouvert au neuf comme à l’ancien rénové.

Le dispositif Jeanbrun en six chiffres clés

Le statut du bailleur privé a été adopté dans un contexte de fort recul de l’investissement locatif, malgré la reprise du marché immobilier au printemps 2026. La construction de logements neufs avait chuté à son plus bas niveau depuis la crise sanitaire et la fin de la loi Pinel laissait les particuliers sans cadre fiscal incitatif. Le gouvernement vise, à travers ce dispositif, la construction de 400 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030, dont 50 000 dans le parc privé. Les principaux marqueurs du nouveau régime tiennent en quelques données : 9 ans d’engagement locatif minimum, 80 % du prix d’acquisition retenus comme base amortissable, un taux d’amortissement plafonné à 5,5 % par an, trois typologies de loyers possibles, des plafonds annuels de déduction compris entre 8 000 € et 12 000 €, et une éligibilité étendue à l’ancien à condition d’engager des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.

Comment fonctionne l’amortissement fiscal du statut Jeanbrun

Le cœur du dispositif repose sur la possibilité de déduire chaque année une fraction du prix d’achat du logement des revenus fonciers imposables. Ce mécanisme d’amortissement, jusqu’ici réservé aux loueurs en meublé, vient compenser la perte de valeur comptable du bâti dans le temps. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition : les 20 % restants représentent la valeur du terrain, considéré comme non amortissable. Les annexes construites (parkings, caves, garages) sont en revanche intégrées dans la base amortissable.

Trois taux d’amortissement selon la typologie de loyer

Le taux annuel d’amortissement varie selon le niveau de loyer pratiqué par le bailleur. Plus le loyer est social, plus le taux est élevé, en contrepartie de la contrainte locative acceptée. Le dispositif distingue également les biens neufs et anciens, ces derniers bénéficiant de taux légèrement inférieurs pour tenir compte du déficit foncier déjà mobilisable sur les travaux.

Typologie de loyer	Logement neuf	Logement ancien avec travaux	Plafond annuel de déduction
Intermédiaire	3,5 %	3 %	8 000 €
Social	4,5 %	3,5 %	10 000 €
Très social	5,5 %	4 %	12 000 €

Les plafonds s’appliquent par foyer fiscal, tous biens confondus. Concrètement, un investisseur détenant plusieurs logements ne peut additionner indéfiniment les amortissements : la somme déductible chaque année reste cantonnée au plafond correspondant à la typologie de loyer pratiquée. L’excédent éventuel d’amortissement n’est pas reportable sur les exercices suivants.

Un exemple chiffré pour visualiser l’avantage

Prenons le cas d’un investisseur qui achète un appartement neuf à 250 000 € et choisit de le louer au niveau intermédiaire. La base amortissable s’établit à 200 000 € (80 % du prix). Avec un taux d’amortissement annuel de 3,5 %, l’amortissement déductible théorique atteint 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 € applicable au loyer intermédiaire. Si le bien génère 9 600 € de loyers annuels et 1 900 € de charges déductibles, le résultat foncier devient : 9 600 € – 1 900 € – 7 000 € = 700 €. Le revenu foncier imposable n’est plus que de 700 € au lieu de 7 700 € dans le régime de droit commun. Sur la durée de location, l’économie d’impôt peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un foyer imposé dans la tranche marginale à 30 %.

L’ensemble des amortissements pratiqués sur la durée de location ne peut excéder la valeur du bien (majorée du montant des travaux pour l’ancien). L’amortissement réduit également la base d’imposition à terme en cas de plus-value, un point que les conseillers patrimoniaux invitent à anticiper avec leurs clients.

Quels logements sont éligibles au statut du bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun couvre un périmètre plus large que la loi Pinel : il vise les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), mais s’étend aussi aux logements anciens à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition. Cette ouverture à l’ancien constitue l’une des principales avancées du texte, dans un marché où le marché de l’immobilier neuf marque le pas et où la rénovation énergétique du parc existant devient une priorité nationale.

Pour être éligible, le logement doit également entrer dans l’une des trois catégories de loyers (intermédiaire, social ou très social) et respecter les critères de performance énergétique : DPE A ou B pour les biens anciens rénovés, conformité à la RE 2020 pour les constructions neuves. Les maisons individuelles, les résidences avec services (étudiantes, seniors, tourisme) et les locations à un ascendant ou descendant jusqu’au deuxième degré sont exclues du dispositif.

Les obligations du bailleur

Le candidat au statut doit louer le bien nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans sans interruption durable. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou la livraison. Les plafonds de loyers s’alignent sur le dispositif Loc’Avantages pour les loyers sociaux et très sociaux et sur le zonage Pinel pour le loyer intermédiaire. À titre indicatif, le plafond du loyer intermédiaire au mètre carré s’établit en 2026 à 19,71 € en zone Abis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zone B2/C.

Statut du bailleur privé vs loi Pinel : les vraies différences

La logique d’investissement n’a plus rien à voir avec celle de la loi Pinel. Là où Pinel offrait une réduction d’impôt immédiate calculée sur le prix d’achat, le statut Jeanbrun mise sur un amortissement étalé qui réduit chaque année les revenus fonciers imposables. Les professionnels du secteur estiment que ce mécanisme s’adresse à un profil d’investisseur différent : plutôt patrimonial, doté d’un horizon long et déjà imposé dans des tranches marginales élevées.

Critère	Loi Pinel	Statut du bailleur privé
Zone géographique	Zones tendues Abis, A, B1 uniquement	Tout le territoire français
Type de biens	Neuf uniquement	Neuf et ancien avec travaux (30 %)
Type de location	Location nue	Location nue
Durée d’engagement	6, 9 ou 12 ans	9 ans
Avantage fiscal	Réduction d’impôt immédiate (12 à 21 %)	Amortissement étalé jusqu’à 5,5 % par an
Plafond annuel	Investissement plafonné à 300 000 €	Amortissement plafonné à 8 000 à 12 000 €

Le dispositif Jeanbrun est plus souple sur la localisation géographique et plus avantageux pour les investisseurs disposant déjà d’importants revenus fonciers à compenser. Pinel restait plus immédiatement lisible, avec une économie d’impôt visible dès la première année. Les conseillers en gestion de patrimoine voient dans le nouveau statut un outil mieux adapté à la défiscalisation des revenus fonciers existants, mais qui demandera davantage de simulation préalable que son prédécesseur.

Comment déclarer ses revenus de bailleur privé

Les revenus tirés du statut Jeanbrun remontent dans la catégorie des revenus fonciers et non dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux comme c’est le cas pour le LMNP. Le bailleur doit utiliser le formulaire 2044-EB, dédié aux régimes spéciaux fonciers, en complément de la déclaration 2042 globale. Deux régimes restent possibles selon le montant des recettes locatives :

• Recettes annuelles inférieures à 15 000 € : régime micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30 %. L’amortissement Jeanbrun n’est cependant utilisable que dans le cadre du régime réel.
• Recettes annuelles supérieures à 15 000 € (ou option volontaire) : régime réel foncier, indispensable pour appliquer l’amortissement et imputer les charges réelles.

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global reste plafonnée à 10 700 € par an, conformément à l’article 156 du Code général des impôts. Ce plafond peut être porté à 21 400 € pour les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation énergétique éligibles, une mesure conservée du régime antérieur pour soutenir la sortie des passoires thermiques.

Cumuls et incompatibilités avec les autres dispositifs

Le statut du bailleur privé n’est pas cumulable, sur un même bien, avec un autre dispositif de réduction d’impôt comme Denormandie, Malraux ou Censi-Bouvard. Il reste en revanche compatible avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), sous réserve de respecter les plafonds de loyers et conditions propres au LLI. Les financements classiques (PEL, prêts amortissables) demeurent eux aussi parfaitement compatibles avec le dispositif Jeanbrun.

Pour un même foyer fiscal, il reste possible d’investir sur plusieurs biens, mais le montant total d’amortissement déductible chaque année est plafonné au niveau du foyer, tous biens confondus. Un investisseur détenant deux logements en loyer intermédiaire ne pourra ainsi pas additionner deux plafonds de 8 000 €.

Ce que pensent les professionnels du marché

L’accueil du dispositif a été globalement positif chez les acteurs du secteur, après plusieurs mois d’incertitude liée aux navettes parlementaires. Le ministre Vincent Jeanbrun a présenté son texte comme un levier « gagnant pour le propriétaire, gagnant pour le locataire, gagnant pour l’économie et gagnant pour l’environnement ». Les promoteurs immobiliers, dont les ventes en bloc avaient chuté en 2024 et 2025, comptent sur le mécanisme pour relancer la commercialisation des programmes neufs.

Du côté des agences immobilières et des conseillers en gestion de patrimoine, le constat est plus nuancé. La complexité du nouveau cadre (trois taux, trois plafonds, deux zonages, exigences énergétiques, calcul comptable annuel) implique de mieux former les négociateurs à l’analyse fiscale d’un projet locatif. Plusieurs réseaux ont d’ores et déjà annoncé des modules de formation dédiés au dispositif Jeanbrun pour leurs collaborateurs, tandis que les éditeurs de logiciels immobiliers ont mis à jour leurs outils de simulation.

Reste l’enjeu de l’attractivité pour le grand public. Là où Pinel parlait à un investisseur novice grâce à sa promesse de réduction d’impôt immédiate, le statut Jeanbrun s’adresse à un profil plus averti. La capacité du marché à expliquer simplement l’intérêt d’un amortissement étalé sur 9 ans conditionnera, en grande partie, le succès de la mesure dans les mois qui viennent.

FAQ sur le statut du bailleur privé

Quel est le statut fiscal du bailleur privé en 2026 ?

Le bailleur privé relève des revenus fonciers et déclare ses recettes via le formulaire 2044-EB, en complément de la déclaration 2042. Le régime réel foncier est obligatoire pour appliquer l’amortissement Jeanbrun. Le micro-foncier reste accessible aux recettes inférieures à 15 000 €, mais sans cumul possible avec l’amortissement.

Qu’est-ce qui change pour les propriétaires en 2026 ?

Les propriétaires qui mettent un bien en location nue à loyer modéré peuvent désormais amortir 80 % du prix d’acquisition à un taux compris entre 3,5 % et 5,5 % par an, dans la limite d’un plafond annuel de 8 000 € à 12 000 €. Cet amortissement réduit la base imposable des revenus fonciers et peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € en cas de travaux énergétiques éligibles).

Quelle est la nouvelle loi sur l’immobilier locatif pour 2026 ?

La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, instaure le statut du bailleur privé, aussi désigné comme le dispositif Jeanbrun ou plan « Relance Logement ». Elle remplace la loi Pinel arrêtée au 31 décembre 2024 et étend l’incitation fiscale à l’ensemble du territoire ainsi qu’aux logements anciens rénovés.

Le statut du bailleur privé concerne-t-il les locations meublées ?

Non. Le dispositif Jeanbrun s’applique uniquement à la location nue à titre de résidence principale du locataire. Les locations meublées restent éligibles aux régimes LMNP et LMP, qui prévoient déjà leur propre mécanisme d’amortissement comptable.

Le statut s’applique-t-il aux maisons individuelles ?

Les maisons individuelles sont expressément exclues du dispositif. Seuls les logements collectifs neufs, en VEFA ou anciens rénovés à hauteur d’au moins 30 % du prix d’acquisition sont éligibles. Les résidences avec services (étudiantes, seniors, tourisme) sont également exclues.

Le statut du bailleur privé est-il cumulable avec la loi Pinel ?

Non, le cumul est impossible sur un même bien. Un investissement en Pinel engagé avant le 31 décembre 2024 conserve cependant son régime fiscal jusqu’à la fin de son engagement locatif. Les biens acquis à partir du 1er janvier 2026 relèvent du nouveau statut.

Que se passe-t-il en cas de revente avant 9 ans ?

La cession du bien avant la fin de l’engagement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal : le revenu net foncier de l’année de rupture est majoré du montant des amortissements déduits depuis l’origine. Le mécanisme prévoit une exception en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.

Le statut s’applique-t-il à un achat en SCI ?

Oui, sous réserve que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (régime translucide). Une SCI à l’IS relève des règles fiscales propres aux sociétés et n’entre pas dans le périmètre du dispositif. Les associés déclarent leur quote-part dans leur propre déclaration de revenus fonciers.

Le terrain est-il amortissable ?

Non, seul le bâti est amortissable. La valeur du terrain (estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition) est exclue de la base de calcul. En revanche, les parkings, caves et garages attachés au bien font partie du bâti et entrent dans la base amortissable.

Quelles sanctions en cas de non-respect des plafonds de loyer ?

Le non-respect des plafonds de loyer ou de ressources du locataire, comme le non-respect de la durée d’engagement de 9 ans, entraîne la perte rétroactive de l’avantage fiscal. L’administration peut réintégrer l’ensemble des amortissements déduits au revenu foncier de l’année de la rupture, ce qui se traduit par un rappel d’impôt significatif.